Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 26/8, trong đó bổ sung và điều chỉnh nhiều chế tài đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo khoản 3 Điều 66, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng nhưng không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam có thể bị phạt từ 240–300 triệu đồng.

Nếu hợp đồng vẫn đang được thực hiện, bên vi phạm còn bị buộc nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng theo quy định. Như vậy, chế tài mới không chỉ tác động đến phương thức thu tiền mà còn đặt yêu cầu khắc phục đối với các hợp đồng đang thực hiện.

Quy định xử phạt này cụ thể hóa yêu cầu tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán của khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Quy định trên không đồng nghĩa mọi giao dịch nhà đất giữa cá nhân với cá nhân đều bắt buộc chuyển khoản. Luật Kinh doanh bất động sản quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp; tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc giao dịch dưới mức quy mô nhỏ cũng thuộc trường hợp không phải tuân thủ các quy định của luật này.

Một điểm đáng chú ý khác tại Nghị định 339 là chế tài về phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo Điều 77, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không thực hiện báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực có thể bị phạt 40–80 triệu đồng. Tổ chức vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 1–3 tháng.

Đáng lưu ý, mức 40–80 triệu đồng là mức áp dụng đối với tổ chức. Theo quy định về mức phạt tại Nghị định 339, cá nhân thực hiện cùng hành vi chịu mức phạt bằng một nửa, tương ứng 20–40 triệu đồng.

Nghị định 339 cũng quy định mức phạt 120–160 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc liên hiệp hợp tác xã nhưng không thực hiện. Cùng khung phạt này còn áp dụng với tổ chức, cá nhân mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng sử dụng không đúng quy định.

Trong khi đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai hoặc công khai không đầy đủ, không chính xác, không trung thực thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh hoặc không cập nhật thông tin đã công khai khi có thay đổi có thể bị phạt 300–400 triệu đồng. Trường hợp này còn phải thực hiện biện pháp khắc phục là buộc công khai thông tin theo quy định.

Mức phạt mới cho thấy Nghị định 339 đang siết mạnh hơn các yêu cầu về minh bạch dòng tiền và thông tin trong kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, Nghị định 16/2022 trước đây quy định hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc khung phạt 100–120 triệu đồng.

Với việc nâng chế tài và bổ sung các quy định liên quan đến thanh toán qua ngân hàng, báo cáo giao dịch và công khai thông tin, quy định mới hướng tới tăng khả năng kiểm soát dòng tiền, hạn chế việc ghi giá không đúng thực tế, thu tiền ngoài hợp đồng và hỗ trợ công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.