Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ cho thuê đã trải qua 2 năm sóng gió, bởi nền kinh tế đi xuống, thu nhập giảm, người dân thắt chặt chi tiêu và lượng khách ngoại chưa trở lại nhiều. Điều này đã khiến lợi nhuận của kênh đầu tư này sụt giảm nghiêm trọng, khi các nhà đầu tư nhiều lần điều chỉnh giảm mức giá cho thuê.
Tuy nhiên, cuối năm 2021, khi vaccine được phủ rộng, tỉ lệ nhiễm bệnh giảm, nền kinh tế dần phục hồi, nhất là mảng du lịch đã tiếp thêm niềm tin cho các nhà đầu tư căn hộ cho thuê. So với tài sản gắn liền với đất, việc đầu tư căn hộ cho thuê được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng nhờ chi phí ban đầu không quá lớn và thu nhập ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, bài toán khó đặt ra cho các nhà đầu tư là phải lựa chọn đúng sản phẩm.
Toancanhbatdongsan tổng hợp 6 yếu tố nhà đầu tư nhất định phải cân nhắc trước khi lựa chọn xuống tiền cho căn hộ cho thuê.
1. Thuế cho thuê căn hộ
Yếu tố này hầu như không được nhắc đến trong quyết định của nhà đầu tư giai đoạn trước. Luật hiện hành quy định, người có tiền cho thuê nhà từ 100 triệu đồng/năm trở lên, cần đóng hai loại thuế là giá trị gia tăng (5%) và thu nhập cá nhân (5%), tức mức thuế đóng là 10% trên tổng doanh thu năm. Bên cạnh đó, mỗi năm một lần, người cho thuê đóng thêm lệ phí môn bài.
Trước đây, hầu hết nhà đầu tư đều có cách lách luật để thu nhập dưới 100 triệu đồng/năm và không bị đánh thuế. Tuy nhiên, mới đây Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách TP.HCM vừa đề xuất thí điểm siết thuế cho cho thuê căn hộ bằng cách làm việc với ban quản trị các chung cư để nắm danh sách các hộ cho thuê căn hộ, hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư. Việc này được dự đoán sẽ tác động trực tiếp đến tỷ suất sinh lời của kênh đầu tư này.
Thực tế, không ít nhà đầu tư đầu tư căn hộ cho thuê bằng vốn vay, với kỳ vọng tiền cho thuê nhà có thể bù đắp một phần vào tiền trả ngân hàng hàng tháng. Nếu không lường trước 10% thuế này, người mua có thể rơi vào tình thế bị động, không xoay đủ tiền trả lãi ngân hàng hàng tháng hoặc lợi nhuận mang về không đạt kỳ vọng.
2. Vị trí
Nhiều nhà đầu tư có tâm lý không quan trọng vị trí khi đầu tư căn hộ cho thuê, vì bản thân không trực tiếp ở. Thực chất vị trí là một trong những yếu tố quan trọng, quyết định khả năng cho thuê của sản phẩm. Những dự án có vị trí giao thông thuận tiện, liền kề các tiện ích cơ bản thường có tỷ lệ lấp đầy cao hơn.
Bên cạnh đó, vị trí cũng sẽ quyết định khách thuê trong tương lai là ai, từ đó giúp bạn ra quyết định phù hợp khi lựa chọn diện tích căn hộ, mức độ đầu tư nội thất hay cách quảng bá sản phẩm… Chẳng hạn, các dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm, thường nhắm đến đối tượng khách thuê là các doanh nhân/ chuyên gia nước ngoài. Đối tượng này thường yêu cầu căn hộ diện tích vừa phải nhưng nội thất cao cấp. Ngược lại, nếu dự án có vị trí cạnh khu công nghiệp, khách hàng của bạn thường là những gia đình công nhân trẻ, với mức thuê dưới 10 triệu đồng/tháng.
3. Tính toán dòng tiền
Đa phần các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản không mua một tài sản chỉ bằng tiền của mình. Dẫn chứng cho điều này là cựu tổng thống Mỹ kiêm tỷ phú bất động sản Donald Trump. Trong các thương vụ mua bán kinh doanh bất động sản, ông chỉ bỏ ra 20% số vốn dù ông có cả đống tiền mặt trong tay. Vì bản chất bất động sản cho bạn một khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn từ ngân hàng.
Tuy nhiên, khi sử dụng đòn bẩy, bạn cần phải tính toán đến dòng tiền âm (tức khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng) với dòng tiền dương (tức tiền thu được từ cho thuê nhà) để lựa chọn mô hình kinh doanh và khoản huy động phù hợp. Bạn cũng có thể huy động vốn từ những cá nhân theo phương thức hợp tác đầu tư và chia sẻ cho họ một phần lợi nhuận theo tỷ lệ hợp lý.
4. Pháp lý và tiến độ xây dựng
Khi mua chung cư với bất kỳ mục đích gì, khách hàng cũng nên tìm hiểu kỹ về hồ sơ pháp lý và tiến độ xây dựng dự án. Hai yếu tố này có thể không liên quan trực tiếp đến khả năng cho thuê của căn hộ, nhưng lại ảnh hưởng đến việc gia tăng giá trị của tài sản trong tương lai.
Hơn nữa, nếu pháp lý không đảm bảo, dự án có thể bị “treo” hoặc bị thu hồi khiến dòng vốn của bạn bị ứ đọng, thậm chí có nguy cơ mất vốn. Ngoài ra, việc tiến độ dự án bị kéo dài cũng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận đầu tư của bạn. Ngày nào căn hộ chưa đưa vào khai thác thì ngày đó, khoản đầu tư vẫn phát sinh dòng tiền âm trong khi dòng tiền dương từ cho thuê chưa có.
5. Điều khoản quản lý
Cũng giống như vị trí, nhiều nhà đầu tư có tâm lý các yếu tố này chỉ quan trọng với người mua để ở. Nhưng thật ra, chúng vẫn có tác động đến khách thuê của bạn. Chẳng hạn như, ban quản lý dự án trong tương lai có cho phép nuôi thú cưng trong chung cư hay không, việc người lạ vào khu căn hộ được kiểm soát như thế nào hay các yêu cầu khi sử dụng các tiện ích chung… là những vấn đề khách hàng cân nhắc trước khi chọn căn hộ để thuê.
Do đó, hãy mạnh dạn yêu cầu chủ đầu tư minh bạch những điều khoản này trong hợp đồng. Việc này vừa giúp bạn chủ động hơn trong việc khai thác cho thuê, vừa tránh xảy ra những tranh cãi với chủ đầu tư sau này.
6. Chi phí vận hành
Các loại phí này bao gồm phí bảo trì, phí quản lý, phí gửi xe, phí thu gom rác… đến cả phí duy tu nội thất trong tương lai, bạn cũng nên lường trước để đưa ra mức giá cho thuê hợp lý. Mức giá thuê lý tưởng được cho là bằng hoặc cao hơn một chút so với lãi suất ngân hàng, sau khi đã trừ đi toàn bộ chi phí.
Trường hợp, bạn định giá quá cao so với các sản phẩm tương tự trong khu vực, căn hộ của bạn có thể không đạt được công suất khai thác tối ưu. Ngược lại, nếu định giá quá thấp, lợi nhuận đạt được sau khi trừ đi các chi phí có thể thấp hơn kỳ vọng.
