Cần lưu ý gì khi mua đất?

Để tránh gặp những rủi ro không đáng có, bạn nên tìm hiểu trước thông tin và kiểm chứng lại miếng đất trước khi quyết định mua. Dưới đây là những điều cần biết khi mua đất:

Tìm vị trí đất đẹp

Vị trí của mảnh đất là một trong những yếu tố quyết định giá trị của miếng đất. Đặc biệt nếu bạn là một doanh nhân thì miếng đất ở trên vị trí đẹp, bằng phẳng sẽ giúp cho công việc và sự nghiệp của bạn thăng tiến. Ngoài vị trí đẹp thì vị trí đất bạn cần tránh là mảnh đất trước mặt có cột điện, cây lớn hoặc con đường hướng thẳng vào miếng đất.

Kiểm tra sổ đỏ 

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ là giấy tờ quan trọng cần phải có đầu tiên để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp sau khi mua. Tuy nhiên sổ đỏ hiện nay có thể bị làm giả rất tinh vi. Vì vậy điều bạn cần kiểm chứng trên sổ đỏ là con dấu, chữ ký của người có thẩm quyền trên giấy chứng nhận. Ngoài ra, chữ ký và con dấu cần phải sắc nét, có nét hằn của lực tỳ ấn. Đa phần sổ đỏ được ép nhựa bên ngoài có khả năng làm giả nên người mua cần lưu ý khi mua đất.

Đừng bỏ qua hướng đất

Hướng đất là yếu tố không thể bỏ qua khi mua đất. Theo phong thủy, mảnh đất có hướng Nam hoặc Đông Nam sẽ có khí hậu ôn hòa, gió lành, là hướng đẹp nhất để xây nhà. Mảnh đất hướng Tây Nam và hướng Tây Bắc sẽ phạm vào một trong những điều kiêng kỵ khi mua đất.

Chú ý địa chất

Địa chất rất quan trọng đối với mảnh đất được sử dụng cho mục đích xây nhà. Điều cần lưu ý khi mua đất xây nhà là bạn nên mua mảnh đất có địa thế cao. Bạn nên tránh mua mảnh đất gần ao hồ, khu vực có nền đất yếu vì sẽ mất nhiều chi phí cho việc gia cố nền đất sau này.

Môi trường xung quanh

Môi trường xung quanh phát triển sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của mảnh đất. Mảnh đất sẽ có giá trị hơn khi môi trường xung quanh có đầy đủ tiện nghi như khu dân cư, trường học, siêu thị, bệnh viện,…Bên cạnh đó, bạn nên tránh mua đất trước đó là nghĩa trang, bãi rác hay nhà tù vì đây là những điều kiêng kỵ khi mua đất.

Tra cứu quy hoạch thửa đất

Bạn cần lưu ý khi mua đất cần tìm hiểu thông tin quy hoạch xem miếng đất có nằm trong quy hoạch hay dự án nào không. Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, đất nằm trong quy hoạch sẽ không thể chuyển nhượng. Do đó khi mua bạn nên tìm hiểu thông tin quy hoạch qua hồ sơ, tờ sổ đỏ, tra cứu ở văn phòng công chứng hoặc nhờ tư vấn mua đất từ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp để đảm bảo xác nhận thông tin được đa chiều và đầy đủ.

Tuy vậy, phương án tốt nhất là cầm bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi sở tại nhà đất để yêu cầu cung cấp thông tin. Tại đây, bộ phận liên quan sẽ hướng dẫn nhận hồ sơ và cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch của khu vực thửa đất đó. 

Quy trình và thủ tục giải quyết của mỗi UBND sẽ khác nhau. Ở một số khu vực đất ‘sốt nóng' thường sẽ có một bộ phận chuyên trả lời thông thông tin quy hoạch, dự án để tránh các chiêu lừa đảo tinh vi từ cò đất hoặc các đơn vị kinh doanh nhà đất kém uy tín. 
Né đất đai tranh chấp 

Trong trường hợp đất nằm trong những vụ tranh chấp lớn, người mua có thể dễ dàng tìm hiểu thông tin bằng cách hỏi thăm chính quyền địa phương, tìm kiếm trên internet, truyền hình hoặc trên cơ sở dữ liệu của văn phòng công chứng.

Thông tin vay nợ thế chấp

Người mua cần lưu ý khi mua đất xem sổ đỏ có đang hoặc đã được thế chấp ở ngân hàng hay chưa. Nếu sổ đỏ từng được dùng thế chấp vay nóng, vay lãi cao dù có hiệu lực hay không đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà đất.

Nếu thửa đất đã bị thế chấp ngân hàng thì bạn có thể nhận biết bằng cách lật sổ đỏ ra xem ở bìa 3 hoặc bìa 4. Hoặc, thông tin thế chấp sẽ được đính kèm riêng bằng 1 tờ giấy có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. 

Ở một số trường hợp người bán muốn giấu nhẹm thông tin đất bị thế chấp, họ sẽ gỡ tờ giấy ra. Lúc này, bạn cần quan sát thật kỹ. Nếu trên sổ đỏ có một góc hoặc cạnh mép chỉ có một nửa dấu giáp lai thì rất có khả năng sổ đỏ đã bị mang đi thế chấp. 

Ngoài ra, các văn phòng công chứng cũng là điểm đến uy tín để bạn có thể tra cứu về thông tin thế chấp ngân hàng thông qua bản photo sổ đỏ. Tuy nhiên cần lưu ý, văn phòng công chứng chỉ cung cấp thông tin đối với trường hợp sổ đỏ cho vay thế chấp qua ngân hàng. Đối với các hình thức cho vay “bóng đêm" như thế chấp cho cá nhân, các tổ chức chuyên cho vay nóng với lãi suất cao thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn. 

Thông tin chủ sở hữu

Để xác định thông tin chủ sở hữu, bạn đối chiếu xem tên, ảnh và số CMND có trùng khớp với trên CMND của người bán không. Một số thông tin khác bạn cần thu thập như gia đình, vợ chồng, công việc,…để hạn chế rủi ro hay tranh chấp không đáng có xảy ra trong quá trình mua đất.

Đặt cọc

Đặt cọc là một trong các bước mua bán nhà đất. Đây là bước đảm bảo người mua đất sẽ mua đúng thời hạn, cam kết, đồng thời hạn chế người bán từ chối giao dịch. Số tiền cọc sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận của hai bên.

Đối với tiền cọc, bạn không nên thanh toán 100% mà hãy cọc một phần giá trị mảnh đất, thường là 2 – 3% giá trị mảnh đất. Để giảm thiểu rủi ro, bạn nên nhờ chuyên gia hoặc một luật sư chuyên về khâu đất đai khi làm hợp đồng. Nhiều người mua khi quyết định đặt cọc chỉ được xem bản sao của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này rất nguy hiểm nên bạn cần lưu ý khi mua đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một trong những thủ tục cần biết khi mua đất là làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng đã được công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất trong giao dịch mua bán nhà đất. Vì vậy hai bên mua và bán đất cần đến văn phòng công chứng ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài những điều biết khi mua đất trên, bạn cần lưu ý các vấn đề khác như loại đất bạn muốn mua và mục đích sử dụng đất hay thủ tục cần biết khi mua đất khác như các bước mua bán nhà đất.

Các bước cần lưu ý khi mua đất

Các bước mua bán nhà đất về căn bản là theo trình tự sau: 

Bước 1. Đặt cọc đất

Bước 2. Công chứng hợp đồng mua bán

Bước 3. Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan công quyền

Bước 4. Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Bước 5. Thẩm định từ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 6. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.