Bất động sản nhà ở ‘thấm đòn’ đại dịch

Khác với tâm lý hồ hởi hồi đầu năm, thị trường bất động sản trong nước đang dần đuối sức sau thời gian dài chống chịu với dịch bệnh, đặc biệt là trong đợt bùng phát thứ 4 này. Niềm tin rằng giá bất động sản không bao giờ giảm dần bị lung lay, thể hiện ở sức mua thị trường sụt giảm nghiêm trọng nhất trong vòng nửa thập niên qua.

Theo số liệu của Savills Việt Nam, tỷ lệ căn hộ được hấp thụ tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm chỉ đạt 42%, thấp hơn 24 điểm % so với quý I/2020. Toàn thành phố chỉ có gần 2.100 sản phẩm được bán ra, giảm đến 76% so với quý trước và 56% so với năm trước. Đây là mức giao dịch thấp nhất trong 5 năm qua.

Nói về lý do thị trường bất động sản chứng kiến sức mua giảm trong thời gian gần đây, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết xuất phát từ tâm lý dè chừng và thận trọng của các nhà đầu tư bất động sản. Hơn nữa, việc giãn cách xã hội cũng khiến các nhà đầu tư trong và ngoài nước không có điều kiện thuận tiện trong việc đi lại, giao thương.

Đây là cơ hội tốt để minh chứng giá trị sản phẩm và tiềm lực cho những nhà phát triển uy tín trên thị trường, với những sản phẩm tốt. Tuy nhiên, những sản phẩm không phù hợp, trong điều kiện kinh tế hiện tại, sẽ “khó để thị trường hấp thụ”.

Xét về nguồn cung, nhiều dự án có kế hoạch ra mắt trong năm nay đã phải điều chỉnh lại thời điểm triển khai, do ảnh hưởng của tình hình dịch bệnh. Trong 6 tháng đầu năm 2021, thị trường phía Nam gần như chỉ có vài dự án mới ở TP.HCM (phân khúc trung cao cấp và cao cấp) và các tỉnh thành lân cận, bao gồm Bình Dương. Ngoài ra, vấn đề pháp lý của các dự án vẫn là câu chuyện kéo dài từ nhiều năm nay dẫn đến tình trạng nguồn cung sơ cấp trên thị trường bị hạn chế.

Theo cập nhật của đơn vị này, trong quý I vừa qua, TP.HCM có hơn 4.900 căn hộ mở bán, giảm đến 56% so với quý trước và 31% so với quý I/2020.

“Tôi dự đoán thị trường sẽ không có nhiều chuyển biến mang tính đột phá trong giai đoạn từ đây đến cuối 2021, vì kinh tế Việt Nam vẫn đang gồng mình gánh chịu thiệt hại do dịch bệnh. Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường không có nhiều biến động”, ông Khương đánh giá.

Cũng theo vị chuyên gia này, phần lớn giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc nhiều nguồn khác để đầu tư. Đây sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng. Tuy nhiên, ông cho rằng bộ phận này không thể đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản nhà ở, căn hộ trong nước.

Dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực của dịch bệnh, song chuyên gia Savills nhận định đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường bất động sản trong nước. Khi thị trường phục hồi, nhà ở sẽ là phân khúc bất động sản sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Trong quá khứ, dù giá bất động sản trên thị trường sụt giảm như giai đoạn 2009 - 2010, có những khu vực bị rớt giá 20% - 30%, thì phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, sở hữu sự săn đón của nhiều nhà đầu tư với xu hướng giá bất động sản liên tục tăng theo thời gian.

Tuy nhiên, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây, vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu. Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn trên toàn quốc.

"Mỗi nhà đầu tư có nhu cầu khác nhau, kì vọng khác nhau, điều kiện tài chính khác nhau, nhưng đây vẫn là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, vấn đề pháp lý, năng lực tài chính, cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn vẫn là những yếu tố cần được cân nhắc khi quyết định đầu tư”, ông Sử Ngọc Khương lưu ý.