Kinh nghiệm đầu tư đất nền Lâm Đồng từ người trong cuộc

"Chị thấy đất khu vực Đà Lạt giá muốn chạm đỉnh luôn rồi. Không biết em làm ăn sao? Mà khu Tà Nung chỗ chị vẫn có giao dịch đấy. Không biết người ở đâu mua, mà đất chưa có giấy tờ họ cũng mua! Còn đất có sổ, sổ nông nghiệp mà bán giá cao lắm. Không biết là sốt thật hay sốt ảo đây". "Anh A, chị B vừa bán lô đất Di Linh, lời gấp đôi chỉ sau 8 tháng đấy"... là những râm ran nhiều người nghe thấy dạo gần đây. 

Cơn sốt đất Đà Lạt

Đầu năm 2017, đất ở Đà Lạt tự nhiên lên cơn sốt chóng mặt, giá đất tăng theo tháng. Lúc đó cứ mua là thắng, mua bất kỳ chỗ nào cũng “trúng” kể cả mua đất không có giấy tờ. Vay mượn ngân hàng đầu tư cũng thắng. Có miếng đất trong vòng 3 năm giao dịch mua đi bán lại cả chục lần.

Nhiều người bạn của tôi giàu lên nhờ đất. Lúc đó ai đầu tư to lời to, đầu tư nhỏ lời nhỏ. Cứ miếng đất nào tầm nhìn đẹp, đường xe hơi, sổ sách rõ ràng, có thổ cư, sang tên nhanh gọn gần trung tâm thành phố Đà Lạt thì giá đất lên như diều. Ban đầu nhà đầu tư mua từ trong dân ra. Đó là giá F0, nhưng khi đất lên họ vẫn chịu mua theo thị trường cho đến F1, F2, F3.

Người ta mua luôn nguyên miếng, dần nguồn đất cạn thì bắt đầu phân lô. Đất nông nghiệp cũng đem phân lô. Còn có cả đồng sở hữu đất nông nghiệp 5 nhà, đất sổ xây dựng riêng, đất sổ xây dựng phân quyền hai nhà, đất nào cũng có người mua kẻ bán. Có những miếng đất nông nghiệp mua xong không được phép dựng nhà, cứ dựng lên là chính quyền yêu cầu tháo gỡ, nhưng vẫn được giao dịch với giá tiền tỷ cho mỗi lô 100m2, đường xe hơi, gần trung tâm thành phố.

Thế nhưng tình trạng thị trường đất nhảy giá liên tục bắt đầu chững lại từ đầu năm 2020. Lúc này, giá một miếng đất diện tích 200m2, đường xe hơi, cách trung tâm thành phố tầm 5km đã leo lên mốc 5 tỷ đồng. Khi đó, rất nhiều nhà đầu tư rao cả năm cũng không bán được. Nhiều người chấp nhận hạ giá cũng không ăn thua vì giá đất đã quá cao so với giá trị thực tế.

Không thể phủ nhận thực tế, giá đất Lâm Đồng liên tục nhảy múa trong những năm trước đây xuất phát từ nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thật. Người ta mua đất xây khách sạn, kinh doanh homestay, mở cà phê... để đón lượng khách du lịch đến với Đà Lạt tăng lên mỗi năm. Điều này thúc đẩy giá đất tại những nơi có vị trí đẹp, liền kề thành phố Đà Lạt. Thêm nữa, các ngân hàng giảm lãi suất gửi tiết kiệm nhưng hỗ trợ cho cho vay tốt. Các nhà đầu tư cứ thế thuận nước đẩy thuyền, gom đất chờ tăng giá. Tin vui về dự án cao tốc kết nối Đà Lạt cũng là một nguyên nhân khiến đất tăng giá.

Tuy nhiên, khi giá đất đã chạm ngưỡng quá cao thì những người có nhu cầu thật bắt đầu rời bỏ thị trường. Vì xét cho cùng, số người sẵn sàng bỏ ra 5 - 10 tỷ đồng mua một căn nhà để lâu lâu lên nghỉ dưỡng là không nhiều. Thiếu trợ lực từ nhu cầu thật, hoạt động mua đi bán lại của những nhà đầu tư lướt sóng cũng sớm tan rã.

Đến lượt các huyện vùng ven

Đáng chú ý khi cơn sốt đất tại Đà Lạt vừa có dấu hiệu hạ nhiệt thì giá đất các khu vực lân cận lại có dấu hiệu nóng dần. Cụ thể, khi giá đất Đà Lạt đạt đỉnh vào đầu năm 2020, đất khu vực khác của Lâm Đồng như Bảo Lộc, Lâm Hà, Đức Trọng, Di Linh bắt đầu được săn đón. Nguồn đất ở đây đúng với nhu cầu của người tiêu dùng. Chỉ cần khoản tiền dưới 2 tỷ, người mua đất nghỉ dưỡng sẽ săn được miếng đất đáp ứng đủ yêu cầu như: Khí hậu mát mẻ, đất đủ rộng tức phải trên 1.000m2 để vừa cất nhà vừa còn đất trồng cây ăn trái, đường xe hơi, pháp lý rõ ràng, được chuyển thổ cư...

Nhìn thấy nhu cầu này, các nhà đầu tư bất động sản cũng chuyển hướng dòng tiền ra khu vực vùng ven Đà Lạt. Từ quý II/2020, thị trường đất ở những khu vực này ghi nhận giao dịch liên tục, kéo giá bán đi lên. Nhưng vấn đề là, đất nào bán được vẫn cứ bán, còn nhiều quỹ đất bán mãi không ai mua.

Nhà đầu tư lần đầu đến Lâm Đồng mua đất đều phân vân không biết chọn khu vực nào. Thế nhưng là môi giới quen mặt với các tỉnh vùng ven của Lâm Đồng, tôi thấy chỗ nào cũng có ưu và nhược điểm riêng. Có khi người này chê chỗ đấy nắng mưa thất thường nhưng người khác lại khen đấy là nơi thổ nhưỡng tốt thích hợp để chọn làm second home. Bởi thế, điều đầu tiên mà tôi luôn hỏi người mua là "mua để làm gì?".

Nếu nhắm mua đất để đầu tư thì phải tập trung "nhất cự ly, nhì tốc độ". Nhà đầu tư nên chọn nhưng vùng lân cận Đà Lạt, trong bán kính 100km đổ lại. Tiếp đến là cần nắm bắt thông tin quy hoạch, định hướng phát triển thành đô thị của tỉnh. Khu vực nào thu hút được nguồn vốn đầu tư phát triển dự án hoặc có cư dân đổ về sẽ có biên độ giá tăng nhanh và cao. Tuy nhiên có một điều nhà đầu tư cần lưu ý, nếu đã chọn đất nền ở các tỉnh vùng ven thì cần xác định đây là khoản tiền đầu tư trung - dài hạn, không thể thu hồi vốn trong một sớm một chiều được.

Trong trường hợp mua để làm second home nghỉ dưỡng cho gia đình, người mua cần lưu tâm đến chọn nơi có khí hậu ôn hòa, tiết trời mát mẻ, đường sá bằng phẳng, giao thông thuận tiện, đất có view núi sông hay không.

Và kinh nghiệm xương máu tôi rút ra 

Ngoài ra, dưới đây là một số kinh nghiệm tôi rút ra sau thời gian theo dõi và đầu tư đất tại khu vực Lâm Đồng, dành cho những nhà đầu tư quan tâm:

- Đầu tiên là pháp lý. Khi đầu tư xa, bạn phải nắm chắc pháp lý miếng đất như có sổ riêng, đã lên thổ cư hoặc có tương lai chuyển thổ cư.

- Thứ hai là diện tích phải rộng, tối thiểu 1.000m2. Không nên đầu tư cho những miếng đất dưới 400m2 nằm ngoài khu dân cư. Thực tế quỹ đất ở trong nội ô Bảo Lộc, Di Linh, Đức Trọng còn rất nhiều nên nhà đầu tư cần cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền cho những mảnh đất nhỏ chỉ để ở, không có tương lai buôn bán.

- Thứ ba là thế đất cao ráo, lộng gió, đường xe hơi tránh nhau, có điện hoặc gần đường điện. Đất không nhất thiết ở khu dân cư, vì nằm ngay khu dân cư mà đường vô chật, cảnh quan nhếch nhác thì cũng không ai muốn nghỉ dưỡng.

- Thứ tư là ưu tiên đất có tầm nhìn đẹp như view hồ, view đồi núi mênh mông. Những nơi giáp suối to hoặc thác nước chảy quanh năm thường được giới đầu tư nghỉ dưỡng săn lùng.

- Cuối cùng, để tránh mua phải giá “ảo” trong thời điểm này, nhà đầu tư chỉ nên chọn mua đất trong dân hay của nhà đầu tư F1. Còn nếu mua từ F2, F3 thì chỉ nên đầu tư những miếng thật ưng ý, hoàn hảo cho nhu cầu nghỉ dưỡng.