Theo ghi nhận tại một căn hộ rộng khoảng 68m² ở tầng 14 chung cư Hưng Ngân, số 48A Dương Thị Mười, không gian bên trong được tận dụng để bố trí 24 giường cho thuê. Người thuê chủ yếu là sinh viên đang học tại các trường đại học, cao đẳng quanh Công viên phần mềm Quang Trung.
Một sinh viên Trường Cao đẳng FPT cho biết khi mới nhập học, bạn được người trong trường giới thiệu một số địa chỉ phòng trọ, ký túc xá dành cho sinh viên. Trong danh sách này có địa điểm tại chung cư Hưng Ngân và ban đầu được thông tin mỗi phòng chỉ khoảng 6-8 người.
Tuy nhiên, sinh viên phản ánh khi đến xem chỗ ở, các bạn không được vào bên trong mà chỉ có thể quan sát sơ qua từ phía ngoài.
Theo lời sinh viên này, nhóm phải đóng trước 2 triệu đồng tiền cọc để xem phòng. Đến khi ký hợp đồng mới biết khoản đặt cọc lên tới 5 tháng. Nếu không ký thì việc lấy lại 2 triệu đồng đã đóng trước đó rất khó, vì vậy các bạn đành tiếp tục. Sau khi chuyển vào mới biết có thời điểm căn hộ có tới 24 người ở.
Giá thuê được tính theo từng vị trí giường, dao động khoảng 1,29-1,39 triệu đồng/người/tháng. Bên cạnh tiền thuê, mỗi sinh viên còn được yêu cầu đóng 500.000 đồng cho thẻ thang máy và thêm 500.000 đồng tiền gửi xe máy nếu có xe.
Nhiều sinh viên cho biết phần lớn đều từ các tỉnh lên TP.HCM học tập, chưa có nhiều kinh nghiệm thuê nhà nên tin vào thông tin được giới thiệu. Đến khi thấy nơi ở quá đông và chật, muốn chuyển đi cũng khó bởi có thể phải mất khoản cọc 5 tháng, tương đương khoảng 6,5-6,9 triệu đồng.
Đáng nói, căn hộ trên không phải trường hợp duy nhất. Ít nhất 5 căn hộ tại chung cư Hưng Ngân được cho là đang vận hành theo cách tương tự: tận dụng diện tích bên trong để bố trí nhiều giường rồi cho sinh viên thuê theo từng chỗ ngủ.
24 NGƯỜI TRONG 68M², KHÔNG GIAN THỰC TẾ CÒN BAO NHIÊU?
Theo luật sư Đặng Văn Dũng - Giám đốc Hãng Luật Quốc Tế Tự Do, Đoàn luật sư TP Đồng Nai, TCVN 4451:2012 quy định diện tích ở tối thiểu đối với nhà ở ký túc xá dành cho học sinh, sinh viên là 4m²/người. Ký túc xá cũng phải đáp ứng những yêu cầu thiết kế riêng đối với khu vực ở, bếp, nhà vệ sinh và không gian phục vụ công cộng.
Nếu lấy mức 4m²/người làm cơ sở tham chiếu, 24 người cần khoảng 96m² diện tích ở. Trong khi đó, căn hộ được phản ánh chỉ rộng khoảng 68m². Chia bình quân, mỗi người chỉ tương ứng khoảng 2,83m², chưa trừ phần diện tích dành cho nhà vệ sinh, bếp, lối đi và những khu vực sinh hoạt khác.
Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng quy định chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế cũng như nội dung dự án đã được phê duyệt. Quy mô dân số của một dự án cũng được tính toán để phù hợp với hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Việc số người sinh sống tăng cao trong thời gian dài có thể gây thêm áp lực lên thang máy, bãi xe và các tiện ích chung.
Đại diện bộ phận Quản lý bất động sản, CBRE Việt Nam nhận định, việc chia căn hộ thành nhiều khu vực ngủ nhỏ như ký túc xá nhưng chưa được cơ quan quản lý thẩm duyệt về tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn cháy nổ, thoát hiểm và thoát nạn có thể phát sinh nhiều rủi ro.
Luật sư Đặng Văn Dũng cũng cho rằng cần kiểm tra việc chủ căn hộ đã thực hiện thủ tục với cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển từ mục đích để ở sang hoạt động kinh doanh hay chưa. Theo Điều 3 Luật Nhà ở 2023, không được tự ý sử dụng căn hộ có mục đích để ở vào hoạt động kinh doanh lưu trú.
Trong trường hợp một căn hộ khoảng 68m² có tới 24 người sinh hoạt, đồng thời được bổ sung nhiều giường tầng, thiết bị điện và vật dụng phục vụ số lượng lớn người, điều kiện sử dụng thực tế có thể không còn giống thiết kế ban đầu.
Nếu quá trình bố trí chỗ ở có việc tự ý cải tạo, ảnh hưởng đến lối thoát nạn hoặc làm tăng nguy cơ cháy nổ thì cơ quan chức năng có thể xem xét xử lý theo các quy định về PCCC.
CÓ NGƯỜI Ở TỚI 2 NĂM, VÌ SAO TÌNH TRẠNG NÀY KÉO DÀI?
Một vấn đề khác được cư dân quan tâm là trách nhiệm quản lý khi mô hình cho thuê dạng “ký túc xá” được phản ánh đã tồn tại trong thời gian không ngắn.
Ngày 11/8, sau khi sinh viên phản ánh và cư dân lên tiếng, Ban quản trị chung cư Hưng Ngân đã gửi công văn tới UBND phường Trung Mỹ Tây, Công an phường Trung Mỹ Tây cùng các đơn vị liên quan, đề nghị kiểm tra, làm rõ hoạt động cho thuê căn hộ theo dạng ký túc xá. Theo nguồn tin của PV Tiền Phong, Công an phường Trung Mỹ Tây đã nắm thông tin và vào cuộc xác minh.
Một số sinh viên cho biết họ đã sinh sống tại những căn hộ này trong thời gian dài, thậm chí có trường hợp khoảng 2 năm. Điều này khiến cư dân đặt câu hỏi liệu Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có nắm được tình trạng nhiều người cùng sinh sống trong một căn hộ hay không.
Một cư dân tại đây cho biết Ban quản trị từng lý giải việc một căn hộ có hàng chục thẻ thang máy là do thẻ bị sao chép trái phép. Tuy nhiên, cư dân này cho rằng lời giải thích chưa thuyết phục bởi vào khoảng tháng 4/2026, chung cư đã thay hệ thống kiểm soát thang máy với chi phí lớn và hệ thống mới được thông tin có khả năng chống sao chép.
Theo luật sư Đặng Văn Dũng, trước hết chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ phải chịu trách nhiệm trực tiếp nếu có việc tự ý cải tạo, tổ chức chỗ ở và cho thuê. Dù vậy, vai trò của Ban quản trị và Ban quản lý vận hành cũng cần được làm rõ.
Bởi nếu một căn hộ có tới 24 người sử dụng thẻ thang máy, thẻ xe nếu có và việc này kéo dài, cần xem xét cơ chế kiểm soát cư trú, quản lý người ra vào cũng như việc giám sát sử dụng căn hộ tại chung cư đã được thực hiện như thế nào.
Luật Nhà ở và các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư không cho phép tự ý thay đổi kết cấu chịu lực, làm ảnh hưởng phần diện tích chung hoặc tự ý ngăn chia, cơi nới khiến thiết kế căn hộ sai lệch so với phương án đã được phê duyệt.
Không chỉ là câu chuyện “đông hay chật”, việc tập trung quá nhiều người trong một căn hộ còn có thể tạo áp lực lên hệ thống điện, nước, thang máy và đáng lo hơn là khả năng thoát nạn, an toàn PCCC nếu xảy ra sự cố.
