6 sai lầm khiến việc vay tiền mua nhà trở thành gánh nặng

Tuyết Nguyễn

Mất kiểm soát các khoản nợ ngân hàng sẽ khiến việc mua nhà trở thành gánh nặng.

Vay tiền mua nhà với tỷ lệ quá cao, chọn thời gian vay quá ngắn, không lường trước được sự thay đổi của lãi suất, không duy trì được thu nhập … là những lý do khiến khoản nợ ngân hàng trở nên mất kiểm soát. Khi đó Toàn cảnh Bất động sản tin rằng việc ở trong ngôi nhà mới sẽ không còn hạnh phúc như bạn đã từng mơ.

Không tìm hiểu kỹ về diện được vay vốn ngân hàng

Mỗi ngân hàng lại có điều kiện cho vay khác nhau nhưng đều dựa trên những tiêu chuẩn chung để giảm khả năng rủi ro và tăng tỷ lệ thu hồi vốn. Vì vậy, bạn cần tìm hiểu những tiêu chuẩn đó để biết mình có thuộc diện được vay tiền mua nhà hay không.

Điều kiện chung để vay tiền mua nhà ở Việt Nam như sau:
- Người đứng tên vay tiền mua nhà là người Việt Nam hoặc Việt Kiều.
- Người đại diện vay tiền mua nhà phải trong độ tuổi lao động (trên 18 tuổi và không quá 60 tuổi khi đáo hạn ngân hàng)
- Có hộ khẩu thường trú, tạm trú tại tỉnh, thành phố có chi nhánh ngân hàng cho vay.
- Có nguồn thu nhập ổn định để đảm bảo khả năng trả nợ
- Có tài sản đảm bảo khoản vay phù hợp với quy định của ngân hàng. Trong trường hợp vay tiền mua nhà, bạn có thể thế chấp chính căn nhà đó.

Ngoài ra mỗi ngân hàng sẽ có những thủ tục cho vay khác nhau, bạn cần tìm hiểu kỹ để tránh mất thời gian, công sức và có được khoản vay với lãi suất tốt.

Vay tiền mua nhà với tỷ lệ quá cao

Các ngân hàng thường quy định tỷ lệ vay là 70% trong trường hợp vay thế chấp với tài sản đảm bảo là chính ngôi nhà đó. Tuy vậy, bạn không nên vay quá 50% giá trị ngôi nhà để giảm áp lực trả nợ.

Với mức vay này, bạn có thể vừa thanh toán tiền vay cho ngân hàng, vừa có thể trang trải các khoản chi tiêu hàng tháng. Nếu vay với tỷ lệ quá cao, người vay sẽ đối mặt với những ngày tháng đầy khó khăn, áp lực khi gánh nặng trả nợ luôn hiện hữu bên mình.
 

vay-tien-mua-nha-1621925035.jpg
Bạn nên chuẩn bị tài chính và tính toán con đường trả nợ kỹ lưỡng khi có ý định vay tiền mua nhà.

Để giảm tỷ lệ vay ngân hàng, bạn cần có số tiền tích luỹ đủ lớn, huy động sự trợ giúp từ gia đình và chọn mua căn nhà phù hợp với nhu cầu và điều kiện kinh tế.

Chọn thời gian vay tiền mua nhà quá ngắn

Tâm lý người vay tiền mua nhà luôn muốn trả nợ sớm nhất có thể. Hơn thế nữa, việc trả nợ sớm cũng khiến tổng số tiền phải trả giảm đi do giảm số tiền lãi. Tuy nhiên, nếu chọn thời gian vay quá ngắn, quá tự tin vào khả năng trả nợ sẽ khiến số tiền phải trả hàng tháng tăng lên. Khi đó, bạn sẽ không thể đảm bảo chi phí cho cuộc sống hàng ngày hoặc những chi phí phát sinh.

Vay tiền mua nhà khi thu nhập không ổn định 

Trong hồ sơ vay tiền mua nhà, bạn phải chứng minh được nguồn thu nhập để trả nợ. Tuy nhiên, có rất nhiều lý do như dịch Covid-19, suy thoái kinh tế khiến thu nhập của bạn sụt giảm. Trong trường hợp ấy, bạn phải tìm cách tăng thu nhập như làm thêm, chuyển hướng kinh doanh hoặc phải cắt giảm chi tiêu hàng tháng.

Lãi suất thả nổi khi vay tiền mua nhà sau 2 năm 

Hiện nay, nhiều ngân hàng chào mời người vay tiền mua nhà với mức lãi suất ưu đãi rất hấp dẫn dưới 8%/năm. Tuy nhiên, mức này thường chỉ áp dụng trong thời gian ngắn. Sau đó, lãi suất ngân hàng sẽ được điều chỉnh tăng thêm từ 3-4%/năm tuỳ thuộc vào ngân hàng và đối tượng vay.

vay-tien-mua-nha-2-1621925035.jpg
Tìm hiểu kỹ các điều khoản lãi suất cũng như dự trù thu nhập có thể trả nợ để không lâm vào cảnh “làm không đủ trả nợ"

Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng còn điều chỉnh lãi suất theo quý hoặc 6 tháng một lần. Vì vậy, trước khi vay tiền mua nhà, bạn cần xem xét kỹ lãi suất thay đổi như thế nào trong các năm sau. Không những thế, bạn phải lên kế hoạch trả nợ trong trường hợp lãi suất ngân hàng tăng lên đến 30%.

Vay tiền mua nhà trả trước hạn bị phạt 

Đa số khách hàng thường trả nợ vay tiền mua nhà trước khi đáo hạn ngân hàng. Vì thế, các ngân hàng thường đặt ra các khoản phạt từ 1-3% trên số tiền trả nợ trước hạn. Vì vậy, bạn cần tìm ngân hàng có phí phạt thấp (khoảng 1%), thời gian phạt ngắn (dưới 3 năm) để giảm số tiền phải trả.
Bên cạnh đó, bạn cần tuyệt đối tránh việc trả chậm vì không những bạn phải trả thêm lãi phạt mà còn mất uy tín với ngân hàng, sẽ rất khó để vay những lần sau. 
Hy vọng những kinh nghiệm trên sẽ giúp bạn có thêm thông tin khi lựa chọn đầu tư hay mua bán nhà!

Vậy có nên vay tiền mua nhà không? 

Đây là câu hỏi không khó cũng không dễ vì nó sẽ tùy thuộc vào điều kiện và hoàn cảnh của mỗi cá nhân và gia đình. Đối với những gia đình có thu nhập trung bình - khá nhưng mong muốn sở hữu một bất động sản để ở hay đầu tư thì việc vay tiền hoàn toàn có thể thực hiện nếu đáp ứng đủ các yếu tố sau:

- Vốn ban đầu cần đạt 30%: bạn phải có trong tay ít nhất 30% giá trị ngôi nhà hoặc bất động sản mà bạn dự định mua. Khi đó số tiền bạn vay sẽ dao động 60-70% giá trị căn nhà. Con số lý tưởng hơn là 50% để tiền lãi mỗi tháng và khoản vốn phải trả sẽ nhẹ nhàng hơn, khiến bạn an tâm hơn trong công việc, thoải mái kiếm tiền trả nợ mà không căng thẳng, lo lắng.

- Cân đối khả năng thanh toán hàng tháng: Nên cân nhắc khoảng trả nợ chỉ phát sinh dưới 50% thu nhập mỗi tháng để đảm bảo gia đình bạn ổn định được các nhu cầu sinh hoạt, y tế, thuốc men, ăn uống. Chẳng hạn hai vợ chồng bạn có thu nhập tổng cộng 25 triệu, thì nên cân nhắc khoản trả lãi và vốn hàng tháng trên dưới 13 triệu đồng. 
Nếu vượt hơn, ngân hàng cũng khó chấp thuận khoản vay, cũng như bạn cũng sẽ rất khó khăn, chật vật nếu chẳng may thu nhập bị ảnh hưởng. Để trả mức vừa phải, bạn có thể kéo dài thêm thời gian thanh toán để phần vốn nộp hàng tháng xuống thấp hơn. 

- Vạch rõ lộ trình trả nợ: dù có chọn cách vay 15-20 năm, bạn cũng phải tính toán cho mình lộ trình thanh toán nợ cụ thể. Bạn cần đặt ra các mục tiêu tăng cấp, chẳng hạn như trả nợ trong 5 năm, 10 năm hay 20 năm. Với từng lộ trình, bạn cũng sẽ ước tính được mức thu nhập cần có, đưa ra đánh giá về công việc và thu nhập hiện tại, các cung bậc thăng tiến cần đạt trong tương lai, từ đó có kế hoạch hành động cụ thể.

Nếu có thể đáp ứng ba điều kiện trên, bạn hoàn toàn có thể tận dụng hình thức vay mua nhà để sở hữu cho mình bất động sản. 

Kinh nghiệm vay tiền mua nhà 

- Tìm hiểu nhiều ngân hàng: Bạn nên dành thời gian nghiên cứu chương trình của nhiều ngân hàng, vì mỗi tổ chức sẽ có chương trình cũng như mức lãi suất riêng. Ngoài ra việc chọn các ngân hàng có liên kết với dự án, chủ đầu tư cũng sẽ giúp cho thủ tục vay mua tiết kiệm hơn, chương trình ưu đãi cũng sẽ tốt hơn.

- Cân nhắc hình thức lãi suất cố định và lãi vay thả nổi: Ưu điểm của hình thức lãi vay cố định là bạn có thể dự tính chính xác số tiền cần phải trả cho ngân hàng trong suốt thời gian vay thế chấp, trong trường hợp thị trường có nhiều biến động khiến mức lãi suất tăng thì khách hàng sẽ có lợi nhiều hơn vì số tiền mà khách hàng phải trả cho ngân hàng vẫn không thay đổi. Trong khi đó với hình thức lãi vay thả nổi, thì khi lãi suất thị trường biến động giảm thì số tiền lãi khách hàng thanh toán cho ngân hàng trong kỳ điều chỉnh sẽ thấp hơn. Đây sẽ là lựa chọn sáng suốt và kinh tế hơn nếu bạn nắm được xu thế lãi suất.

- Nắm rõ các điều kiện, đừng phó mặc cho nhân viên tư vấn: Nhiều người vì tin tưởng hoàn toàn cho các nhân viên tư vấn nnê không tìm hiểu kỹ lưỡng các điều viện và chính sách thanh toán. Dẫn đến việc gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình trả nợ. Chẳng hạn như mức phạt khi thanh toán nợ trước hạn, thủ tục đáo hạn… 

Thu tục vay tiền mua nhà trả góp 

Mỗi ngân hàng sẽ áp dụng quy trình vay mua nhà khác nhau. Tuy nhiên tựu chung lại sẽ bao gồm khoảng bốn bước sau và tổng thời gian kéo dài khoảng 2-3 tuần:

- Bước 1: Cung cấp hồ sơ vay. Khách hàng tổng hợp đầy đủ thủ tục hồ sơ vay mua nhà theo yêu cầu của ngân hàng và gửi cho nhân viên tư vấn tín dụng.

Hồ sơ vay thường có gồm:
•    Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu ngân hàng cung cấp)
•    CMND/CCCD còn hiệu lực
•    Hộ khẩu thường trú/ Sổ tạm trú/KT3/Giấy xác nhận tạm trú
•    Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
•    Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà định mua và hợp đồng mua bán (bản sao)
•    Giấy tờ chứng minh thu nhập: Hợp đồng lao động, sao kê bảng lương hoặc Giấy xác nhận lương, bảng thanh toán tiền lương có đóng dấu của doanh nghiệp.
•    Nếu nguồn thu nhập xuất phát từ hoạt động sản xuất kinh doanh, khách hàng cung cấp Đăng ký kinh doanh, báo cáo tài chính, báo cáo doanh thu 6 tháng gần nhất.

- Bước 2: Thẩm định hồ sơ. Ngân hàng tiến hành quy trình thẩm định, bao gồm kiểm tra lịch sử tín dụng của khách hàng, thẩm định qua liên lạc gọi điện thoại, thẩm định thực tế nơi ở, nơi làm việc/kinh doanh và định giá tài sản thế chấp.

- Bước 3: Phê duyệt khoản vay. Khi đủ điều kiện vay vốn. Ngân hàng sẽ gửi đến cho khách hàng thông báo cấp tín dụng. Khách hàng cần tiến hành các thủ tục xoay quanh việc giải ngân.

- Bước 4: Giải ngân. Khi công chứng hợp đồng mua nhà xong, khách hàng cung cấp hợp đồng đó cho ngân hàng, ngân hàng giải ngân số tiền khách hàng đề nghị vay và chuyển số tiền đó đến tài khoản của bên bán nhà.