10 câu nên hỏi trước khi mua đất thổ cư

Đất thổ cư và đất nền giống nhau không?

Đất nền và đất thổ cư về bản chất là giống nhau, đều nhằm mục đích xây dựng nhà ở để phục vụ đời sống của người dân. Tuy nhiên, đất nền khác với đất thổ cư ở chỗ được phân ranh giới rõ ràng và ít hoặc không có sự tác động của con người như đào bới, san lấp.

Làm sao để phân biệt đất thổ cư với các loại đất khác?

Đất thổ cư là đất ở cho phép xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ đời sống sinh hoạt của con người.

Các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất nền dự án, đất nền phân lô... cũng thuộc bất động sản nhưng có sự khác biệt rõ ràng sau:

- Đất nông nghiệp không được sử dụng làm đất ở, chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất của nhân dân. Đất nông nghiệp thường nằm ở khu vực nông thôn chuyên dùng để trồng trọt, chăn nuôi, canh tác,...

- Đất nền dự án là các lô đất nằm trong quy hoạch cụ thể, đang ở giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, thường để xây dựng khu dân cư, tòa nhà cao ốc, nhà xưởng.

- Phân lô bán nền là các lô đất được tách ra từ một mảnh đất có diện tích lớn, việc phân lô được gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để phê duyệt, cấp phép và ra sổ từng lô. Chủ sở hữu ban đầu của toàn bộ lô đất là cá nhân, sau đó được chuyển đổi thành đất thổ cư nhờ việc hy sinh một phần đất làm đường, sau đó tách thửa riêng. Kích thước của lô đất được tách thửa theo quy định của nhà nước về khu vực.

Mua đất thổ cư cần những thủ tục gì?

Để tiến hành thủ tục mua đất thổ cư, bạn cần thực hiện theo các bước sau:

Đầu tiên, các bên công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng (hoặc ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản sao CMND/CCCD, hộ khẩu.

Thứ hai, các bên làm thủ tục khai thuế tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Trong số đó, hồ sơ để tiến hành thủ tục bao gồm:

- Kê khai phí nộp hồ sơ (người mua)

- Tờ khai Thuế Thu nhập Cá nhân (người bán, trừ khi được miễn)

- Hợp đồng chuyển nhượng

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chứng thực)

- Bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của hai bên (có chứng thực)

Sau khi có thông báo nộp thuế, hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nộp đơn.

Mua đất thổ cư liệu có phải là kênh đầu tư an toàn?

Mua đất thổ cư có an toàn hay không là thắc mắc của nhiều người khi lựa chọn phương thức đầu tư này. Trên thực tế, không có kênh đầu tư nào là an toàn 100%, và ngược lại, tỷ lệ rủi ro của mỗi phương thức đầu tư bất động sản là khác nhau, phụ thuộc vào nhiều yếu tố bên trong - bên ngoài và cả yếu tố may rủi.

Bạn nên nhớ rằng thị trường bất động sản rộng lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro, tốt nhất người mua không nên vội vàng trước bất cứ quyết định đầu tư nào của mình. Hãy luôn tìm hiểu kỹ thông tin, tình trạng và tính pháp lý của mảnh đất muốn đầu tư, đừng “chốt” vì ham rẻ vì rất có thể người mua sẽ phải hối hận về quyết định của mình.

Liệu có nên mua đất thổ cư chung sổ hoặc chưa có sổ đỏ?

Khi mua đất thổ cư, nhiều người e ngại khi giao dịch đất đai mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhiều người gọi là sổ đỏ, sổ hồng) hoặc đất có chung quyền sử dụng từ hai người trở lên sẽ khiến bạn gặp rủi ro cao.

Trên thực tế, việc mua đất thổ cư chưa có sổ đỏ hoặc chung sổ vẫn có thể được thực hiện nếu thuộc các trường hợp sau:

- Nếu đất chưa được cấp sổ nhưng bên bán có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), điển hình như giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993,...thì bạn vẫn có thể xin cấp sổ theo quy định pháp luật

- Nếu đất thổ cư thuộc sở hữu của hai người trở lên thì vẫn có thể thực hiện giao dịch bình thường đối với trường hợp mua bán chỉ trích lục trên sổ chung. Nếu có nhu cầu tách sổ, người mua cần tìm hiểu đầy đủ các quy định của pháp luật và các vấn đề pháp lý liên quan, để tránh xảy ra tranh chấp trong giao dịch, bảo vệ quyền và lợi ích của người mua.

- Nếu đất chưa có sổ đỏ và chỉ giao dịch qua giấy tờ viết tay, người mua có thể gặp nhiều rủi ro vì những giấy tờ này không có giá trị pháp lý trong việc chứng minh quyền sử dụng đất thổ cư. Vì vậy, mọi người nên cân nhắc kỹ khi lựa chọn phương thức này, đừng “tham lam” cũng đừng quá tin người bán kẻo gặp rắc rối về mặt pháp lý, mất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. 

Ngoài ra, bạn cũng cần chú ý tìm kiếm thông tin liên quan đến khu vực xung quanh khu đất, điển hình là trường hợp lối vào khu đất đang có tranh chấp chưa thể giải quyết hay không, một số đất thổ cư đang rao bán trên thị trường phải bán gấp vì gặp phải vấn đề trên.

Vì vậy, ngoài việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất, bạn cần hỏi thêm hàng xóm hoặc những người xung quanh để biết thêm thông tin về tình hình xung quanh khu đất.

Có nên mua đất thổ cư bằng giấy viết tay?

Mua đất thổ cư bằng giấy viết tay có an toàn hay không chủ yếu phụ thuộc vào sự tin tưởng giữa hai bên. Bất chấp nhiều trường hợp lừa đảo, đây vẫn là một loại hình mua bán bất động sản khá phổ biến hiện nay. Vì chỉ cần bỏ ra số tiền chỉ bằng 1/2 số tiền mua đất thổ cư đã có sổ đỏ là bạn đã có ngay một miếng đất giấy tay.

Bạn có thể mua đất thổ cư bằng giấy viết tay, vì mua bán kiểu này nếu an toàn thì cũng đem lại một số lợi ích. Tuy nhiên, để mọi thứ diễn ra suôn sẻ, bạn cần có đủ kinh nghiệm thực tế để giữ an toàn cho tiền của mình.

Việc mua bán đất bằng giấy viết tay mà không có sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền là không hợp pháp. Tuy nhiên, nếu có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được ủy ban nhân dân các cấp chứng thực thì hợp đồng đó có giá trị pháp lý.

Những thông tin gì mà bạn cần nắm khi mua đất thổ cư?

Tùy theo mục đích sử dụng, sau đây là một số điều bạn cần biết khi mua đất thổ cư:

- Nếu là đất xây nhà: Khi mua đất thổ cư để xây nhà, bạn cần quan tâm đến khu dân cư xung quanh, hàng xóm, mức độ an ninh và nhiều vấn đề khác ... Ngoài ra, vị trí của miếng đất thổ cư cũng quan trọng không kém, vì nó sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt sau này của cả gia đình. Bạn có thể chọn mua những địa điểm không quá đông dân cư nhưng cũng không quá thưa thớt. Tốt nhất nên chọn vị trí gần các tiện ích như trường học, bệnh viện hoặc chợ dân sinh, cửa hàng tiện lợi,...

- Nếu mua đất để đầu tư: Nếu mua đất để đầu tư, bạn nên tìm hiểu kỹ về triển vọng của khu đất. Vị trí đất thổ cư bạn mua liệu có nằm trong khu quy hoạch đô thị mới không, giá trị của nó sẽ tăng lên trong vài năm tới đúng không, tiềm năng phát triển của khu vực nơi bạn mua đất như thế nào,… đây là những vấn đề người mua cần tìm hiểu khi chọn mua đất thổ cư theo cách đầu tư hiệu quả.

- Nếu mua đất để kinh doanh, xây cửa hàng, làm ki ốt: Nên chọn khu dân cư đông đúc, đường rộng, vỉa hè thông thoáng. Đất thổ cư nên hướng ra mặt phố, không nên chọn đất trong hẻm, khuất tầm nhìn sẽ không thể phát triển kinh doanh.

Ngoài những mục đích trên, người mua cũng cần quan tâm đến vấn đề pháp lý như khu đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không. Bạn có thể kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc đến Sở nguyên môi trường xem trên địa bàn có dự án nào không để xác minh thông tin chính xác hơn.

Đất thổ cư có làm sổ đỏ được không?

Nếu bạn tách thửa riêng cho từng mảnh đất trong trường hợp đất thổ cư được chia đủ diện tích thì hoàn toàn có thể làm được sổ đỏ đối với đất thổ cư. Tuy nhiên, bạn sẽ cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất và đóng lệ phí trước bạ để có thể đăng ký làm Sổ đỏ.

Khi nào được chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư?

Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất…

Do đó, nếu bạn muốn chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư (đất ở) thì phải được sự đồng ý của ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) 

Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được nhà nước phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để xem xét đồng ý hay không đồng ý với việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất thì cá nhân có đất phải thực hiện các nghĩa vụ kinh tế theo quy định của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư như thế nào?

Để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư, bạn cần lưu ý kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.

Nếu đất thuộc khu vực có thể chuyển đổi, bạn có thể làm theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn Bị Hồ Sơ

Bạn cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành. Thông thường hồ sơ bao gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất cùng Sổ hộ khẩu

Chứng minh thư nhân dân (hoặc Căn cước công dân).

Bước 2: Nộp Hồ Sơ

Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý, cán bộ tiếp nhận có thể liên hệ lại với bạn trong vòng 3 ngày làm việc nếu hồ sơ của bạn bị thiếu.

Bước 3: Nộp Phí Chuyển Đổi Đất Và Nhận Kết Quả

Số tiền phải nộp sẽ được cán bộ nhân viên của Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo cho bạn. Bạn sẽ thanh toán phí tại văn phòng thuế địa phương và giữ lại biên lai để xuất trình nếu cần. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được giải quyết trong thời hạn 25 ngày đối với vùng sâu, vùng xa và 15 ngày đối với vùng khác.

Trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, cán bộ của Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra thực địa. Bạn nên phối hợp với các quan chức để quá trình xác minh này diễn ra suôn sẻ.