Vì sao nhà đầu tư 'ngán' đất quy hoạch treo?

Quy hoạch đất treo là gì?

Quy hoạch thường dựa trên chiến lược phát triển của một vùng lãnh thổ, một ngành hoặc một lĩnh vực theo thời gian và là cơ sở để vạch ra các kế hoạch phát triển ngắn hạn và trung hạn. Việc xây dựng quy hoạch phải dựa trên những ý đồ chiến lược rõ ràng, tính toán khoa học, hợp lý.

Quy hoạch treo (hay quy hoạch sử dụng đất treo) là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.

Tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019 quy định:

“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

Như vậy, quy hoạch đất treo là sau thời hạn 03 năm kể từ ngày công bố quy hoạch sử dụng đất mà chưa sử dụng và không có thông báo nào về điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với khu vực quy hoạch.

Dù lời to nhưng nhà đầu tư vẫn ngán đất quy hoạch treo

Sau 3 năm, nhà nước sẽ điều chỉnh hoặc loại bỏ theo quy hoạch nhưng thực tế, quá trình này không phải thực hiện trong vài ngày mà có khi phải mất nhiều năm mới biết được tương lai của dự án. Nêu không muốn vốn bị chôn vốn thì nhà đầu tư không nên chọn đất quy hoạch treo để đầu tư.

Quy hoạch, lập dự án 15 đến 20 năm không triển khai sẽ làm hạn chế quyền khai thác sử dụng đất, ghìm phát triển kinh tế xã hội, người dân trong ranh quy hoạch rơi vào khốn khổ khó khăn trăm bề...nhà đầu tư sẽ không có doanh thu.

Công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây mới và chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.

Có nên mua đất quy hoạch treo?

Về mặt đầu tư, việc mua bán đất quy hoạch treo vẫn diễn ra khá phổ biến trong khuôn khổ quy định của địa phương, do giá bán thấp hơn nhiều so với đất nền thông thường nên nhiều nhà đầu tư coi đây là một trong những hình thức đầu tư mạo hiểm nhưng "một vốn, bốn lời". Vì vậy, nếu bạn nắm rõ thông tin "xóa" quy hoạch treo tại địa phương thì có thể mạo hiểm đầu tư vào đất có các vị trí "vàng" về giao thông và tiện ích tốt. 

Nếu đất đã mua trước đây vô tình được công bố thu hồi hoặc chuyển quyền sử dụng đất trước đó thì chẳng khác gì “tiền đổ sông đổ biển”, vì lúc đó theo quy định của nhà nước đất sẽ bị thu hồi mà không được bồi thường một khoản tiền nào. Chính vì thế nếu người mua có nhu cầu ở lâu dài thi đất quy hoạch treo không phải là lựa chọn phù hợp do đất nằm trong quy hoạch treo sẽ bị hạn chế các quyền sửa chữa chuyển nhượng, mua bán,... Nhiều gia đình bị vướng đất quy hoạch treo mà muốn tách thửa xây nhà đều không làm được.

Mua đất quy hoạch có được đền bù không?

Mua phải đất quy hoạch treo có được đền bù không hay không là câu hỏi mà nhiều người quan tâm. Trên thực tế, không phải tất cả đất đai và tài sản trên đất đều được bồi thường. Chính sách bồi thường của Nhà nước đối với cá nhân, gia đình, doanh nghiệp có đất quy hoạch treo tùy thuộc vào thời điểm và thời gian xây dựng nhà ở trên khu quy hoạch.

Luật Đất đai 2013 chia việc bồi thường thành 02 trường hợp khác nhau:

Trường hợp thứ nhất là tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch chưa được công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch. 

Trường hợp thứ hai, tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì sẽ không được bồi thường tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật khi thu hồi đất.

Ngoài ra, người dân có quyền làm đơn yêu cầu bồi thường thích đáng với những hạng mục quá thời hạn và gây thiệt hại vượt mức quy định trong hai trường hợp trên.

Đất định quy hoạch có tách thửa được không?

Tại Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019 quy định:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Để được tách thửa, mảnh đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp và được phép mua bán chuyển nhượng.

2. Phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu

Giá đền bù đất quy hoạch

Quy định tại khoản 2 Điều 74, Luật Đất đai năm 2013: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.