Đất Nhà Bè, có còn cơ hội cho người mua để ở thực sự?

Hấp dẫn với tin “lên phố”

Nắm vai trò cửa ngõ giao thương quan trọng với khu Đông và Tây Nam, Nhà Bè là một trong ba huyện được đánh giá có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Vào 2/6 vừa qua, hội nghị tổ chức triển khai các đề án khoa học thuộc đề án đầu tư - xây dựng các huyện thành quận hoặc TP trực thuộc TP.HCM giai đoạn 2021-2023, tiếp tục đưa Nhà Bè vào danh sách quy hoạch lên quận đô thị vệ tinh.   

Tọa lạc tại khu Đông Nam của thành phố, Nhà Bè chỉ cách trung tâm khoảng 12km và sở hữu quỹ đất rộng lớn gồm 100km2, dân số ở mức 230.000 người. Theo ông Hoàng Tùng, Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè cho biết huyện có kỳ vọng sớm lên quận nhưng về mặt cơ sở hạ tầng vẫn chưa đáp ứng được cho nhu cầu phát triển kinh tế, điển hình là các cây cầu Long Kiểng, Rạch Đĩa, Rạch Tôm,…đang bị xuống cấp. Hoặc vào mùa mưa những tuyến đường Lê Văn Lương và Huỳnh Tấn Phát dễ bị ngập do ảnh hưởng của triều cường.

Theo phân tích, địa thế của Nhà Bè nằm trên các tuyến đường thủy quan trọng kết nối Biển Đông vào nội thành. Bên cạnh đó, Nhà Bè còn sở hữu mạng lưới sông, kênh rạch dày đặc là bước đà để mở rộng lưu thông đường thủy kết nối với bến Bạch Đằng, Cần Giờ và các tỉnh miền Đông, Tây Nam Bộ trong tương lai. Trước những lợi thế về thực địa, Nhà Bè đáp ứng đủ các điều kiện xây dựng các cảng nước sâu đón tàu có tải trọng lớn nhằm hỗ trợ giao thương hàng hóa dễ dàng hơn.

Ông Lương Minh Phúc, Giám đốc Ban Giao thông cho biết theo quy hoạch định hướng sẽ đưa Nhà Bè trở thành đô thị biển gắn liền với cảng và là nơi tập trung các khu đô thị mới. Ông cũng chia sẻ thêm sắp tới Nhà Bè sẽ triển khai 15 dự án giao thông, cầu đường để kết nối từ quận 7 đến các khu vực trung tâm tài chính, tạo tiền đề để phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực.

Công trình trọng điểm đang dần hình thành

Dự án hầm chui nút giao thông Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ được khởi công vào tháng 4/2020 với tổng vốn đầu tư là 830 tỉ đồng, dự kiến hoàn thiện tháng 6-2022 và năm 2023. Nút giao giúp kết nối khu đô thị mới Nam Sài Gòn với trung tâm thành phố; kết nối khu công nghiệp cảng dọc sông Soài Rạp với tuyến đường vành 2. Trước tình trạng mật độ giao thông dày đặc, gây ùn tắc ở nhiều tuyến đường, nút giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ sẽ giúp giảm áp lực lưu lượng xe ở khu vực phía Nam, đồng thời đảm bảo vận chuyển hàng hóa thông suốt ra vào cảng tiếp cận các địa bàn thành phố, các tỉnh miền Đông và Tây Nam Bộ.

Do địa thế gần khu vực sông nước nên vấn đề triều cường ở huyện Nhà Bè luôn là yếu tố khiến các nhà đầu tư e dè trong việc xuống tiền. Chính vì thế dự án chống ngập 10.000 tỷ của TPHCM không chỉ giải quyết yếu tố biến đổi khí hậu, mà còn tháo gỡ những ám ảnh cảnh ngập mỗi khi triều cường cho người dân ở khu Nam thành phố. Dự án được khởi công vào 6/2016 với 6 cổng ngăn triều gồm Bến Nghé, Cây Khô, Mương Chuối (quy mô lớn nhất và đặt ở huyện Nhà Bè), Phú Định, Phú Xuân và Tân Thuận. Dự kiến sẽ hoàn thiện sau 3 năm xây dựng và kiểm soát ngập cho diện tích 750km2 thuộc khu vực ven sông Sài Gòn và trung tâm thành phố. Tuy nhiên đến nay dự án đang ở mức hoàn thiện 96% và bị dừng lại do còn gặp vướng mắc về việc chọn quỹ đất để ký phụ lục hợp đồng BT với nhà đầu tư. Khoảng đầu tháng 4/2021, Chính phủ vừa ký ban hành Nghị quyết số 40 chấp thuận UBND TP được tiếp tục triển khai dự án.

Dự án tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành với tổng mức đầu tư lên đến 31.000 tỉ. Theo thiết kế dự kiến tuyến đường sẽ dài 57km gồm 4 làn xe, 2 làn dừng khẩn cấp đi qua Long An, TPHCM và Đồng Nai. Cao tốc Bến Lức – Long Thành được kỳ vọng trở thành tuyến đường phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giúp lưu thông hàng hóa từ các tỉnh miền Tây và tăng khả năng giao thương với khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) theo lối lên xuống cao tốc ở Nguyễn Văn Tạo. Ngoài ra từ đây các phương tiện có thể tiếp tục di chuyển đến các tỉnh miền Đông Nam Bộ theo đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây. Điểm kỳ vọng được đặt ra cho tuyến cao tốc khá lớn, tuy nhiên tính đến nay đã hơn 6 năm công trình được triển khai xây dựng nhưng chỉ đạt 80% khối lượng. Tiến độ bị chậm hơn so với dự kiến do dự án đang gặp các vướng mắc liên quan đến nguồn vốn vay.

Tuyến metro 4 triển khai thi công với tổng mức đầu tư 97.000 tỷ đồng với tổng chiều dài khoảng 36,2km với 32 ga (đi qua các quận 1, 3, 4, 7, 12, Gò Vấp, Phú Nhuận và huyện Nhà Bè) chạy song song với đường Nguyễn Hữu Thọ kéo dài từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khu đô thị cảng Hiệp Phước.

‘Ông lớn’ địa ốc ghé Nhà Bè

Huyện Nhà Bè cũng tiến hành quy hoạch lại các quỹ đất để thu hút các nhà đầu tư. Với lợi thế về diện tích đất tự nhiên rộng lớn, thêm phần giá mềm so với khu vực phía Đông hay trung tâm thành phố đã khiến không ít các tập đoàn nước ngoài bắt đầu “với tay” đến vùng đất này. 

Đơn cử tập đoàn GS E&C đầu tư 3.000 tỷ đồng vào dự án ZeitGeist (tên cũ là GS Metro City) quy mô 349ha tại Nhà Bè, trong đó các khu dân cư rộng trên 155ha. ZeitGeist là khu đô thị lớn đứng thứ 2 của Nam Sài Gòn, chỉ sau Phú Mỹ Hưng. 

Ngoài ra, khu vực Nhà Bè còn có sự góp mặt của hai chủ đầu tư Keppel Land và Phú Long hợp tác đầu tư cho dự án Celesta Heights. Dự án với tổng mức đầu tư 7.400 tỷ đồng được tọa lạc ngay trục đường Nguyễn Hữu Thọ.

Còn cơ hội cho người mua để ở?

Giá tại khu vực vẫn còn mềm do phần lớn diện tích đất của huyện thuộc khu đất nông nghiệp và có rất ít đất nền dự án. Tuy nhiên với vị trí thuận lợi cho việc giao thương, cộng thêm thông tin về việc lên quận đã khiến đất tại huyện Nhà Bè có những biến động đáng kể trong nhiều năm qua. Cụ thể theo năm 2014 khi có tin về việc khởi công Bến Lức – Long Thành giá đất quanh tuyến đường Nguyễn Văn Tạo huyện Nhà Bè tăng gần gấp đôi, đơn cử giá đất vườn từ 4 triệu/m2 tăng lên mức gần 8 triệu/m2. Tính đến hiện nay, đất ở khu vực này đã lên đất thổ cư và giá bán ở mức 20 triệu/m2.

Tuy nhiên nếu chỉ xét trong khoảng thời gian gần đây thì giá đất của huyện Nhà Bè không có sự tăng biến động. Theo thống kê của DKRA, tính đến tháng 3/2021 thì giá bán bình quân đất nền dự án huyện Nhà Bè ở mức 16 – 55 triệu/m2, tăng từ 3 – 5% so với cuối năm 2020. Mức giá này cho thấy đất nền Nhà Bè dưới 1 tỷ đã “vắng bóng” trên thị trường, tuy vậy đây vẫn là khu vực tiềm năng cho những người mua sở hữu ngân sách dưới 2 tỷ. 

Trong buổi phỏng vấn với Zingnews, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho biết thị trường bất động sản Nhà Bè trong 1 năm qua rất yên ắng và ít biến động. 

“Trong thời gian qua, Nhà Bè có ít dự án phát triển để khiến giá đất tăng liên tục. Có 2 yếu tố tích cực tác động đến thị trường khiến dân đầu tư quan tâm là khu đô thị GS trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ và thông tin nâng cấp đơn vị hành chính của Nhà Bè lên quận.” ông Quang phân tích.

Ngoài ra ông cũng cho biết bất động sản của 5 huyện là vùng trũng của thị trường, sẽ có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư để tìm những quỹ đất lớn, phát triển các dự án có quy mô với giá bán phù hợp với thị trường. 

Để tránh trường hợp mua đất sổ chung không được tách thửa, nhà đầu tư nên lưu ý: Theo quy định tại khoản 1 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất có nhà hiện hữu tại huyện Nhà Bè là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Diện tích đất này được xác định sau khi trừ đi phần lộ giới, không xác định theo chiều rộng hiện hữu.