Kho lạnh - Mảnh đất màu mỡ mới cho các nhà đầu tư bất động sản

Một báo cáo vừa phát hành của JLL chỉ ra, nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam đang thiếu hụt trong bối cảnh nhu cầu tăng cao. Chẳng hạn với lĩnh vực thủy sản - mặt hàng xuất khẩu đứng vị trí thứ 3 thế giới của Việt Nam. Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, có đến 30% - 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa. Trong khi, chuỗi cung ứng lạnh trong nước được đánh giá là không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ.

Cụ thể, nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài. Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Úc xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty Cổ phần Hùng Vương xây dựng hai kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn hàng. Những doanh nghiệp khác có thể kể đến LOTTE Sea (2009) và Preferred Freezer Services (2010).

“Tính đến thời điểm này chỉ mới có một số ít doanh nghiệp tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ”, bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL nhận định.

Chuyên gia của JLL đánh giá, kho lạnh đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, kể cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Các nhà đầu tư cũng đang cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống.

Tuy nhiên, kênh đầu tư này không phải là không tồn tại những thách thức. Các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh cũng phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn.

“Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp 2 - 3 lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến 6 tháng”, bà Trang chia sẻ.

Không riêng Việt Nam, ông Michael Ignatiadis, Giám đốc Chuỗi Cung ứng và Hậu cần, JLL châu Á - Thái Bình Dương cho biết, việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung kho lạnh đang diễn ra ở tất cả các nước trên thế giới. Lấy tình hình cấp bách của Úc làm ví dụ. Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu ước tính cần có 0,15 mét khối kho lạnh trên mỗi người dân thành thị, nhưng Úc chỉ đạt được khoảng một nửa con số trên. Tại khu vực châu Á, tỷ lệ dân số và tầng lớp trung lưu tăng nhanh làm tăng nhu cầu mua thực phẩm tươi ngon cũng là nguyên nhân chính thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh.

Nhu cầu lớn khiến các nhà phát triển phải đáp ứng theo, dẫn đến sự bùng nổ xây dựng. Theo công ty tư vấn Emergen, khối lượng xây dựng kho lạnh được dự đoán sẽ đạt giá trị 18,6 tỷ USD vào năm 2027, tăng 13,8% mỗi năm.

“Nhưng ngay cả với tốc độ xây dựng này, tình trạng thiếu kho lạnh có thể vẫn tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống,” ông Michael Ignatiadis cho biết.

Theo công ty nghiên cứu Forrester, dịch vụ đi chợ trực tuyến tại châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng 30% mỗi năm cho đến năm 2024, lên mức 10,6%. Tại Mỹ, tỷ trọng mua thực phẩm trực tuyến được dự báo sẽ tăng gấp đôi vào năm 2025, đạt  21,5%, theo nghiên cứu của hãng thương mại điện tử Mercatus và công ty Incisiv.

Tại Anh, 80% thực phẩm thô được nhập khẩu và tình trạng thiếu hụt trái cây và rau quả tươi ngày càng báo động. Alan Selby, Giám đốc bộ phận Kho lạnh Công nghiệp tại JLL’s Integral cho biết: “Chúng tôi dự đoán nhu cầu sẽ tăng lên theo thời gian khi xu hướng tự trồng rau củ và bảo quản tại nhà trở nên phổ biến hơn.”

Kho lạnh là hệ thống có thể điều chỉnh, kiểm soát nhiệt độ và độ ẩm nhằm kéo dài thời gian lưu kho một số mặt hàng nhất định như thực phẩm, mỹ phẩm hay thậm chí là vaccine. Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), kho đông lạnh (từ -20 tới -16 độ C) và kho mát (từ 2 tới 4 độ C). Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50km đến các cảng; các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.