Nên thuê hay mua đất công nghiệp?

Đất khu công nghiệp là gì?

Hiểu một cách đơn giản, đất khu công nghiệp là đất dành cho việc xây dựng cụm công nghiệp, khu chế xuất hoặc các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác. Những khu đất này thường có diện tích lớn và được quy hoạch cách xa khu dân cư, là nơi có nhiều nhà máy được xây dựng và phát triển, thu hút lao động từ khắp nơi trên thế giới.

Lợi ích khi đầu tư đất khu công nghiệp

Khi lựa chọn đất để đầu tư trong khu công nghiệp, nhà đầu tư có thể liên kết cùng phát triển các loại hình bất động sản khác. Sự phát triển của các khu công nghiệp sẽ kéo theo một lượng lớn chuyên gia và người lao động từ khắp nơi trên thế giới đến sinh sống và làm việc, kéo theo đó là nhu cầu về các loại hình dịch vụ sẽ tăng lên nhanh chóng. Do đó, tiềm năng thương mại khi đầu tư vào đất khu công nghiệp luôn được đáp ứng, ví dụ như bạn có thể cho thuê nhà ở, văn phòng, nhà xưởng, khách sạn cho công nhân và người lao động, kèm theo nhiều dịch vụ như nhà hàng, quán cà phê,…

Ngoài ra, công tác quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng của khu công nghiệp cũng được đầu tư bài bản. Vấn đề quy hoạch dự án tại các khu công nghiệp thường tương đối rõ ràng, minh bạch, hạ tầng được đầu tư đồng bộ nên nhà đầu tư dễ dàng kiểm chứng tính pháp lý. Ngoài ra, vị trí của các khu công nghiệp thường rất đắc địa, có liên kết giao thông tốt, gần các trục đường lớn. Đầu tư đất khu công nghiệp để  làm nhà máy, công xưởng sẽ  giúp chủ doanh nghiệp thuận tiện trong việc đi lại, quản lý và điều hành nơi mà mình đầu tư.

Ngoài ra, với xu hướng công nghiệp đang dần trở thành tâm điểm nên dư địa tăng giá đất tại các khu công nghiệp còn khá cao. Việc tập trung phát triển kinh tế công nghiệp cùng với những lợi ích kể trên sẽ giúp thay đổi định vị các khu công nghiệp, từ đó mang đến nhiều cơ hội hơn cho thị trường bất động sản trong khu vực. Đất trong khu công nghiệp sau khi mua có thể chuyển đổi thành dự án khu dân cư, giá trị đất sẽ tăng gấp nhiều lần so với vốn đầu tư ban đầu. Nếu hồ sơ pháp lý rõ ràng, đầy đủ, nhà đầu tư còn có thể thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng phát triển mô hình sản xuất kinh doanh.

Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp

Tại khoản 1 Điều 51 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 36 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp như sau:

- Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.

- Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải thực hiện.

Xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Vậy chu kỳ thuê đất khu công nghiệp là gì? Thuê trong bao lâu?

Chu kỳ thuê khu công nghiệp được hiểu là khoảng thời gian mà khu công nghiệp được gia hạn cho nhà đầu tư thuê. Theo đó, sau khi hết thời hạn thỏa thuận ban đầu, nhà đầu tư vẫn có nhu cầu thuê lại đất trong khu công nghiệp thì hai bên có thể thỏa thuận lại. Các điều khoản tương tự có thể được áp dụng sớm hơn hoặc thay đổi tùy theo điều kiện thị trường và khung pháp lý phù hợp.

Thông thường, các doanh nghiệp lớn, định hướng phát triển lâu dài sẽ chọn chu kỳ thuê đất dài hạn và ngược lại. Chu kỳ thuê đất ở khu công nghiệp thường được tính theo thời gian dự án đầu tư (tính theo năm và tổng thời sử dụng không quá 70 năm) nên trong quá trình hợp tác kinh doanh cần chú ý đến mức tăng giá hàng năm để đảm bảo có thu nhập. 

Nên thuê hay mua đất công nghiệp?

Muốn biết nên thuê hay mua đất công nghiệp trước tiên ta phải làm rõ ưu điểm và hạn chế của hai hình thức này.

Thuê đất ở khu công nghiệp

Ưu điểm

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp: Doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp được hưởng ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế khó khăn.

Hoàn tất thủ tục đầu tư: Khi thuê đất trong khu công nghiệp, thủ tục pháp lý của dự án dễ hoàn thành vì thường sẽ được chủ đầu tư đứng ra bảo lãnh, do nằm trong khu công nghiệp nên khi thuê cần tuân thủ các quy định hiện hành để dễ dàng cho quá trình cấp phép.

Đồng bộ hóa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội: Thuê đất trong khu công nghiệp có nhiều lợi thế do khu công nghiệp được quy hoạch đồng bộ, đúng chức năng sử dụng. Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông, hệ thống xử lý nước thải, cấp nước sạch, điện, thông tin liên lạc, kết nối giao thông đã được đầu tư đồng bộ. Ngoài ra, trong khu công nghiệp sẽ xây dựng nhà máy xử lý nước thải để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình hoạt động của nhà máy.

Hạn chế

Việc thuê đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà máy, nhà đầu tư phải trả tiền hàng tháng cho các dịch vụ công nghiệp và bảo trì cơ sở hạ tầng. Nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư khu công nghiệp, người thuê đất có thể bị chủ đầu tư gây sức ép hoặc bị thiệt thòi.

Để giải quyết vấn đề này, trước khi thuê đất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về uy tín của chủ đầu tư, thuê đơn vị tư vấn pháp luật tham gia vào quá trình đàm phán hợp đồng thuê đất, nếu xảy ra trường hợp này họ có thể làm văn bản gửi ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh, UBND tỉnh hoặc nhờ sự hỗ trợ của đơn vị tư vấn pháp lý.

Mua đất ở khu công nghiệp

Ưu điểm

Giá trị tài sản tăng theo thời gian: Mua đất khu công nghiệp theo thời gian giá đất sẽ tăng. Sau khi được doanh nghiệp mua lại, nhiều khu đất công nghiệp có thể được chuyển đổi thành dự án khu dân cư, giá trị đất đai sẽ tăng lên rất nhiều. Nếu pháp luật cho phép, nhà đầu tư có thể thế chấp dự án và vay ngân hàng một khoản tiền lớn để có vốn lưu động phục vụ sản xuất kinh doanh.

Chủ động trong công việc: Khi mua đất công nghiệp làm nhà xưởng, nhà đầu tư  thường có xu hướng chọn những vị trí giao thông thuận tiện, gần các tuyến đường lớn để thuận tiện cho việc đi lại, quản lý và điều hành doanh nghiệp.

Hạn chế

– Không được ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp như khi thuê đất trong khu công nghiệp.

– Nếu nhà đầu tư mua đất công nghiệp ở khu vực gần khu dân cư hoặc nhà nước quy hoạch khu dân cư xung quanh sau khi nhà máy đi vào sản xuất thì đất công nghiệp mà nhà đầu tư mua sẽ bị ảnh hưởng bởi dự án dẫn đến quá trình sản xuất, vận hành sẽ gặp nhiều khó khăn. 

– Do nhà máy nằm ngoài khu công nghiệp nên nhà đầu tư  cần xây dựng hệ thống xử lý nước thải riêng và xả nước ra hệ thống nước thải công cộng. Nhiều trường hợp hệ thống nước thải phải đầu tư có chi phí khá lớn hoặc việc đấu nối với nước thải chung sẽ gặp nhiều khó khăn. Nhà máy đặt gần khu dân cư sẽ ảnh hưởng đến môi trường xung quanh, dễ bị kiện cáo hoặc gây khó khăn cho hoạt động sản xuất. Nhiều trường hợp doanh nghiệp bị người dân cản trở không cho xe cộ ra vào do ảnh hưởng môi trường, nước thải gây nhiều phức tạp, tốn kém cho quá trình vận hành nhà máy.

– Do nhà máy nằm ngoài khu công nghiệp nên nhà máy sẽ bị các đoàn kiểm tra từ các cơ quan nhà nước có liên quan kiểm tra định kỳ, thường xuyên và phải dành thời gian, kinh phí cho các công việc này.

Theo phân tích ở trên, việc mua đất công nghiệp hay thuê đất công nghiệp đều có những ưu điểm và hạn chế riêng. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ trước khi quyết định lựa chọn phương án nào. Tốt nhất nhà đầu tư nên tham khảo hoặc thuê một đơn vị tư vấn đặc biệt trước khi quyết định, giúp nhìn nhận một cách khách quan những ưu điểm và hạn chế của từng giải pháp để đưa ra quyết định chính xác.

Tiềm năng phát triển của bất động sản khu công nghiệp trong tương lai

Theo Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha. Công ty Savills Việt Nam theo nghiên cứu cho biết, hiện vẫn còn một số khu công nghiệp vẫn chưa hoạt động.

Hiện nay, số khu công nghiệp thực tế đã công bố là 406; trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu. 

Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam cho rằng, con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng do xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng đến Việt Nam. Do đó, bất động sản khu công nghiệp tại khu công nghiệp Việt Nam có tiềm năng tăng trưởng bền vững

Số liệu thống kê của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. Bất động sản khu công nghiệp ở khu vực phía Bắc tại khu kinh tế ở Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng vẫn ghi nhận nguồn cung tốt nhờ các dự án mới như Deep C III.

Khu kinh tế phía Bắc, tại 6 tỉnh trọng điểm, nguồn cung khu công nghiệp đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96% và ghi nhận tiếp tục có nguồn cung tương lai đến từ một số dự án mới. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68% một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này.

Đối với nhà xưởng, nhà kho đã xây dựng sẵn, giá thuê trung bình tại khu vực phía Bắc đã lên đến 5 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt 78%.

Còn tại khu vực phía Nam, các khu công nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Savills Việt Nam cho biết, nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn.

Hiện tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh, thành trọng điểm phía Nam ghi nhận mức 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm.