Nợ vay doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng cao
Theo thống kê từ 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM, tổng dư nợ vay tính đến cuối tháng 3/2026 đạt hơn 427.300 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm.
Trong số này, có 48 doanh nghiệp ghi nhận nợ vay tăng, 31 doanh nghiệp giảm dư nợ, 8 doanh nghiệp giữ nguyên và 16 doanh nghiệp duy trì trạng thái không có nợ vay.
Đáng chú ý, có 6 doanh nghiệp sở hữu dư nợ vay vượt mốc 10.000 tỷ đồng. Dẫn đầu tiếp tục là Vinhomes với tổng dư nợ hơn 162.000 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm và tương đương khoảng 19% tổng tài sản. Trong đó, gần 99.000 tỷ đồng là vay ngân hàng và hơn 59.600 tỷ đồng là dư nợ trái phiếu.
Xếp thứ hai là Novaland với gần 69.000 tỷ đồng dư nợ vay, tăng 2%, chiếm khoảng 27% tổng nguồn vốn. Phần lớn dư nợ của doanh nghiệp này đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn, trong khi dư nợ trái phiếu còn hơn 23.800 tỷ đồng.
Dư nợ vay của Kinh Bắc tiếp tục tăng mạnh lên hơn 30.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 42% tổng tài sản. Trong khi đó, Becamex IDC ghi nhận dư nợ tài chính hơn 25.500 tỷ đồng, tăng 7%, trong đó hơn 13.700 tỷ đồng là dư nợ trái phiếu.
Xét về tốc độ tăng trưởng nợ vay trong quý đầu năm, chỉ có 3 doanh nghiệp ghi nhận mức tăng bằng lần.
Dẫn đầu là CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) với dư nợ hơn 63 tỷ đồng, gấp hơn 4,4 lần đầu năm. Toàn bộ khoản vay là vay ngân hàng ngắn hạn nhằm phục vụ thi công dự án nhà ở xã hội tại phường Cao Xanh và Hà Lầm, tỉnh Quảng Ninh.
Tập đoàn CNT cũng nâng dư nợ lên gần 34 tỷ đồng, gấp 2,2 lần do phát sinh thêm khoản vay hơn 19 tỷ đồng tại ngân hàng.
Trong khi đó, Khang Điền ghi nhận dư nợ vay hơn 15.300 tỷ đồng, tăng 51%. CEO Group cũng tăng dư nợ lên 676 tỷ đồng, tương đương mức tăng 55% so với đầu năm.
Đáng chú ý, trong quý I có 3 doanh nghiệp có tỷ lệ nợ vay chiếm trên 50% tổng tài sản gồm Hudland, Đầu tư Đức Trung và Năm Bảy Bảy với tỷ lệ lần lượt là 64%, 63% và 58%.
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp ghi nhận dư nợ vay giảm đáng kể trong những tháng đầu năm.
CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy và công ty con là Tập đoàn Bất động sản CRV không còn ghi nhận dư nợ vay trong quý I/2026.
Ngoài ra, Nam Tân Uyên giảm một nửa dư nợ vay xuống còn 46 tỷ đồng. DIC Corp giảm 36% dư nợ xuống còn hơn 1.400 tỷ đồng.
Phát Đạt giảm 21% dư nợ vay, trong khi Tập đoàn Sunshine giảm khoảng 9% so với đầu năm.
Đáng chú ý, dù dư nợ vay toàn ngành tăng 6%, tổng chi phí lãi vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trong quý I lại giảm 11%, còn gần 4.800 tỷ đồng.
Tín dụng bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn tại ngân hàng
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 28/2, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế trong 2 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 1,4%. Điều này đồng nghĩa tín dụng bất động sản đang tăng nhanh gấp hơn 8 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Trong những tháng đầu năm 2026, dư nợ cho vay lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trong danh mục tín dụng của nhiều ngân hàng.
Theo báo cáo tài chính quý I/2026, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh giải ngân vào lĩnh vực này với mức tăng lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng chỉ sau 3 tháng đầu năm. Không ít nhà băng dành từ 25-50% tổng dư nợ cho nhóm lĩnh vực xây dựng và bất động sản, thậm chí có ngân hàng vượt quá một nửa danh mục tín dụng.
Tính đến ngày 31/3, KienlongBank là ngân hàng có tỷ trọng cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản cao nhất với 42.102 tỷ đồng, chiếm tới 57,5% tổng dư nợ, tăng so với mức 56,8% cuối năm 2025.
Đứng sau là SHB với dư nợ cho vay xây dựng và kinh doanh bất động sản đạt 301.889 tỷ đồng, tương đương 48,1% tổng dư nợ.
Không chỉ chiếm tỷ trọng lớn, dư nợ bất động sản tại nhiều ngân hàng còn tiếp tục tăng mạnh trong quý đầu năm.
VPBank ghi nhận mức tăng mạnh nhất về giá trị tuyệt đối khi dư nợ tăng thêm 37.148 tỷ đồng lên 298.493 tỷ đồng, tương đương mức tăng 14% so với cuối năm trước.
Tại một số ngân hàng, tốc độ tăng dư nợ bất động sản còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung, khiến mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực này tiếp tục gia tăng.
Cụ thể, dư nợ bất động sản tại VIB tăng 12% trong quý I, kéo tỷ trọng từ 7,2% lên 8%. Tại PGBank, tỷ trọng dư nợ bất động sản cũng tăng từ 21,7% lên 24,1%.
Tại mùa đại hội đồng cổ đông năm 2026, lãnh đạo nhiều ngân hàng lớn tiếp tục đánh giá tích cực về triển vọng của thị trường bất động sản, song vẫn nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát rủi ro.
Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh cho biết ngân hàng chỉ lựa chọn tài trợ cho những dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và tập trung vào nhóm khách hàng chất lượng, bao gồm cả doanh nghiệp lẫn khách hàng cá nhân.
Trong khi đó, Chủ tịch SHB Đỗ Quang Hiển cho biết dù ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng vẫn đảm bảo các giới hạn an toàn theo quy định.
Về phía cơ quan quản lý, ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, ổn định Tiền tệ Tài chính thuộc NHNN cho biết Ngân hàng Nhà nước vẫn tạo điều kiện để lĩnh vực bất động sản tiếp cận vốn tín dụng. Điều này được thể hiện qua việc tín dụng bất động sản vẫn tăng cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế.
Tuy nhiên, đại diện NHNN cũng nhấn mạnh việc phân bổ tín dụng cần được đặt trong tổng thể nền kinh tế nhằm tránh tình trạng dòng vốn tập trung quá lớn vào một lĩnh vực, ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn của các ngành khác, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Dưới góc nhìn phân tích, VCBS dự báo dòng tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong năm 2026. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được cho là sẽ chậm lại và có sự chọn lọc hơn so với năm 2025 trong bối cảnh NHNN tăng cường kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh.
Theo các chuyên gia, việc nhiều ngân hàng gia tăng cho vay bất động sản cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc đang phục hồi rõ nét hơn. Tuy nhiên, việc dòng vốn bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể so với tăng trưởng tín dụng chung cũng đặt ra áp lực lớn hơn đối với công tác kiểm soát rủi ro tín dụng trong thời gian tới.
