Toàn cảnh bất động sản nhà ở ven TP.HCM: Đồng Nai

Cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 40km về hướng Đông và công suất lên đến 100 triệu hành khách/năm khi hoàn tất các giai đoạn (gồm 3 giai đoạn), sân bay quốc tế Long Thành sẽ trở thành sân bay lớn nhất Việt Nam trong tương lai. Và đây cũng được đánh giá là lợi thế cạnh tranh về kinh tế, chính trị, văn hóa và du lịch rất lớn của tỉnh Đồng Nai so với các tỉnh thành lân cận, hay trên bình diện trung của cả nước. Mô hình thành phố sân bay đầu tiên tại Việt Nam này được đánh giá sẽ mở ra triển vọng tươi sáng cho thị trường bất động sản tại đây trong nhiều năm tới.

Nhu cầu nhà ở

Sau năm 1975, Đồng Nai là một trong những tỉnh có tốc độ phát triển công nghiệp lớn nhất ở Việt Nam. Nơi đây được kế thừa những dự án, nhà máy từ trước năm 1975. Sau đó chính quyền đã cởi mở hơn trong việc kêu gọi đầu tư nước ngoài.

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, xét về khu vực kinh tế công nghiệp, Đồng Nai đã đạt được cả về cơ sở hạ tầng, kỹ thuật, hệ thống giao thông kết nối khá thuận tiện. Xét về mặt địa lý, Đồng Nai được xem là lõi trung tâm của khu vực phía đông TP.HCM và có kết nối dễ dàng với các tỉnh thành khác như Bình Dương, Long An… và cảng biển nước sâu Cái Mép - Thị Vải, nơi có hệ thống cảng biển dài hơn 11km.

Trong năm 2020, tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) đạt hơn 210.500 tỷ đồng, tăng 4,44% so với năm trước. Đây là năm có mức tăng GRDP thấp nhất trong giai đoạn 2011 - 2020, nhưng vẫn cao hơn so với mức tăng GDP của cả nước trong năm 2020 (tăng 2,91%). Cán cân thương mại hàng hóa nghiêng về xuất khẩu, với giá trị xuất siêu hơn 4,3 tỷ USD. Ngoài ra, tổng vốn đăng ký cấp mới và dự án tăng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đạt khoảng 1,3 tỷ USD, đạt hơn 130% so với kế hoạch năm…

Theo kết quả khảo sát “Mức sống dân cư năm 2020”, Đồng Nai là địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao thứ 4 cả nước (sau Bình Dương, TP.HCM và Hà Nội), đạt trên 5 triệu đồng/người/tháng. Đây cũng là tỉnh có tỷ lệ di dân cơ học thuộc top cao tại Việt Nam, nhờ sức hút của mạng lưới hơn 60 khu công nghiệp và cụm công nghiệp trên địa bàn.

Số liệu từ Cục Thống kê tỉnh này cho thấy, Đồng Nai hiện có gần một triệu lao động nhập cư đang làm việc trong các công ty, nhà máy; trong đó có không ít là giới điều hành, quản lý và chuyên gia nước ngoài. Đa số các nhân sự cấp cao này vẫn lựa chọn sinh sống tại TP.HCM do yêu cầu cao về chất lượng sống, trong khi Đồng Nai chưa có nhiều dự án nhà ở đáp ứng được điều kiện này.

Tuy nhiên, nguồn cung mới "nhỏ giọt" cộng với giá bán bị đẩy lên cao tại TP.HCM đã tạo cơ hội cho bất động sản Đồng Nai nói riêng và các tỉnh thành lân cận nói chung. Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. CBRE Việt Nam ghi nhận, Đồng Nai là một trong các tỉnh giáp ranh đã thu hút được nhiều dự án khu đô thị lớn từ các chủ đầu tư muốn mở rộng thị trường khỏi TP.HCM

Diễn biến thị trường

Thị trường đất nền

DKRA Vietnam cho biết, trong quý I/2021, Đồng Nai có 144 nền đất dự án được mở bán trên địa bàn, chiếm thứ 3 về nguồn cung đất nền trong danh sách 5 thị trường bất động sản trọng điểm khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An). Trong đó, có 87 nền được thị trường hấp thụ, đạt tỷ lệ 60%.

Giá bán sơ cấp tại đây dao động từ 14 - 28 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá trung bình 19,8 triệu đồng/m2. Mức giá này xếp vị trí thứ 2 tại khu vực phía Nam. Thị trường thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình và mặt bằng giá không tăng đáng kể.

Thị trường căn hộ

Trong 3 tháng đầu năm, thị trường căn hộ Đồng Nai thu hút tốt sự quan tâm của nhà đầu tư với một dự án mở bán tại TP. Biên Hòa, chiếm 20% tổng nguồn cung của TP.HCM và 4 tỉnh giáp ranh. Cụ thể, toàn tỉnh có 1.083 căn hộ mở bán, chiếm 20% nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Nam, xếp sau TP.HCM và Bình Dương. Tỷ lệ tiêu thụ sắp xỉ 95%, với 1.026 căn hộ được giao dịch. 

Giá bán dao động từ 34 - 40 triệu đồng/m2, với mức giá trung bình phổ biến là 37 triệu đồng/2 (đã bao gồm VAT và không tính phí bảo trì). 

Thị trường nhà phố - biệt thự

Đồng Nai tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ nhà phố - biệt thự toàn thị trường khu vực phía Nam, trong quý I/2021. Cụ thể, 81,2% nguồn cung, tương đương với 1.623 căn nhà phố - biệt thự, được chào bán trong quý vừa qua. 

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ không đạt kỳ vọng, chưa đầy 27%, với chỉ 438 căn được bán ra theo ghi nhận của DKRA Vietnam. Giá bán dòng sản phẩm này tại Đồng Nai khá cao so với các tỉnh giáp ranh còn lại, với mức thấp nhất sau VAT là 3,9 tỷ đồng/căn và cao nhất lên đến 66,3 tỷ đồng/căn.Người mua tập trung chủ yếu vào những dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

Chuyên gia đánh giá

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Đồng Nai đang nhận được trợ lực mạnh mẽ từ quy hoạch hạ tầng giao thông. Trong đó, phải kể đến những công trình giao thông trọng điểm như dự án kéo dài tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đến Biên Hòa, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Dầu Giây - Đà Lạt, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, dự án cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với Nhơn Trạch…

Tuy nhiên, sự đột phá của bất động sản tỉnh này chủ yếu đến từ dự án sân bay quốc tế Long Thành. Theo Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương, mô hình thành phố sân bay đầu tiên tại Việt Nam này sẽ mở ra triển vọng tươi sáng cho thị trường bất động sản tại đây trong nhiều năm tới.

Mặc dù vậy, xét về mặt khó khăn thì phải kể đến yếu tố ý chí, và năng lực tài chính, năng lực phát triển. Để hiện thực hóa dự án thành phố sân bay Long Thành, TS. Khương cho rằng các tỉnh thành gồm Đồng Nai và các nơi là điểm đến của các chuyến bay tại đây cần đáp ứng được 2 yếu tố lớn.

- Yếu tố thứ nhất là quyết tâm về chính trị rất lớn từ tỉnh uỷ tỉnh Đồng Nai, vì khi nhắc đến vấn đề quy hoạch, đô thị, ý chí chính trị là yếu tố quan trọng nhất.

- Yếu tố thứ hai chính là nguồn lực, bao gồm về mặt quy hoạch của tỉnh Đồng Nai, đặc biệt là khu vực Long Thành. Kế đến là năng lực tài chính, khả năng của đội ngũ quy hoạch và khả năng thực thi.

Về lâu dài từ 10 - 30 năm, một khi sân bay được hoàn thiện xong trong vòng 5 - 7 năm tới, câu chuyện đạt được mục tiêu trở thành đô thị sân bay sẽ tùy vào quyết tâm của nhiều thế hệ của các ban lãnh đạo của tỉnh Đồng Nai cần kế thừa lẫn nhau, dưới sự chỉ đạo của Trung ương.

Cũng theo ông Khương, việc hoàn thiện xong sân bay Long Thành không có nghĩa là chúng ta đã đạt được mục tiêu cuối cùng trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ cho tỉnh Đồng Nai. Chúng ta có những nhiệm vụ mang tính kế thừa và phát triển đó là làm sao để tỉnh Đồng Nai trở thành một nơi mà các nhà đầu tư phải hướng tới.