Căn hộ TP HCM và Hà Nội: mua ở đâu rẻ hơn?

Lõi trung tâm 

Theo thống kê danh sách các dự án trong giai đoạn mở bán vào quý I/2022 của Toàn Cảnh Bất Động Sản, giá nhà tại trung tâm của cả hai thành phố gần như tương tự. 

Ví dụ tại trung tâm quận 1, TP HCM, giá bán trung bình các dự án dao động tầm 200 triệu đồng/m2, điển hình như các dự án The Grand Manhattan, Grand Marina Saigon, The Marq. Tại trung tâm Hà Nội, giá căn hộ cao “ngất ngưởng”, dao động 300 triệu đồng/m2. 

Mức giá trung bình căn hộ lõi trung tâm tại TP HCM có phần “mềm” hơn Hà Nội bởi tại đây số lượng dự án mở bán nhiều hơn, cụ thể là 3-5 dự án. Trong khi tại Hà Nội, chỉ có duy nhất một dự án đang mở bán là The Grand Hanoi với vị trí được xem là độc nhất vô nhị giữa lòng thủ đô. 

Khoảng cách 3km từ trung tâm

Cách trung tâm TP HCM khoảng 3km là quận 4, quận 5, quận 3. Còn tại Hà Nội, khoảng cách 3km là các quận như Ba Đình, Hai Bà Trưng, Tây Hồ. Khi so sánh giá căn hộ trung bình tại các quận này, sự chênh lệch cũng tương tự như tại vị trí trung tâm tức là giá trung bình tại Hà Nội có xu hướng cao hơn tại TP. HCM.

Nổi bật các dự án như The Everrich Infinity Q5, Dragon Riverside City, Ventosa tại quận 5, giá bán trung bình rơi vào khoảng 63 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá căn hộ ở quận Ba Đình như Diamond Park Plaza, Discovery Central, Golden Lake Giảng Võ có giá dao động từ 75 triệu đồng/m2. 

So với trung tâm, các dự án cách 3km ở cả hai thành phố vẫn có mức giá cao, trên 50 triệu đồng/m2. Lý do là tại các địa điểm này được hưởng lợi từ vị trí, tiện ích của khu vực trung tâm thành phố. Các hoạt động kinh tế, văn hoá, chính trị hoạt động vẫn diễn ra sôi động chính tại tại khu vực này. 

Khoảng cách 5km từ trung tâm

Sự chênh lệch giá căn hộ rõ rệt hơn khi di chuyển về các khu vực cách trung tâm khoảng 5km. Cụ thể, giá bán trung bình của các dự án tại quận 7 TP HCM như Shizen Home, The Peak Garden, Nam Phúc - Le Jardin, Saigon Riverside rơi vào khoảng 70 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, các dự án tại quận Đống Đa đang mở bán như TNR The Nosta, Le Capitole có mức giá trung bình 45 triệu đồng/m2. 

Sự chênh lệch này cho thấy khi đi xa khu vực trung tâm TP HCM, mức giá vẫn còn khá cao, trong khi tại Hà Nội khoảng giá đã lùi sâu về sau mốc 50 triệu đồng/m2. Cá biệt ở một số dự án đã bàn giao trong 1-2 năm thì mức giá có thể chạm mốc 40 triệu đồng/m2. 

Khoảng cách 10km từ trung tâm

Tại TP HCM, các quận như Thủ Đức, Gò Vấp ghi nhận mức giá dao động tầm 63 triệu đồng/m2. Các dự án đang mở bán nổi bật tại đây như Fiato Premier, Urban Green, King Crown Infinity, có full tiện ích như căn hộ cao cấp nên xác lập mức giá bán cao.

Tại Hà Nội, khu vực quận Thanh Xuân cũng cùng khoảng cách 10km nhưng giá bán chỉ tầm 38 triệu đồng/m2. Đơn cử một số dự án như Harmony Square, Trinity Tower, Le Capitole Hà Nội. Khu vực Hà Đông, Park Kiara, BID Residence, Phú Thịnh Green Park Hà Đông, giá bán rơi vào mức 28 triệu đồng/m2. 

Mức chênh lệch về giá giữa TP HCM và HN lên tới 20 triệu đồng/m2 khi cách trung tâm 10km. Bởi tại TP HCM, Thủ Đức định hướng quy hoạch trở thành khu đô thị phía Đông TP HCM, kết nối vùng tốt, có nhiều công trình cơ sở hạ tầng trọng điểm. Đây cũng là nơi tập trung nhiều gia đình trẻ, nhu cầu ở thực cao, chú trọng vào các căn hộ chất lượng tốt. So với khu vực Hà Nội, khi dịch chuyển xa trung tâm, người mua vẫn có tâm lý “kén chọn" hơn. 

Ngoài ra, việc TP HCM bị siết chặt về pháp lý trong 3 năm qua cũng khiến nguồn cung căn hộ tại các quận ven đô như Gò Vấp, Thủ Đức hay Bình Tân rất hạn chế. Trong khi đó, tại các quận ven đô Hà Nội thì quỹ đất còn khá rộng thoáng, số lượng dự án được phê duyệt cũng nhiều hơn. Những yếu tố trên đã tạo nên sự chênh lệch giữa những khu vực giữa 2 trung tâm này.

Khoảng cách 15 km từ trung tâm 

Sự chênh lệch giá giữa TP HCM và Hà Nội rõ rệt nhất với các dự án cách trung tâm TP HCM khoảng 15km. 

Cụ thể, các dự án tại Bình Dương giáp ranh TP. HCM như C-River View Bình Dương, Phú Đông Sky Garden, HT Pearl Bình Dương đang có giá bán dao động từ 32 triệu đồng/m2. Điểm chung của các dự án nàg có vị trí kết nối thuận lợi, linh hoạt lên các quận trung tâm thành phố trong khoảng từ 30 - 45 phút. Người mua chủ yếu là chuyên gia nước ngoài, lao động trình độ cao, gia đình trẻ có vốn tài chính vừa phải. Mức giá trung bình, vừa túi tiền là yếu tố thu hút đông đảo người mua dịch chuyển về đây.

Riêng tại Hà Nội, dịch chuyển về tỉnh Hưng Yên, mức giá có biên dao động lớn hơn. Cụ thể, giá các dự án đang mở bán tại khu đô thị Ecopark từ 30-70 triệu đồng/m2. Tầm giá 30 triệu đồng/m2 thuộc về các dự án triển khai trong giai đoạn 2018-2019. Từ 2020, kể cả Ecopark hay Vingroup đều ra mắt các dự án được đầu tư về tiện ích, nhấn mạnh đến lối sống riêng tư, đẳng cấp dành cho giới giàu và siêu giàu. Điều này được cho là nhằm đáp ứng nguồn cầu nhà ở cao cấp giữa thiên nhiên, sinh thái. Đây là khu vực tiếp giáp với các KCN lớn các tỉnh lân cận phía Bắc thu hút lượng lớn các chuyên gia, lực lượng lao động trình độ cao. 

Theo báo cáo của Dat Xanh Services, mặt bằng giá thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước. Mặt bằng giá thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận ở mức 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9% so với quý trước. Như vậy, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đang thấp hơn ít nhất gần 20 triệu đồng/m2.  Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh miền Bắc đánh giá thêm giá chung cư tại Hà Nội hiện chỉ đang bằng 1/3 tại TP HCM.  "Tại TP HCM, chung cư quận 7 đã có giá 70-100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, vị trí tương tự tại Hà Nội là khu vực Trung Hòa Nhân Chính (cách Hoàn Kiếm khoảng 5km) hiện mức giá căn hộ chung cư đâu đó chỉ 35-55 triệu đồng/m2. Khu vực quận 2 (TP HCM), giá chung cư đã tăng đến vài trăm triệu/m2, trong khi đó khu vực Long Biên (Hà Nội) giá chung cư cao nhất ghi nhận chỉ 80 triệu đồng/m2".