Tìm hiểu về nhà ở xã hội và thủ tục mua, bán năm 2021

Việc phát triển dự án nhà ở xã hội đã giải quyết nhu cầu cung cấp nhà ở giá rẻ cho các đối tượng được ưu tiên như công chức - viên chức nhà nước, người có thu nhập thấp, người có công với cách mạng...  

Tuy nhiên, do đây là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ từ Nhà nước nên thủ tục mua, bán có những điểm khác biệt. Vì vậy, Toàn cảnh Bất động sản đã liệt kê những thông tin lưu ý để bạn có thể sở hữu nhà ở xã hội thuận lợi.

1. Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội (Viết tắt là NOXH) là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Nhà xã hội có mức giá ưu đãi hơn rất nhiều so với những loại nhà ở khác trên thị trường. Tiêu chuẩn về diện tích tùy theo từng loại nhà cụ thể.

Loại 1: Nhà chung cư

- Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn.

- Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

toan-canh-bat-dong-san-nha-o-xa-hoi-chung-cu-1624179001.jpg
Nhà ở xã hội dạng chung cư thường được nhiều người trẻ săn đón.

Loại 2: Nhà ở liền kề thấp tầng

Trường hợp là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

toan-canh-bat-dong-san-nha-o-xa-hoi-thap-tang-1624178860.jpg
Các đối tượng nằm trong chính sách của nhà nước mới được mua nhà ở xã hội

2. Điều kiện mua nhà ở xã hội

Không phải ai thuộc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Các đối tượng được mua theo quy định cần đáp ứng các tiêu chí cụ thể như sau:

2.1 Điều kiện về nhà ở:

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập.

Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu, cụ thể là dưới 10m2 sàn/người.

2.2 Điều kiện về nơi cư trú

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.

2.3 Điều kiện về thu nhập

Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên đối với các đối tượng sau:

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị theo quy định của Thủ tướng Chính phủ;

- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

- Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng sau:

+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở, do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

toan-canh-bat-dong-san-dieu-kien-mua-nha-o-xa-hoi-1624178860.jpg
Mua nhà ở xã hội thường liên quan đến các đối tượng thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên

3. Thủ tục mua nhà ở xã hội

Chi tiết thủ tục mua nhà ở xã hội gồm 3 bước sau :

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội

Căn cứ điều 22 nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung và điều 10 thông tư 20/2016/TT-BXD, để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị hồ sơ cùng các giấy tờ như sau:

- Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu;

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà;

- Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú;

- Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Khi nộp hồ sơ cho chủ đầu tư, khách hàng cần lưu ý người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho khách hàng để bổ sung, hoàn thiện.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua theo thứ tự ưu tiên về Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, nhằm loại trừ việc người được mua đã được hỗ trợ nhiều lần.

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua theo danh sách đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua.

Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận danh sách nếu sở xây dựng không có ý kiến gì thì chủ đầu tư thông báo cho khách hàng đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Khi hoàn thành hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập danh sách các đối tượng mua gửi về Sở Xây dựng để công bố công khai.

4. Quy định của pháp luật về việc bán nhà ở xã hội

Theo quy định tại điều 19, nghị định 100/2015/NĐ-CP thì “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.“ 

toan-canh-bat-dong-san-thu-tuc-mua-ban-nha-o-xa-hoi-1624178860.jpg
Thủ tục mua bán nhà ở xã hội tương đối phức tạp

Do đó, nhiều người khá lăn tăn không biết có nên mua nhà ở xã hội không? Đặc biệt, các trường hợp chuyển nhượng nhà ở xã hội. Dựa trên quy định hiện hành, việc bán nhà ở xã hội được chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Chưa đủ 5 năm

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại, chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán cho các đối tượng sau:

- Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc

- Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc

- Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

- Lưu ý:

+ Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

+ Thời hạn 5 năm được tính kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán.

Trường hợp 2: Đủ 5 năm trở lên

Khi đủ 5 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng dựa trên thỏa thuận của 2 bên theo giá thị trường.

Dự án nhà ở xã hội được xây dựng để phục vụ người dân có thu nhập thấp. Đáp ứng nhu cầu sinh sống lâu dài mà không cần bỏ ra số tiền mua nhà quá lớn. Tuy nhiên, thủ tục mua bán nhà ở xã hội tương đối phức tạp, chủ sở hữu không có quyền chuyển nhượng bán lại chênh lệch như căn hộ thương mại. Vì vậy, người mua cần tìm hiểu kỹ trước khi quyết định có nên mua nhà ở xã hội hay không.

Tuyết Linh