Cùng Toàn cảnh Bất động sản điểm qua những quy trình thủ tục mua bán nhà đất 2022 mà bạn cần lưu ý sau khi đã tìm được thửa đất hoặc nhà ở theo nhu cầu, khả năng tài chính.
Đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hợp pháp
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ 4 điều kiện sau:
- Sở hữu sổ hồng hoặc sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất). Trong trường hợp nhận chuyển nhượng thì cần có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
- Nhà đất được chuyển nhượng không bị vướng tranh chấp
- Nhà đất được chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang bị kê biên thi hành án
- Nhà đất còn trong thời hạn sử dụng.
Quy trình thủ tục mua bán nhà đất
Bước 1: Kiểm tra, đánh giá pháp lý và hiện trạng thửa đất, nhà ở
Bạn cần kiểm tra các nội dung được thể hiện tại sổ hồng, sổ đỏ sau đây:
1. Chủ đất, chủ nhà ở
Bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là “bên mua”) cần kiểm tra đây là tài sản riêng của một người hay là tài sản chung của hai vợ chồng hoặc nhóm người. Bạn cần yêu cầu chủ đất, chủ nhà ở cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp họ độc thân), giấy chứng nhận kết hôn và giấy tờ tùy thân của người hôn phối (trong trường hợp họ đã kết hôn). Trường hợp nhà, đất thuộc sử dụng chung (đồng sử dụng, đồng sở hữu) thì lần lượt các chủ sử dụng chung, chủ sở hữu nhà ở chung cũng phải cung cấp giấy tờ chứng minh mình độc thân hoặc đã kết hôn.
2. Mục đích sử dụng đất
Theo khoản 3, điều 190 Luật Đất đai 2013 thì “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Do đó, bạn cần phải lưu ý quy định này. Để được nhận chuyển nhượng và sang tên đất trồng lúa, bạn cần phải cung cấp cho cơ quan đăng ký đất đai văn bản xác nhận bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ làm nông.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thẩm quyền xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thuộc UBND xã/phường nơi bạn thường trú. Trường hợp địa chỉ bất động sản khác địa chỉ thường trú, bạn có thể liên hệ UBND xã/phường nơi có bất động sản xin xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trên cơ sở đó, UBND xã/phường nơi thường trú sẽ xác nhận cho bạn.
3. Nguồn gốc đất
Bạn cần phải hết sức lưu ý đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Căn cứ khoản 2, điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Thời hạn sử dụng đất
Đất nông nghiệp (cây lâu năm, cây hàng năm...) là loại đất có thời hạn sử dụng, vì vậy, bên mua cần kiểm tra thời hạn sử dụng trước khi mua. Trường hợp đã hết thời hạn sử dụng đất, bên mua cần phải yêu cầu chủ đất gia hạn thời hạn sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cập nhật thời hạn sử dụng đất mới lên trang 4 sổ hồng, sổ đỏ) trước khi bạn xuống tiền đặt cọc.
5. Đất trong dự án phân lô, bán nền
Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) khi thửa đất đó đã có sổ hồng từng thửa, mục đích sử dụng đất là đất ở, chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng hệ thống đường, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng,... và các công trình hạ tầng xã hội (trường học, chợ,..) theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
6. Đất thuộc quy hoạch
Nếu đất bạn muốn mua bán nằm trong diện quy hoạch được quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 sẽ có 2 trường hợp sau:
Đất quy hoạch có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu trước thời gian thu hồi, bạn vẫn được đảm bảo các quyền sử dụng đất nhưng không bao gồm xây dựng công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm.
Khi đến hạn, đất sẽ được thu hồi theo kế hoạch của cấp huyện.
Đất quy hoạch không thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng cấp huyện vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì chủ đất vẫn được quyền chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế,…
Tuy nhiên giá bồi thường đất sẽ không theo giá thị trường mà căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất. Do đó giá bồi thường sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá mua. Ngoài ra, các công chứng viên thường sẽ từ chối giải quyết thủ tục sang tên cho đất quy hoạch
7. Hiện trạng nhà ở
Bên mua cần phải đi thực địa để kiểm tra hiện trạng nhà ở có khác với sổ hồng, sổ đỏ hay không? Ví dụ: sổ hồng thể hiện nhà một trệt, một lầu nhưng hiện trạng thực tế là nhà một trệt, hai lầu. Đây là trường hợp nhà ở khác hiện trạng. Trường hợp này, bên mua cần yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục hoàn công, hợp thức hóa phần nhà chưa được chứng nhận trên sổ hồng, sổ đỏ trước khi đặt cọc.
Bước 2: Đàm phán, ký kết hợp đồng đặt cọc
Sau khi kiểm tra các vấn đề pháp lý có liên quan thì các bên đàm phán và ký kết hợp đồng đặt cọc. Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc là cá nhân đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ (nếu người đó độc thân) hoặc cả 2 vợ chồng (nếu người đó đã kết hôn). Trường hợp là nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu nhà ở thì tất cả các chủ thể sử dụng đất chung, sở hữu nhà ở chung đều phải ký tên vào hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng cọc phải thể hiện rõ mục đích cọc và nhận cọc là để đảm bảo chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán và mua nhà ở (ghi địa chỉ thửa đất, số tờ, số thửa, địa chỉ nhà ở...) Để đảm bảo hợp đồng được thực thi, các bên có thể thỏa thuận vấn đề phạt cọc trong trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nhưng cần lưu ý rằng, việc giao nhận tiền cần phải có sự xác nhận của bên bán.
Bước 3: Đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở
Sau khi đã chuẩn bị các nội dung 2 bên đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ tiến hành đám phán, ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở tại tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng).
Bên bán/ Bên chuyển nhượng cần chuẩn bị:
- Sổ hồng, sổ đỏ (bản chính);
- Hộ khẩu (bản chính);
- Giấy tờ tùy thân (bản chính): Là loại giấy tờ tùy thân của cá nhân được thể hiện trên sổ hồng, sổ đỏ. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đã chuyển từ chứng minh nhân dân sang căn cước công dân thì phải cung cấp thêm văn bản xác nhận của cơ quan cấp căn cước công dân.
+ Trường hợp độc thân thì phải cung cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân theo quy định.
+ Trường hợp kết hôn thì phải cung cấp giấy chứng nhận kết hôn và giấy tờ tùy thân, hộ khẩu của người hôn phối
Bên mua/ Bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị:
- Hộ khẩu (bản chính);
- Giấy tờ tùy thân (bản chính);
Lưu ý: nhiều địa phương yêu cầu bên mua phải chứng minh mình độc thân hoặc đã kết hôn tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà ở, hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ví dụ: Bình Phước). Khi đó, nếu đã kết hôn thì cả hai vợ chồng phải cùng tham gia ký kết hợp đồng mua nhà ở/hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp:
+ Vợ hoặc chồng có văn bản cam kết việc mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng tài sản riêng của chồng hoặc vợ; hoặc
+ Hợp đồng ủy quyền của vợ hoặc chồng ủy quyền cho chồng hoặc vợ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở
Lưu ý: Trường hợp thanh toán bằng tiền mặt thì các bên nên lập văn bản riêng thể hiện bên bán/bên nhận chuyển nhượng đã nhận số tiền mà bên bán/ bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
Bước 4: Đóng thuế, lệ phí trước bạ và thực hiện thủ tục sang tên
Bạn nộp hồ sơ sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Thành phần hồ sơ gồm:
- Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính và một bản photo);
- Sổ hồng, sổ đỏ đã cấp (bản chính và một bản photo);
- Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai (bản chính);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính);
- Văn bản, giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân.
+ Trường hợp bên bán có căn nhà, thửa đất ở duy nhất: thì phải sở hữu, sử dụng ít nhất 183 ngày và có văn bản cam kết.
Lưu ý: Không miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thửa đất có mục đích sử dụng không phải là đất ở (ví dụ đất cây lâu năm, cây hàng năm, đất trồng lúa...)
+ Trường hợp cha, mẹ, ông, bà, anh, chị, em bán nhà, đất cho nhau: cung cấp giấy khai sinh để chứng minh mối quan hệ
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ luân chuyển hồ sơ cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Trường hợp địa phương chưa có liên thông thì bạn cần phải trực tiếp liên hệ cơ quan thuế để nộp hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính.
Mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải đóng như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị hợp đồng. Trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn giá đất, giá nhà ở do Nhà nước quy định thì áp dụng theo giá Nhà nước.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị hợp đồng. Trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn giá đất, giá nhà ở do Nhà nước quy định thì áp dụng theo giá nhà nước.
Thủ tục mua bán nhà đất năm 2022 về cơ bản không có sự thay đổi so với các năm. Tuy nhiên, các giấy tờ thủ tục sẽ khá phức tạp với những người ít làm việc với thủ tục hành chính. Hiện nay, có nhiều công ty tư vấn và thực hiện các thủ tục này để giảm tải công việc cho cả bên bán và bên mua.
Riêng tại TPHCM, trong năm 2023, Sở TN&MT TP.HCM giao chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP. Thủ Đức tiếp tục thực hiện việc giải quyết hồ sơ đất đai từ 10 ngày xuống còn 5 ngày.
