Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Theo Điều 62 Nghị định 339, cá nhân sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, có thể bị phạt từ 100 triệu đến 130 triệu đồng. Trong đó, việc biến căn hộ để ở thành văn phòng, trụ sở giao dịch hoặc địa điểm kinh doanh là những trường hợp cần lưu ý.
Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn bị buộc sử dụng căn hộ chung cư trở lại đúng mục đích để ở. Với tổ chức thực hiện cùng hành vi, mức phạt được áp dụng gấp 2 lần, tương đương 200-260 triệu đồng.
Mức phạt mới cao hơn đáng kể so với quy định trước đây. Theo Điều 70 Nghị định 16/2022, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở bị phạt từ 20 triệu đến 40 triệu đồng và cũng kèm biện pháp buộc sử dụng căn hộ vào mục đích để ở.
Đáng chú ý, mức phạt 100-130 triệu đồng không chỉ áp dụng với việc dùng căn hộ làm văn phòng. Nghị định 339 còn đưa cùng nhóm xử phạt đối với các hành vi như cố ý gây thấm, dột căn hộ; sử dụng màu sắc, trang trí mặt ngoài không đúng thiết kế, kiến trúc; tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung; hoặc không thực hiện đúng quy định về quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa căn hộ để ở và các phần diện tích được thiết kế, phê duyệt cho mục đích thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng trong nhà chung cư hỗn hợp. Việc một tòa nhà có chức năng hỗn hợp không đồng nghĩa mọi căn hộ trong đó đều có thể được chuyển thành văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh.
Do đó, khi sử dụng một bất động sản trong chung cư cho hoạt động kinh doanh, cần kiểm tra công năng được phê duyệt của phần diện tích đó, hồ sơ dự án và các quy định quản lý, sử dụng nhà chung cư. Với căn hộ được xác định là diện tích để ở, việc chuyển sang làm văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh có thể dẫn tới xử phạt theo quy định mới.
