Dự án thế chấp ngân hàng là gì?
Dự án thế chấp ngân hàng là những dự án có tiềm năng chứ không phải dự án xấu, doanh nghiệp phải là các đơn vị có lịch sử tín dụng tốt, làm ăn uy tín mới được vay và được ngân hàng bảo lãnh. Việc thế chấp dự án được thực hiện theo luật, đáng nói là các dự án thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư.
Điều kiện bán nhà ở thuộc dự án thế chấp
Mặc dù theo quy định, tài sản cụ thể là nhà ở đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì không được bán, chuyển nhượng do tài sản thế chấp thuộc sở hữu của ngân hàng. Việc thế chấp là thế chấp cả một dự án chứ không phải là thế chấp một ngôi nhà nên không thể làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng nếu không làm thủ tục giải chấp.
Tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì đối với những trường hợp những chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng mà có nhu cầu bán, cho thuê mua lại nhà ở đó thì phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở này trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp việc ký kết khi chưa giải chấp được bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên tổ chức tín dụng nhận thế chấp đồng ý.
Căn cứ vào văn bản thông báo về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở đó để bên mua và chủ đầu tư xác nhận nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua.
Do đó, chủ đầu tư muốn bán nhà đang thế chấp thì phải làm thủ tục giải chấp hoặc được sự đồng ý của khách hàng và tổ chức tín dụng nơi thế chấp dự án.
Làm thế nào để xác định dự án đang bị thế chấp?
Kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi một dự án bất động sản được thế chấp tại ngân hàng, ngân hàng sẽ ghi rõ trực tiếp vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đính kèm theo một tờ giấy (giấy này và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai). Thông tin này được hiển thị trên mặt số 3 hoặc 4 của giấy chứng nhận.
Khi thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật, bên nhận thế chấp sẽ giữ lại bản chính và có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền với dòng chữ: “Quyền sử dụng đất được thế chấp tại ngân hàng… theo hợp đồng số…”.
Nếu người bán cố tình giấu nhẹm thông tin về dự án đang được thế chấp, có thể họ chỉ cho bạn xem giấy chứng nhận bản sao hoặc họ gỡ bỏ giấy tờ minh chứng cho việc thế chấp ra khỏi giấy chứng nhận gốc. Nếu quan sát kỹ, bạn sẽ nhận thấy ở một góc, một cạnh nào đó của giấy chứng nhận chỉ có nửa dấu giáp lai hoặc dấu bấm kim, bạn cần chú ý những điểm đó.
Đến văn phòng công chứng tra cứu thông tin
Theo cách này, trước tiên người mua phải yêu cầu người bán cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Sau đó bạn đem ảnh này ra phòng công chứng và yêu cầu họ kiểm tra xem nhà, đất có thế chấp ngân hàng hay không. Lưu ý rằng việc tra cứu này có thể miễn phí hoặc trả phí tùy theo quy định của từng văn phòng công chứng.
Ngay cả khi đã xác minh về dự án thế chấp và ngân hàng cho phép bán thì bạn vẫn cần sự hỗ trợ của công chứng viên để tránh sơ hở trong giao dịch. Cụ thể, người mua nên mang đầy đủ giấy tờ liên quan đến việc mua bán nhà đất đến phòng công chứng, họ sẽ xem xét hợp đồng mua bán và công chứng viên sẽ tư vấn những rủi ro có thể xảy ra.
Tới cơ quan có thẩm quyền kiểm tra thông tin
Để biết dự án có đang bị thế chấp ngân hàng hay không, bạn có thể kiểm tra thông tin về dự án tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất. Tuy nhiên, phương pháp này chỉ hiệu quả nếu người bán thế chấp nhà cho ngân hàng. Nếu dự án được thế chấp cho các cá nhân, tổ chức cho vay lãi suất cao bạn sẽ không thể xem thông tin về dự án tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai.
Tìm hiểu về dự án từ môi giới và người dân quanh dự án
Để tránh việc mua bán dự án đang bị thế chấp, người mua nên kiểm tra thông tin và liên hệ với đại lý môi giới bất động sản uy tín. Nếu không phải mua bán ở chỗ người quen thì bạn nên chọn đơn vị môi giới có giấy tờ kinh doanh hợp pháp, hoạt động minh bạch, chuyên nghiệp, được nhiều khách hàng tin tưởng.
Tuy nhiên, muốn chắc chắn người mua nên kiểm tra kỹ thông tin của người bán trước khi thực hiện giao dịch. Khi người bán thế chấp tài sản để vay với lãi suất cao mà bạn không tìm được thông tin tại các cơ quan chức năng thì việc hỏi người dân địa phương là một cách hữu hiệu. Bạn có thể hỏi họ về người bán và dự án bạn muốn mua, chẳng hạn: người bán là ai, bất động sản có thuộc quyền sở hữu của người đó không, vị trí dự án có vấn đề gì về an ninh, đã bao giờ thấy có người đến đòi tiền nợ chưa?
Chú ý đến nội dung hợp đồng đặt cọc
Nếu bên bán cố tình che giấu việc nhà đất đang bị thế chấp thì hợp đồng đặt cọc sẽ là bằng chứng hữu ích giúp bên mua tự bảo vệ quyền lợi của mình. Trong trường hợp thông thường, số tiền đặt cọc không được vượt quá 10% giá mua và hợp đồng đặt cọc phải bao gồm đầy đủ các thông tin như: thời gian và địa điểm đặt cọc, thông tin các bên tham gia giao dịch, phương thức thanh toán và việc xử lý tiền cọc khi phát hiện vi phạm hợp đồng...
Nếu bên bán tiết lộ hoặc bên mua phát hiện tài sản mua bán đang bị thế chấp thì cần có văn bản cam kết giữa bạn (bên mua) - bên bán (bên thế chấp) - ngân hàng (bên nhận thế chấp). Biên bản sẽ liên quan đến việc thanh toán tiền giữa người mua và người bán, thanh toán công nợ giữa người bán và ngân hàng. Văn bản này sẽ giúp ràng buộc quyền và nghĩa vụ của ba bên đối với việc thanh toán, xử lý tiền vi phạm hợp đồng, xử lý nợ và xử lý tài sản thế chấp.
Rủi ro khi mua nhà thuộc dự án bị thế chấp
Như đã đề cập trước đó, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng để vay vốn không phải là hiếm. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn có thể gặp một số rủi ro nhất định nếu mua nhà tại các dự án này, cụ thể như sau:
- Rủi ro điển hình nhất là sử dụng khoản vay vốn ngân hàng không đúng so với mục đích vay dẫn đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở không hoàn thành;
- Do không thể hoàn thành công trình xây dựng nên không thể giao nhà cho bên mua đúng thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng
- Nếu chủ đầu tư không bán được nhà để thu hồi vốn dẫn đến không thể thanh toán hợp đồng tín dụng dẫn đến nợ xấu ngân hàng
- Một trong những rủi ro lớn nhất khi mua nhà trong tình trạng thế chấp là khiến người mua cảm thấy lao đao, bất an và bị hạn chế quyền lợi vì đã chuyển đến sinh sống nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay còn gọi là Sổ hồng. Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, nhiều chủ đầu tư cố tình không giải chấp và không thông báo cho khách hàng về tình trạng pháp lý của bất động sản.
- Trường hợp bên mua không quy định về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng hoặc điều khoản về việc chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn, không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì bên mua không được bồi thường cũng như không được đơn phương hủy hợp đồng để nhận lại tiền của mình.
