Bất động sản công nghiệp vươn mình giữa đại dịch

Từ “Thiên Thời”

Các tập đoàn đa quốc gia, các nhà đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc trong những năm gần đây luôn phải tìm cách thay đổi kế hoạch kinh doanh khi có quá nhiều rủi ro nếu họ chỉ đặt tất cả “trứng vào một rổ” - xây nhà máy sản xuất, triển khai mô hình kinh doanh, thực hiện logictis… chỉ ở quốc gia tỷ dân này.

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung bắt đầu từ năm 2018 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, việc giá nguồn nhân công của Trung Quốc không còn rẻ, chính sách ưu đãi thuế quan cho nhà đầu tư nước ngoài cũng giảm dần… là những lý do chính để chiến dịch “China Plus One” (Trung Quốc +1) - các nhà đầu tư nước ngoài mở rộng nhà máy đến các quốc gia Đông Nam Á - ngày càng phổ biến hơn. Thậm chí, Chính phủ Nhật Bản cũng đã có những gói hỗ trợ kinh tế nhằm khuyến khích các doanh nghiệp Nhật Bản tại Trung Quốc rời đi và tìm đến những quốc gia khác.

Mặt khác, trong số các quốc gia Đông Nam Á, mặc dù Myanmar từng được xem là quốc gia có tiềm năng phát triển nhưng hiện tại, nơi đây đang là điểm nóng về tình hình chính sự. Hẳn sẽ phải mất một thời gian dài để Myanmar mới có thể trở thành điểm thu hút nhà đầu tư như trước đây. Ngoài ra, chi phí vận hành doanh nghiệp, nhà máy ở Thái Lan, Malaysia… cũng ở mức cao. Nên có thể nói, ở thời điểm này, Việt Nam chính là điểm đến hứa hẹn nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài. Việc Việt Nam có kế sách phòng chống dịch tốt cũng là một điểm cộng với nhà đầu tư.

Đến “Địa Lợi”…

Những năm gần đây, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều chính sách, chủ trương chỉ đạo nhằm thúc đẩy bất động sản công nghiệp phát triển. Quỹ đất dành cho bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục tăng mạnh.

Tại khu vực phía Nam, quỹ đất công nghiệp ở TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương tuy khan hiếm nhưng một số khu công nghiệp cũng đã có kế hoạch triển khai mở rộng thêm. Nhưng Long An mới là nơi được dự đoán sẽ thu hút nhiều dự án FDIs trong thời gian tới khi rất nhiều các khu công nghiệp mới được thành lập ở đây.

Tại khu vực miền Bắc, đất công nghiệp ở các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Hưng Yên… cũng rất được các nhà đầu tư chú ý. Xét về vị trí địa lý, những khu công nghiệp ở các tỉnh này nằm giữa Hà Nội (trung tâm kinh tế chính trị) và Hải Phòng (nơi thuận tiện thông thương vì có cảng biển lớn).

Cũng không thể không chú ý đến miền Trung như các khu công nghiệp tại Đà Nẵng, Huế, Quảng Ngãi, Nghệ An… Khu vực này được dự báo sẽ được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm khi quỹ đất ở hai miền Nam, Bắc không còn nhiều lựa chọn và giá đất cũng tăng chóng mặt.

Các doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp cũng đã nắm bắt được thị hiếu của các nhà đầu tư nước ngoài nên đã đưa ra thị trường rất nhiều sản phẩm cho thuê linh động khác nhau. Nhà đầu tư có thể lựa chọn thuê đất tại khu công nghiệp để xây nhà máy (đối với các doanh nghiệp lớn) hoặc có thể thuê nhà xưởng xây sẵn (đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ) để tận dụng nhà xưởng có sẵn, chỉ lắp đặt máy móc và có thể tiến hành sản xuất nhanh chóng. Diện tích đất và nhà xưởng cho thuê cũng rất linh hoạt.

Một số khu công nghiệp còn phát triển nhà xưởng xây theo yêu cầu (built-to-suit) để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Ngoài ra, sản phẩm nhà kho cho mảng logistics hiện tại cũng đang rất được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Theo số liệu của Savills Việt Nam, tổng diện tích kho bãi đã tăng đáng kể và giá liên tục tăng 5% - 10% mỗi năm.

Có nhiều yếu tố thuận lợi là thế nhưng vẫn còn đó những khó khăn đối với nhà đầu tư khi chọn Việt Nam làm điểm đến như: cơ sở hạ tầng đường sá chưa đồng bộ, ngành công nghệ phụ trợ ở Việt Nam chưa phát triển mạnh mẽ, nguồn nhân công chất lượng chưa cao…

Trong một báo cáo vừa phát hành, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng đánh giá, sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp phụ thuộc không ít vào cơ sở hạ tầng, cũng như tốc độ giải ngân của các nhóm chính sách công. Đây chính là yếu tố then chốt giúp bất động sản công nghiệp Việt Nam đạt được thuận lợi, giúp các nhà đầu tư quyết định đầu tư vào khu công nghiệp.

Ngoài ra, tác động của đợt bùng phát dịch bệnh lần thứ 4 này cũng được cho là một ẩn số lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp trong nước. Việc hạn chế đi lại, giới hạn các chuyến bay, khiến cho việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam có những hạn chế nhất định, không như kì vọng của thị trường.

“Trước đây, chúng ta kì vọng rằng bất động sản công nghiệp là điểm nóng của thị trường, với điều kiện kinh tế bình thường. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, sự bùng phát trở lại của covid-19 tại Việt Nam cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành một trở ngại khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam”, ông Khương cho biết thêm.

Chính vì vậy, để có thể tăng tỷ lệ “chốt deal” với các nhà đầu tư nước ngoài, ngoài việc phát huy những thế mạnh sẵn có, ta cần phải chú ý cải thiện những điểm hạn chế đang hiện hữu. Có như vậy, Việt Nam mới có thể tiếp tục là sự lựa chọn hàng đầu khi nhắc về đầu tư trên thị trường quốc tế.