Đầu tư bất động sản 2023: Lạc quan hay lo ngại?

Áp lực của thị trường bất động sản 2022

Trong khi hai dòng vốn quan trọng vào bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu bị hạn chế thì dòng vốn FDI được xem là điểm sáng. Mặc dù dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu giảm, kinh tế Việt Nam vẫn nhận được dự báo ngày càng tăng từ các tổ chức trong nước và quốc tế. GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong 10 năm qua.

Lạm phát được kiểm soát tốt và tiếp tục thuộc nhóm các nước có mức tăng lạm phát thấp so với mặt bằng chung khi CPI bình quân 9 tháng tăng 2,73% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, áp lực lạm phát gia tăng trong những tháng cuối năm vẫn là mối quan tâm lớn.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam cho biết: "Ngoài việc điều tiết kinh tế vĩ mô, Chính phủ cũng thúc đẩy cải cách, hoàn thành nhanh chóng một số dự án cơ sở hạ tầng, kiểm soát vốn, thuế chuyển nhượng bất động sản chặt hơn, hạn chế phân lô tách thửa, chú trọng vào nhà ở xã hội,...

Sự điều tiết này đã giúp thị trường không hình thành bong bóng trên diện rộng trong thời gian sốt nóng vừa qua và là niềm hi vọng cho tầng lớp thu nhập thấp về việc rút ngắn khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt ở các thành phố lớn".

Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ các ngân hàng thương mại, khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn khi triển khai các dự án căn hộ mới.

Nguồn cung căn hộ mới trong quý III đã giảm 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng, các phân khúc khác lần lượt là bình dân 16%, hạng sang 7%, cao cấp 1% và siêu sang 1%. Tập trung chủ yếu ở khu vực phía đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Kiểm soát tín dụng cũng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm trong quý, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại trong tháng 7 và tháng 8 và bắt đầu phục hồi từ đầu tháng 9.

Giá sơ cấp trung bình trong quý này đạt khoảng 2.799 USD trên mỗi m2 (tương đương 66,7 triệu đồng), tăng 1% theo quý. Theo ước tính của Cushman & Wakefield, sẽ có hơn 4.100 căn hộ mới được chào bán ra thị trường vào cuối năm nay và khu Đông, khu Nam sẽ dẫn đầu thị trường.

Thị trường bán lẻ tại TP HCM đã phục hồi và quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng của thời điểm trước đại dịch. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93% trên tổng nguồn cung tích lũy của trung tâm thương mại, bách hóa tổng hợp và khối đế thương mại là 1 triệu m2 sàn. Giá thuê mặt bằng trung bình đạt 48,3 USD/m2/tháng (tương đương 1,1 triệu đồng), tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với thị trường công nghiệp và kho vận tại 5 tỉnh trọng điểm miền Nam (TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu), nguồn cung đất công nghiệp tăng đáng kể so với năm ngoái, đặc biệt trong hai quý đầu năm, chủ yếu là do các dự án bị trì hoãn từ đại dịch COVID-19 năm ngoái.

Dự báo thị trường 2023

Theo Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Chính vì vậy, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong giai đoạn 2022 - 2023 và dự báo thị trường kho bãi sẽ được hưởng lợi trong mùa lễ hội cuối năm nhờ vào nhu cầu tiêu dùng dịp cao điểm tăng mạnh.

“Khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua. Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022 - 2023 sẽ bị tác động.

Tuy nhiên, với các động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn", bà Trang Bùi nhận định.  

Cũng theo góc nhìn của bà Trang Bùi, hiện nay, tất cả mọi người đều cẩn trọng trong việc đầu tư, đặc biệt đối với các tài sản có giá trị cao.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Song, 2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu, chúng ta không nên quá lạc quan mặc dù chúng ta tăng trưởng.Từ bức tranh 9 tháng đầu năm với diễn biến kinh tế toàn cầu thì mình nên có một chút xíu cẩn trọng ở tất cả góc nhìn, tất cả dự báo.

Gần như thị trường quốc tế đang cẩn trọng rất nhiều vấn đề về chiến tranh, dịch bệnh, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tăng,… Các nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào Việt Nam đều có câu chuyện riêng, vấn đề riêng cần xử lý cả.

Điều này không có nghĩa là nhà đầu tư nước ngoài sẽ dừng đầu tư vào Việt Nam nhưng mình phải có góc nhìn cẩn trọng hơn. Nhiều quỹ mạnh họ vẫn tăng tốc và Việt Nam vẫn là một trong những điểm đầu tư trong toàn danh mục tài sản của họ ở thị trường Đông Nam Á và thị trường châu Á, có thể họ vẫn xem xét", bà Trang Bùi dự báo.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, lúc này không phải giai đoạn cuối cùng chu kỳ bất động sản 2014 - 2022 mà chỉ là quãng nghỉ cần thiết để tăng giá trong giai đoạn tiếp theo.

“Bối cảnh năm 2022 khác với năm 2011, Nhà nước đã có kinh nghiệm hơn về điều tiết bất động sản cho nên việc xuống giá hoảng loạn như giai đoạn 2011 - 2013 là không thể”, ông Quê nói.

Theo ông, nhà đầu tư bất động sản giai đoạn 2008 - 2010 chủ yếu vay vốn với lãi suất cao trên dưới 20% nên khi bất động sản xuống giá là thi nhau bán tháo tạo thị trường hoảng loạn. Còn nhà đầu tư giai đoạn này ít sử dụng vốn vay. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ không hoảng loạn khi bất động sản đi ngang hay đôi chỗ có sự xuống giá nhẹ mà họ tập trung quan sát thị trường, sẵn sàng mua vào nếu có sản phẩm tốt”.