Kinh doanh nhà trọ cho thuê: có lời không? 

Sức thuê lớn, nhu cầu luôn hiện hữu

Tốc độ đô thị hoá cao, dân cư đổ về khu vực TP HCM ngày càng nhiều, nhu cầu thuê nhà ở luôn hiện hữu. Với mức giá vừa tầm, phòng trọ phục vụ lượng lớn bộ phận người đi thuê là học sinh, sinh viên, người lao động. Đây cũng là một trong những lý do hấp dẫn nhiều người kinh doanh vào loại hình bất động sản này. 

Nhà trọ thường được xây dựng theo dãy có 1 đến 2 dãy, dao động từ 15-20 phòng. Mức giá cho thuê chia theo nhiều phân khúc, phòng bình dân dao động từ 1 triệu đến 2 triệu đồng/tháng, phòng cho thuê trung cấp có giá từ 2 triệu rưỡi đến 4 triệu đồng/tháng và phòng cho thuê cao cấp có giá từ 5 triệu trở lên. Đa số các phòng trọ ngoại thành TP HCM có thời gian xây đã khá lâu nên phòng thường nhỏ, ẩm thấp, vật liệu không còn mới, giá thuê khá rẻ. Những phòng trọ tại khu vực trung tâm vừa sở hữu lợi thế vị trí vừa được trang bị nhiều tiện ích hơn như tủ lạnh, điều hoà, hầm gửi xe… nên có mức giá cho thuê cao. 

Hiện nay, người kinh doanh có thể trực tiếp xây dựng các khu trọ để khai thác hoặc cho nhà đầu tư thuê lại để hưởng lợi nhuận mỗi năm. Xu hướng kinh doanh này khá phổ biến tập trung phần lớn tại các quận đông đúc dân cư ven trung tâm thành phố như Bình Thạnh, quận 3, quận 5, quận Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn... Ngoài các dãy trọ, nhà nguyên căn được nhiều người lựa chọn khi có thể tận dụng tầng trệt, tầng một để ở hoặc kinh doanh nhỏ, các phòng còn lại dùng cho thuê. Mức giá trong những căn nhà nguyên căn này thường nhỉnh hơn so với những nhà trọ theo dãy. 

Ông Võ Bình, chủ một dãy nhà trọ tại quận 12 cho biết, nhận thấy khu vực tập trung nhiều sinh viên của trường đại học Nguyễn Tất Thành nên ông đã quyết định xây dựng dãy phòng trọ từ mảnh đất có sẵn. Ông tận dụng mặt bằng trước nhà để sinh sống, các dãy phòng được xây dựng phía sau. Mức giá cho thuê là 2 triệu 2, với hai tầng cho thuê gồm 8 phòng, mỗi tháng ông thu về tầm 25 - 30 triệu đồng. 

Tương tự, nhận thấy khu vực Dĩ An, Bình Dương có nhu cầu cho thuê lớn khi tập trung lượng công nhân đông đúc từ các khu công nghiệp xung quanh, anh Quốc Anh, một nhà đầu tư nhà trọ chia sẻ đã liều lĩnh mua lại dãy trọ gồm 15 phòng tại đây với giá 8 tỷ đồng, trong đó gần 4 tỷ đồng anh vay ngân hàng. Công việc chính của vợ chồng đến từ việc kinh doanh quần áo, anh nuôi hi vọng chuỗi phòng trọ này sẽ mang đến cho anh một phần thu nhập kinh tế gia đình ổn định hơn. 

Đầu tư tiền tỷ nhưng thu ‘tiền lẻ’ mỗi tháng

So với những loại hình bất động sản khác, người đi đầu tư khó có thể lướt sóng do phòng trọ có thời gian khai thác sinh lời và quay vòng vốn dài hạn từ 3-5 năm. Người kinh doanh thường tận dụng nguồn vốn có sẵn kết hợp các khoản vay ngân hàng. Sau đó nhận về khoản tiền cho thuê mỗi tháng, đây cũng được coi là lợi nhuận để bù đắp vào khoản chi phí đầu tư ban đầu. 

Trước đây, loại hình phòng trọ được xem là kênh đầu tư ít rủi ro vì có sức đề kháng tốt ngay cả khi thị trường bất động sản gặp khó khăn. Tuy nhiên, dịch bệnh đến và đi qua như ‘cơn bão’ khiến thị trường nhà trọ ‘lảo đảo', người kinh doanh phải gánh chịu nhiều khó khăn. 

Chia sẻ tình hình khai thác dãy trọ, anh Quốc Anh cho biết, giai đoạn đầu, khu vực có vị trí thuận lợi, giá vừa tầm nên được lòng khách thuê. Tuy nhiên, dịch bệnh bùng phát mạnh, 15 phòng thì chỉ có 3 phòng có người ở nhưng cũng phải giảm giá gần 50%, doanh thu sụt giảm chỉ chưa đầy 1/5. Hiện tại, phòng vẫn còn trống nhiều, chỉ có 10 phòng cho thuê với giá 1 triệu 3/tháng. 

“Tôi chưa biết thời điểm nào mới hoàn được vốn khi mỗi tháng chỉ thu về khoảng 15 triệu đồng, trong khi phải trả cả gốc lẫn lãi gần 60 triệu đồng. Hễ phòng nào có người chuyển đi, tôi lại nóng ruột. Tôi xem đây là tài sản để dành lâu dài cho hai vợ chồng, nhưng nếu không thể gồng gánh khoản lãi suất ngân hàng chắc cũng phải bán bù lỗ”. 

Kinh doanh nhà trọ là một hình thức tạo thu nhập thụ động cho nhiều người lớn tuổi ở thành phố. Với những người có đất sẵn xây lên thì lợi nhuận thu về cao hơn so với gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng. Tuy nhiên nếu phải bỏ tiền mua đất và xây trọ cho thuê thì thời gian hoàn vốn lâu, rủi ro lớn vì phải chi trả tiền lãi hàng tháng.

Khá khẩm hơn khi lượng khách cho thuê phòng trọ đã kín chỗ sau đại dịch nhưng ông Bình, người đã chi hơn 3 tỷ đồng để xây nhà cho thuê kể lại thời điểm mất ngủ phòng trống liên tục 6-7 tháng liên tục vì sinh viên về quê học online. 

“Thời điểm đó tôi ngủ không yên, chỉ biết cầu mong dịch nhanh chóng qua đi, vì phần thu nhập của vợ chồng ông trông cậy vào khoản cho thuê này", ông Bình tâm sự. 

Tình hình kinh doanh phòng trọ không chỉ ảnh hưởng từ những yếu tố bên ngoài mà còn đến từ những vấn đề như tâm lý khách thuê phòng trọ không cố định hay vị trí, mức giá cho thuê, không gian phòng… Lượng khách cũng vì thế mà có thể bấp bênh theo.

Anh Kỳ Anh cho biết đã quyết định đầu tư căn nhà 30 triệu/tháng từ một người quen trong thời điểm dịch bệnh. Khi thành phố mở cửa, nhà cho thuê có vị trí thuận lợi thông với trục đường chính Phạm Văn Đồng, phòng khá thông thoáng nên được nhiều người ghé hỏi thuê. Đến nay 9 phòng trọ đều đã kín người, mỗi tháng anh thu về 55 triệu đồng, tức lợi nhuận gần 25 triệu đồng/tháng. 

“Tôi nghĩ mình may mắn hơn với những người nhà đầu tư khác vì có thể do tôi đến sau, song thời gian sắp tới tôi cũng chưa biết tính thế nào khi những rủi ro khác có thể ập đến mà mình không kịp trở tay", anh Kỳ Anh nói. 

Nhiều người vẫn nghĩ việc đầu tư phòng trọ an toàn song đây vẫn là loại hình tiềm ẩn những rủi ro mà người kinh doanh cần tỉnh táo trước khi xuống tiền. Nhà đầu tư nên lựa chọn đúng phân khúc để kinh doanh, cân nhắc về những yếu tố như vị trí, không gian, mức giá của phòng. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý khu đất cũng như ngôi nhà cho thuê cần được đặt lên hàng đầu nhằm tránh những vướng mắc về pháp luật, ảnh hưởng công việc kinh doanh.