Năm 2023 có được bán nhà đang cho thuê hay không?

Có được bán nhà đang cho thuê không?

Theo Khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định, nếu bạn là chủ sở hữu nhà và bán nhà ở đang thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà biết về việc bán và các điều kiện để bán nhà ở. Người thuê nhà sẽ được ưu tiên mua nếu họ đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bạn tính đến thời điểm bạn thông báo về việc bán nhà đang cho thuê, trừ trường hợp nhà thuộc sở hữu chung. Sau 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhà nhận được thông báo mà không mua thì bạn được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp bạn và bên thuê nhà ở có thỏa thuận khác về thời hạn.

Ngoài ra khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014 có đề cập, khi người chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác khi thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Chủ sở hữu nhà ở mới sẽ có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều này cho thấy dù chủ nhà cũ đã bán nhà ở cho chủ mới, tuy vậy vẫn liên đới trách nhiệm đảm bảo quyền thuê nhà cho người đang thuê cho đến thời điểm hết hạn hợp đồng. Song song đó, chủ sở hữu nhà ở mới cũng có trách nhiệm đảm bảo quyền lợi và thực hiện hợp đồng thuê nhà ở mà người thuê đã ký với chủ cũ, trừ trường hợp các bên có thêm các thoả thuận khác.

Trong trường hợp, chủ sở hữu mới không muốn tiếp tục cho thuê nhà mà bạn vẫn bán nhà đang cho thuê hay bán nhà mặt tiền đang cho thuê thì bạn đã chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trước thời hạn với những người đang thuê nhà. Hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng này là trái pháp luật, trừ các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

- Bên cho thuê nhà thuộc quyền sở hữu của nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này.

- Bên thuê không trả tiền nhà thuê theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

- Bên thuê sử dụng nhà không đúng với mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Bên thuê tự ý đục phá, cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê.

- Bên thuê cho mượn, cho thuê, chuyển đổi lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

- Bên thuê làm mất trật tự, mất vệ sinh môi trường gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh và đã được bên cho thuê nhà hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

- Trường hợp thuộc quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Nếu bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng một cách đột ngột và không thuộc các trường hợp nêu trên và không thuộc các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, thì bên cho thuê nhà đại diện trên hợp đồng phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà.

Do đó, để việc bán nhà đang cho thuê cho người khác được đảm bảo và đúng quy định pháp luật, bạn cần xem xét kỹ các trường hợp và đảm bảo các quy định nêu trên.

Có cần công chứng khi bán nhà cho thuê không?

Ở khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc bạn phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Tuy nhiên trên thực tế, nếu không công chứng hợp đồng thuê nhà có thể sẽ phát sinh rủi ro. Nếu bạn hoặc bên thuê nhà muốn thay đổi giá thuê hay thời gian thuê thì có thể xảy ra trường hợp cho rằng việc ký hợp đồng thuê là bị đe dọa, ép buộc, không tự nguyện, không phải chữ ký của người liên quan… Vì vậy để tránh rủi ro, bạn và các bên nên ra công chứng hợp đồng khi bán nhà cho thuê, bán nhà mặt tiền đang cho thuê.