Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, việc thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng.

Trường hợp người mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Đối với 5% còn lại, dự thảo đề xuất người mua có thể chuyển khoản tiền này vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua. Khoản tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được giấy chứng nhận.

Ngoài phương án sử dụng tài khoản bảo đảm, người mua và chủ đầu tư có thể lựa chọn hình thức bảo đảm khác trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Cơ chế này có điểm khác so với quy định hiện hành. Hiện nay, khi người mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua hoặc bên thuê mua.

Góp ý cho dự thảo, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị làm rõ trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, trong khi chủ đầu tư đã bảo đảm đầy đủ điều kiện để cấp giấy.

Theo VCCI, cần xác định rõ cách thức giải tỏa và chuyển khoản 5% đang nằm trong tài khoản bảo đảm cho doanh nghiệp trong trường hợp này.

VCCI cũng đề nghị quy định cụ thể cách xử lý tiền trong tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản bảo đảm theo thỏa thuận giữa các bên, nhất là khi các bên không đạt được đồng thuận hoặc người mua đã được cấp giấy chứng nhận.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Dự thảo cũng bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, sử dụng mã định danh điện tử, mở rộng một số loại hợp đồng được chuyển nhượng và tăng phân cấp cho địa phương.

Theo kế hoạch, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.