Nhà ở xã hội nhìn từ kinh nghiệm các quốc gia trên thế giới

Chênh lệch thị trường lớn

Giấc mơ sở hữu nhà ở thành phố của một bộ phận người lao động thu nhập thấp như công nhân viên chức, công nhân, lao động tự do rất lớn. Đặc biệt, sau đợt cao điểm dịch covid, vấn đề nhà ở cho người lao động trở nên nhức nhối hơn. Tuy nhiên, số lượng cung cấp nhà ở xã hội ước chừng chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu đối với phân khúc này.

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1%, con số này hầu như biến mất khỏi thị trường vào 6 tháng đầu năm 2022, trong khi căn hộ cao cấp chiếm đến 80,1%. 

Bộ Xây dựng cũng cho biết nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến nay mới đạt 7,3 triệu m2/12,5 triệu m2 theo kế hoạch. Trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2 tương đương 54.000 căn hộ. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.

Tại Hà Nội hiện có 25 dự án nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng với gần 12.909 căn hộ. Dự kiến, trong quý III và IV/2022, khi 2 dự án mới được khởi công sẽ bổ sung thêm 1.860 căn. Tại TP HCM, đại diện Sở Xây dựng cho biết giai đoạn 2021-2025, thành phố dự kiến phát triển 35.000 căn. Sở sẽ rà soát quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, có khoảng 33 dự án sẽ bố trí nhà ở xã hội, cung cấp hơn 70.000 căn hộ.

Trong khi nguồn cung khan hiếm, nhìn về hướng phát triển nhà ở xã hội của các quốc gia trên thế giới như Singapore, Anh sẽ mang đến cho Việt Nam những kinh nghiệm có thể tham khảo. 

Điển hình như Singapore hệ thống nhà ở xã hội này đã giúp hơn 80% người Singapore có nhà - một trong những tỷ lệ cao nhất thế giới. Cơ quan Phát triển nhà ở xã hội (HDB) được thành lập và có nhiệm vụ cung cấp nhà ở giá cả phải chăng cho người dân của quốc gia này. Mới đây, khi hàng trăm căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) đang được bán với giá 1 triệu đô la Singapore tương đương 716.000 USD, chính phủ Singapore nước này đã phải thảo luận những biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản. 

Ở Singapore HDB được xem là tài sản xã hội, phát triển dựa trên cách tiếp cận tạo ra nơi ăn chốn ở, xây dựng cộng đồng, môi trường sống chứ không chỉ tập trung vào số lượng căn hộ và giá bán. Điều này đảm bảo cơ hội tiếp cận công bằng về nhà ở, hạn chế những méo mó về kinh tế - xã hội liên quan đến quyền sở hữu tài sản.

Các căn nhà do chính phủ xây dựng (căn hộ HDB) được bố trí gần ga tàu, trung tâm thương mại, đồng thời trang bị nhiều tiện ích gắn liền với phát triển cơ sở hạ tầng đô thị hiện hữu (đường xá, giao thông, trường học, dịch vụ y tế…), giải trí, thể thao, công viên, khu ăn uống, tiện ích dịch vụ bán lẻ khác. Cùng với đó, nhà ở được điều chỉnh kiến trúc cảnh quan cũng như cải thiện vấn đề an sinh của cư dân như vườn cộng đồng, hệ thống đỗ xe đạp tự động. 

Về chính sách, các căn hộ do chính phủ xây dựng được bán trực tiếp cho người dân với thời hạn sở hữu là 99 năm, sau thời hạn này sẽ được trả lại để tái phát triển. Phần lớn người mua nhà ở xã hội lần đầu có thể nộp đơn xin hỗ trợ và vay tiền, trả bằng tiền mặt hoặc bằng nguồn vốn rút từ Quỹ Tiết kiệm trung ương (CPF) – một hệ thống an sinh xã hội cho phép công dân Singapore và thường trú nhận tiết kiệm để nghỉ hưu. 

Ngoài ra, một trong những vấn đề đáng quan tâm là các chủ đầu tư cần đảm bảo giá bán nhà ở xã hội phải trong tầm vừa túi tiền của người có nhu cầu thực. Tuy vậy, hiện nay giá trị căn hộ nhà ở xã hội tại Việt Nam đang ở mức trên 20 triệu đồng/m2 tương đương khoảng từ 1 tỷ đến 1,6 tỷ đồng/căn. Con số này đang vượt ngưỡng chi trả so với mức thu nhập của đa số các công nhân nếu không có hỗ trợ từ các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp.

Lấy ví dụ ở Anh, nơi có những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn đầu tiên trên thế giới được xây dựng vào đầu thế kỷ 20, giá thuê nhà ở xã hội được tính theo thu nhập địa phương và thấp hơn nhiều so với giá thuê nhà tư nhân. Để được như vậy, Chính phủ đã phải áp dụng chính sách hạn chế việc tăng giá thuê nhà, duy trì ở mức hợp lý nhằm đảm bảo mọi người đều có nơi an cư.

Tương tự như ở Trung Quốc, quốc gia đông dân này đang có chính sách sẽ cung cấp 6,5 triệu căn nhà cho thuê giá rẻ mới tại 40 thành phố lớn trong giai đoạn 2021-2025 nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số tại các thành phố lớn. Điều này giúp cho những người trẻ, chiếm khoảng 13 triệu dân số giảm áp lực sở hữu nhà tại quốc gia này. 

Nhen nhóm tín hiệu tích cực 

Không chỉ tạo ra nguồn cung dồi dào, tại các quốc gia như Singapore, Anh còn đảm bảo những chính sách để người mua dễ dàng tiếp cận, có chốn đi về đầy đủ tiện ích ngay trung tâm thành phố. 

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, dù thời gian qua chính quyền trung ương và địa phương đã nỗ lực đề ra nhiều chính sách, trợ cấp, ưu đãi nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung vẫn chưa bao giờ đuổi kịp nhu cầu thực tế. Phần lớn lao động nhập cư thuê nhà trọ chủ yếu do các hộ dân xung quanh khu công nghiệp đầu tư xây dựng, cho nên vấn đề an ninh, vệ sinh và chất lượng còn hạn chế.

Thời gian gần đây, thị trường nóng lên thông tin những ông lớn trong lĩnh vực bất động sản lấn sân xây dựng nhà ở xã hội như Vinhomes, Masteries, Tập đoàn Hòa Bình, Becamex IDC, Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Tập đoàn Nam Long, địa ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land... được xem là tín hiệu tích cực cho phân khúc này. 

Trong một bài phỏng vấn mới đây, bà Phan Thị Ánh Tuyết, CEO Masterise Group cho biết sẽ triển khai phát triển khoảng 25.000 căn NƠXH trong thời gian 3-5 năm tới. Đặc biệt sẽ phối hợp với các đối tác để tạo ra các giải pháp tài chính phù hợp (lãi suất thấp) nhằm đảm bảo khách hàng thuộc đối tượng có thể sở hữu NƠXH của Masterise.

Cuộc đua của nhiều ông lớn bất động sản trong phân khúc nhà ở xã hội phần nào gia tăng nguồn cung chất lượng và sự hỗ trợ chính sách tốt hơn. 

Nhận định về giải pháp phát triển, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng để đẩy nhanh quá trình này, đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội Việt Nam cần sự bắt tay từ các khu vực nhà nước, tư nhân và phi lợi nhuận.