Giá chung cư tại một số khu vực ở TP.HCM đang hạ nhiệt, khiến hoạt động mua căn hộ để cho thuê được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vay mua bất động sản ở mức cao, bài toán này không còn đơn giản nếu phải sử dụng đòn bẩy lớn.

Trường hợp của chị Nguyễn Ngọc, ngụ tại phường An Khánh, TP.HCM, là một ví dụ. Sau khi bán một lô đất nền với giá hơn 3,5 tỷ đồng, cộng với tiền nhàn rỗi, chị có khoảng 6 tỷ đồng tiền mặt và dự định vay thêm khoảng 2 tỷ đồng để mua căn hộ tại khu vực quận 2 cũ.

Qua khảo sát, chị cho biết các căn hộ diện tích khoảng 72-82 m2 có giá 75-90 triệu đồng/m2, cho thuê khoảng 15-16 triệu đồng mỗi tháng. Với căn khoảng 100 m2, giá thuê có thể đạt 18-19 triệu đồng mỗi tháng.

Vấn đề khiến chị cân nhắc là lãi suất. Khoản vay dự kiến 2 tỷ đồng có mức lãi suất ưu đãi khoảng 9-10%/năm trong năm đầu, tương đương tiền lãi khoảng 15-16 triệu đồng mỗi tháng nếu được ân hạn trả gốc. Mức này gần như tương đương toàn bộ tiền thuê dự kiến, chưa tính phí quản lý, sửa chữa, thời gian căn hộ trống và các chi phí vận hành khác.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất có thể chuyển sang thả nổi. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức cao, chị Ngọc lo ngại khoản tiền phải trả ngân hàng sẽ vượt xa dòng tiền cho thuê.

Trao đổi với Dân trí, ông Nguyễn An Huy, Cố vấn tài chính bên mua, nguyên Giám đốc quản lý gia sản tại FIDT, cho rằng giả định căn hộ luôn cho thuê được 16 triệu đồng mỗi tháng đã tương đối lạc quan khi nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục tăng.

Nếu giá thuê thực tế chỉ đạt 10 triệu đồng mỗi tháng, nhà đầu tư sẽ lập tức phải bù khoảng 5 triệu đồng mỗi tháng ngay cả khi lãi suất chỉ ở mức 9%/năm. Khi lãi suất tăng lên 14-15%/năm, tiền lãi của khoản vay 2 tỷ đồng có thể lên khoảng 23,3-25 triệu đồng mỗi tháng.

Khi đó, nếu căn hộ chỉ cho thuê được 10 triệu đồng, nhà đầu tư phải bù từ 13,3-15 triệu đồng mỗi tháng để trả lãi ngân hàng, chưa tính các chi phí vận hành. Khi hết thời gian ân hạn và bắt đầu trả cả gốc, áp lực dòng tiền sẽ tiếp tục tăng.

Theo ông Huy, nhà đầu tư không nên xây dựng phương án tài chính dựa trên giả định tiền thuê luôn đủ trả ngân hàng. Trước khi xuống tiền, cần xác định khả năng duy trì dòng tiền âm nếu giá thuê giảm, lãi suất tăng và khoản vay bắt đầu trả cả gốc.

Một khoản đầu tư có biên an toàn thấp sẽ dễ gặp rủi ro khi thị trường thay đổi. Nếu không đủ tiền trả nợ, nhà đầu tư có thể phải sử dụng nguồn thu nhập khác, bán tài sản có tính thanh khoản cao hoặc thậm chí bán chính căn hộ đang đầu tư.

Tuy nhiên, phương án bán tài sản trong lúc thị trường khó khăn cũng tiềm ẩn rủi ro. Khi nhiều nhà đầu tư cùng chịu áp lực dòng tiền và muốn bán, thanh khoản có thể suy giảm, khiến tài sản phải bán thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng.

Vì vậy, theo chuyên gia FIDT, người vay cần chuẩn bị một nguồn tiền đủ lớn để chịu được dòng tiền âm trong thời gian dài hoặc sở hữu tài sản khác có khả năng thanh khoản tốt để xử lý khoản nợ khi thị trường diễn biến bất lợi.

Bài toán mua căn hộ cho thuê chỉ trở nên hấp dẫn khi giá mua đủ thấp và dòng tiền cho thuê đủ cao. Trước khi quyết định, nhà đầu tư nên kiểm tra ít nhất ba kịch bản gồm giá thuê giảm, lãi suất tăng và nguồn cung căn hộ tăng mạnh.

Quan trọng hơn, khoản đầu tư cần có khả năng đứng vững ngay cả khi những giả định thuận lợi không xảy ra. Nếu hiệu quả chỉ xuất hiện khi giá thuê ở mức cao, lãi suất thấp và căn hộ luôn có khách thuê, mức độ an toàn của khoản đầu tư sẽ khá thấp.

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng vay tiền mua căn hộ để cho thuê hiện nay không chỉ là bài toán về bất động sản mà còn là bài toán quản trị rủi ro tài chính. Việc kỳ vọng giá nhà tăng để bù đắp khoản lỗ từ dòng tiền có thể khiến chiến lược đầu tư trở nên thiên về đầu cơ.

Theo ông, một tài sản có tính bền vững cần có khả năng tạo ra dòng tiền đủ để nuôi chính nó, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Trong khi đó, triển vọng lãi suất cho vay từ nay đến cuối năm vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, gồm diễn biến lãi suất USD, nhu cầu tín dụng trong nước và khả năng huy động tiền gửi của hệ thống ngân hàng. Do đó, người vay không nên xây dựng phương án đầu tư dựa trên giả định lãi suất sẽ sớm quay lại mức thấp như những năm trước.

Với trường hợp có 6 tỷ đồng tiền mặt và dự định vay thêm 2 tỷ đồng, yếu tố quyết định không nằm ở việc có đủ khả năng mua căn hộ hay không mà là có đủ sức chịu đựng khoản vay nếu dòng tiền cho thuê không đạt kỳ vọng. Trong bối cảnh lãi suất cao, giữ một phần vốn dự phòng và lựa chọn tài sản có dòng tiền thực tế tốt có thể quan trọng hơn việc tối đa hóa đòn bẩy.