Những loại thuế, phí phải đóng khi mua bán nhà đất

Lan Anh

3 loại thuế, phí chính phải đóng khi mua bán nhà đất: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các lệ phí khác

Dù đứng ở vai trò người mua hay vai trò người bán trong các giao dịch mua bán nhà đất, bạn đều phải hoàn tất đầy đủ các loại thuế, phí thì như vậy, giao dịch mới được xem là hợp lệ. Để tìm hiểu kỹ hơn, Toàn cảnh Bất động sản mời các bạn cùng tham khảo bài viết đưới đây.

Đối với người bán

Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân Số 04/2007/QH12, tại mục 5, điều 3 có ghi rõ:

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Như vậy, khi bạn là người bán nhà, bạn nhận tiền nghĩa là bạn có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bạn sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, tại điều 17 có ghi rõ (trích lược):

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng
a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. 

2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
(Lưu ý: Giá trên hợp đồng chuyển nhượng không thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá thấp hơn hoặc hợp đồng không ghi giá thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng).

Như vậy, Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng).

Nghĩa là, nếu bạn bán căn nhà với giá 2 tỷ đồng theo như trên hợp đồng chuyển nhượng, thì thuế thu nhập cá nhân bạn phải đóng là: 
2% x 4,000,000,000 = 80,000,000 VND

thue-mua-ban-nha-dat-2021-1623032836.jpg
Người mua và người bán cần thống nhất việc ai sẽ là người thanh toán các loại thuế phí.

Đối với người mua

Căn cứ Nghị định Số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tại điểm c, mục 1, điều 6 có ghi rõ:

c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Và tại mục 1 điều 7 khi nói về mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%):

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

Như vậy, lệ phí trước bạ được xác định dựa trên công thức sau: 

Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng

Nghĩa là, khi bạn là người mua nhà, bạn là chủ sở hữu căn nhà đó thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất. Theo như trường hợp với căn nhà 4 tỷ như trên, lệ phí trước bạ bạn phải đóng là:
0,5% x 4,000,000,000 = 20,000,000 VND

Trên đây là hai loại phí cơ bản trong một giao dịch mua bán nhà giữa người mua và người bán. Ngoài ra, vẫn còn 3 loại phí khác phải kể đến như:

1.    Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Mức phí này được quy định tại Thông tư Số 257/2016/TT-BTC.

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu (đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng

32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

2.    Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Mức thu cụ thể do từng địa phương quy định.
3.    Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ vào nhiều yếu tố, mức thu cụ thể sẽ do địa phương quy định.

Trong quá trình giao dịch, vẫn có trường hợp người bán sẽ chủ động thanh toán toàn bộ các khoản thuế phí trên. Thế nên trong quá trình thương thảo, người mua và người bán cần thống nhất việc ai sẽ là người thanh toán các loại thuế phí nhé. 

Thảo Trương