Hãy theo dõi bài viết của Toàn cảnh Bất động sản để hiểu thêm về mật độ xây dựng của các dự án nhé.
Mật độ xây dựng là gì?
Theo văn bản “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng. Mật độ xây dựng được phân làm 2 loại:
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).
Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó, diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
Nhiều người thắc mắc rằng diện tích ban công có tính vào mật độ xây dựng không? Thông thường, cơ quan thẩm định và cấp giấy phép xây dựng chỉ tính diện tích sàn sử dụng. Các phần diện tích thừa sẽ không được tính trong giấy phép như: Giếng trời, sân thượng và ban công.
Để hiểu rõ hơn về mật độ xây dựng là gì, ta có thể thử tính theo ví dụ sau.
Diện tích đất của nhà bạn là 100 m2, diện tích bạn xây nhà là 60 m2, diện tích sân vườn là 40 m2. Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 60/100 x100 = 60%.
Quy định mới nhất về mật độ xây dựng của các công trình
1. Quy định mật độ xây dựng của nhà ở nông thôn
Ở khu vực nông thôn, quy định về mật độ xây dựng được chia thành 2 nhóm, bao gồm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa). Trong đó:
Quy định mật độ xây dựng nhà ở
- Khu đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 50m2: mật độ xây dựng tối đa là 100%
- Khu đất có diện tích từ 50 - 75m2: mật độ xây dựng tối đa là 90%
- Khu đất có diện tích từ 75 - 100m2: mật độ xây dựng tối đa là 80%
- Khu đất có diện tích từ 100 - 200m2: mật độ xây dựng tối đa là 70%
- Khu đất có diện tích từ 200 - 300m2: mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Khu đất có diện tích từ 300 - 500m2: mật độ xây dựng tối đa là 50%
- Khu đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng 1000m2: mật độ xây dựng tối đa là 40%
Quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)
- Công trình cao dưới 6m, chiều cao tối đa là 3 tầng
- Công trình cao từ 6m - dưới 12m, chiều cao tối đa là 4 tầng
- Công trình cao từ 12m - dưới 20m, chiều cao tối đa là 4 tầng
- Công trình cao từ 20m trở lên, chiều cao tối đa là 5 tầng
2. Quy định mật độ xây dựng đối với chung cư thi công
Mật độ xây dựng chung cư thi công cũng được tính theo cách tính mật độ xây dựng bên trên. Mật độ xây dựng là số liệu trực quan nhất cho ta biết tỷ lệ quỹ đất đang dành cho sinh hoạt chung. Quy định trần về mật độ xây dựng sẽ đảm bảo cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, thoáng đãng, trong lành.
Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình hiện được quy định như sau:
Trước khi mua nhà dự án, bạn nên quan tâm đến mật độ xây dựng vì nó phản ánh giá trị của dự án. Với dự án chung cư ở phân khúc tầm trung, mật độ xây dựng thường khoảng 40-50%. Với dự án căn hộ cao cấp, mật độ xây dựng thường ở mức 15 đến 30%.
3. Mật độ xây dựng nhà phố
Mỗi tỉnh thành sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở khác nhau. Thông thường đơn vị đưa ra quy định về mật độ xây dựng là UBND tỉnh. Tuy vậy vẫn có một số quy định chung về mật độ xây dựng nhà phố như:
Quy định về chiều cao và số tầng của công trình xây dựng
Chiều cao và số tầng của công trình sẽ phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới tiếp giáp mặt tiền. Theo đó, quy định về số tầng và chiều cao của nhà phố sẽ tuân thủ:
Quy định về ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
Độ vươn tối đa của ban công và ô văng sẽ phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới tiếp giáp mặt tiền.
Ngoài những quy định trên, trước khi bắt tay xây dựng nhà phố chủ đầu tư cần phải lưu ý một số vấn đề sau:
- Đối với nhà có hẻm thì không được phép xây sân thượng ở tầng trên cùng
- Đối với các con đường có vỉa hè nhỏ hơn 7m, nhà phố xây trên các con đường này chỉ được phép xây dựng tối đa 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
- Đối với các con đường có chiều rộng dưới 20m, nhà phố chỉ được xây tầng trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
- Đối với các con đường rộng trên 20m, nhà phố chỉ được phép xây tối đa 4 tầng, trong đó chưa bao gồm tầng trệt, sân thượng và lửng.
Hệ số sử dụng đất
Sau khi biết mật độ xây dựng là gì, bạn cũng nên quan tâm đến hệ số sử dụng đất.
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất (m2).
Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau:
HSSDĐ = (Tổng diện tích sàn xây dựng)/ (Diện tích xây dựng lô đất)
Ví dụ: Bạn xây ngôi nhà diện tích 60m2 với 5 tầng trên một lô đất có diện tích là 100 m2.
Vậy hệ số sử dụng đất của nhà bạn là 60 x 5/100 = 3 lần (hoặc 300%)
Khái niệm hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
Vì sao nên chọn dự án có mật độ thấp?
Hệ số sử dụng đất càng cao thì tính kinh tế càng cao vì làm tăng diện tích sàn, giúp tiết kiệm được quỹ đất. Do giá đất ở đô thị ngày càng tăng chóng mặt nên các chủ đầu tư thường tìm cách tăng số hệ số sử dụng đất.
Tuy vậy, hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng cao thì mật độ dân cư tại dự án càng cao. Khi đó, chất lượng sống của cư dân sẽ giảm và hạ tầng xung quanh cũng khó lòng đáp ứng được. Vì vậy, chủ đầu tư thường sẽ không công bố mật độ xây dựng của những các dự án có hệ số sử dụng đất cao.
Ngược lại, nếu dự án có mật độ xây dựng thấp, dự án sẽ được bố trí thêm không gian tiện ích phục vụ cho đời sống cư dân như không gian xanh, tiện ích nội khu cũng đa dạng hơn. Mặt khác, các căn hộ cũng được bố trí hợp lý để tăng các mặt tiếp xúc với thiên nhiên, từ đó không gian sống của cư dẫn cũng trở nên thoáng đãng hơn nhiều. Có thể nói mật độ xây dựng thấp là một trong những yếu tố quan trọng bảo chứng cho chất lượng cuộc sống tiện nghi cho cư dân tại dự án.
Nếu nắm rõ được mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất là gì, bạn có thể đánh giá được một cách tương đối về mật độ dân cư và chất lượng sống khi mua nhà. Qua đó, bạn có sẽ thêm phần sáng suốt khi quyết định mua hay không mua nhà tại một dự án.
