Thị trường căn hộ TP.HCM đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ theo mức giá. Trong khi những sản phẩm có giá từ 60-120 triệu đồng mỗi m² vẫn duy trì thanh khoản tương đối tốt, nhóm căn hộ trên 120 triệu đồng mỗi m² gặp nhiều áp lực tiêu thụ hơn.

Tình trạng này xuất hiện trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ đã tăng mạnh qua nhiều năm, trong khi chi phí vay mua nhà cũng neo ở mức cao. Với những căn hộ có tổng giá trị lên tới hàng chục tỷ đồng, việc người mua phải sử dụng lượng vốn vay lớn khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.

Một số chủ nhà trên thị trường thứ cấp vì vậy phải kéo dài thời gian tìm khách, thậm chí chấp nhận giảm giá hoặc cắt phần tiền chênh để thu hồi vốn. Đối với những người từng mua căn hộ với kỳ vọng lướt sóng, bài toán thanh khoản hiện nay càng trở nên khó khăn khi nhóm khách có khả năng chi trả cho tài sản giá cao không còn quá rộng.

Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy sự phân hóa này khá rõ trong quý II. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch căn hộ, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 50%.

Trong đó, nhóm căn hộ có giá từ 60-120 triệu đồng mỗi m² chiếm 53% tổng lượng giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ 59%. Ngược lại, nhóm sản phẩm trên 120 triệu đồng mỗi m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 20%.

Diễn biến này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn tồn tại nhưng đang tập trung vào những sản phẩm có tổng giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính. Khi giá bán vượt quá ngưỡng chi trả, người mua có xu hướng thu hẹp diện tích, tìm dự án khác hoặc giảm tỷ lệ vay thay vì cố gắng sở hữu tài sản có giá trị lớn.

Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý II, thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng ghi nhận hơn 7.150 căn mở bán mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 14.200 căn. Tuy nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức thấp. Riêng khu vực nội thành TP.HCM, lượng giao dịch đạt 1.781 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 31%.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, nhận định người mua đang chuyển từ tâm lý đầu tư sang ưu tiên nhu cầu ở thực. Do đó, khách hàng có xu hướng lựa chọn những dự án có tổng giá trị phù hợp, pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo. Thanh khoản vì vậy tập trung nhiều hơn ở phân khúc trung cấp, trong khi các dự án cao cấp tiếp tục bán chậm.

Bên cạnh áp lực từ giá bán, lãi suất cũng trở thành một yếu tố khiến người mua thận trọng hơn. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Một số khoản vay có lãi suất sau ưu đãi lên khoảng 12-14% một năm, khiến chi phí sử dụng đòn bẩy trở thành gánh nặng đáng kể đối với những người mua căn hộ có giá trị lớn.

Với một căn hộ trị giá 10-15 tỷ đồng, nếu người mua chỉ có vài tỷ đồng vốn tự có và phải vay thêm phần còn lại, số tiền trả lãi hàng tháng có thể trở thành rào cản lớn. Đây cũng là lý do người mua có xu hướng chuyển sang những căn hộ có diện tích nhỏ hơn hoặc mức giá thấp hơn, thay vì tiếp tục theo đuổi sản phẩm cao cấp.

Theo One Mount Group, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM trong quý II đạt khoảng 11.000 căn mở bán mới, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới đến từ khu vực Bình Dương cũ với hơn 7.000 căn.

Nguồn cung tăng trong khi sức mua không tăng tương ứng đang khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc. Các chủ đầu tư phải sử dụng nhiều chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, ưu đãi lãi suất hoặc điều chỉnh chiến lược bán hàng để cải thiện khả năng tiếp cận của khách hàng.

Ở thị trường thứ cấp, áp lực có thể còn rõ hơn bởi người bán không phải lúc nào cũng có đủ dư địa để đưa ra các chính sách tài chính như chủ đầu tư. Khi cần bán nhanh để thu hồi vốn, họ phải cạnh tranh trực tiếp với nguồn hàng sơ cấp đang được hỗ trợ bằng chiết khấu, lãi suất và tiến độ thanh toán.

Theo Knight Frank, từ nay đến cuối năm 2027, TP.HCM mở rộng dự kiến có thêm khoảng 76.000 căn hộ, trong đó khoảng 31.740 căn đến từ khu vực nội thành TP.HCM. Nguồn cung mới tiếp tục tăng sẽ tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời buộc các dự án có giá cao phải cạnh tranh mạnh hơn về vị trí, chất lượng, pháp lý và chính sách bán hàng.

Trong bối cảnh đó, giá cao không đồng nghĩa với việc bất động sản mất sức hút hoàn toàn. Tuy nhiên, tập khách hàng có khả năng chi trả đang thu hẹp và yêu cầu đối với sản phẩm ngày càng cao. Những căn hộ có giá trị lớn nhưng thiếu lợi thế về vị trí, chất lượng hoặc khả năng khai thác sẽ khó duy trì tốc độ giao dịch như giai đoạn thị trường tăng nóng.

Thị trường vì vậy có thể không giảm sức mua đồng loạt, mà tiếp tục phân hóa theo khả năng chi trả. Những sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và có tổng giá trị vừa sức nhiều khả năng giữ thanh khoản tốt hơn, trong khi nhóm căn hộ giá cao sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tìm được người mua phù hợp.