Luật Nhà ở năm 2023 hiện không cấm tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo quy định hiện hành, nhóm đối tượng này có thể mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở với các điều kiện, giới hạn nhất định.

Đối với nhà ở riêng lẻ, người nước ngoài được sở hữu trong các dự án đáp ứng điều kiện và không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Số lượng sở hữu không quá 250 căn tại một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường.

Theo bài viết, từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu trên 1.500 căn, lũy kế đến nay hơn 6.000 căn.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2026 đề xuất thay đổi theo hướng bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ. Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ chung cư của nhóm đối tượng này vẫn được duy trì với giới hạn nhất định.

Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Trường hợp dự án có nhiều tòa nhà, giới hạn này được áp dụng đối với từng tòa nhà.

Dự thảo vẫn quy định nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài phải nằm trong các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chính phủ được giao quy định chi tiết về các khu vực này.

Việc đề xuất bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ được đặt trong bối cảnh rà soát pháp luật về đất đai và nhà ở sau khi Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Nghị quyết 21-NQ/TW nêu nguyên tắc không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo định hướng được nêu tại Nghị quyết.

Theo nội dung được nêu trong bài viết, việc tiếp tục cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ đặt ra yêu cầu phải đồng thời xử lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất gắn với công trình. Trong khi đó, đối với căn hộ chung cư, quyền sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất chung của tòa nhà.

Một vấn đề được đặt ra trong quá trình sửa luật là quy định chuyển tiếp đối với những căn nhà riêng lẻ đã được người nước ngoài mua và được công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo Luật Nhà ở năm 2023 và các quy định liên quan.

Trường hợp đề xuất mới được thông qua, các quy định chuyển tiếp cần xác định việc tiếp tục sở hữu, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và xử lý những tài sản này.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng cần phân định rõ giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài để bảo đảm thống nhất khi áp dụng.

Như vậy, nội dung đang được đề xuất không phải là việc chấm dứt quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, mà là thay đổi phạm vi sở hữu: không còn nhà ở riêng lẻ trong đề xuất, trong khi quyền sở hữu căn hộ chung cư vẫn được duy trì trong giới hạn và điều kiện luật định.