Động thái mới nhất của Ngân hàng Nhà nước được nhiều tổ chức phân tích đánh giá là tín hiệu cho thấy dòng vốn bất động sản đang bước vào giai đoạn tái phân bổ, trong đó khu công nghiệp và nhà ở xã hội trở thành hai lĩnh vực được ưu tiên hàng đầu.
Theo quy định mới, phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ phát triển nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) trong năm 2026 sẽ không bị tính vào giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Nhìn bề ngoài, đây có thể được xem là một động thái nới lỏng tín dụng. Tuy nhiên, theo đánh giá của Chứng khoán Mirae Asset, bản chất chính sách không phải là mở van vốn cho toàn bộ thị trường bất động sản mà là điều tiết lại dòng tiền theo hướng chọn lọc hơn.
Trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng trưởng khoảng 22%, cao hơn mức tăng chung của toàn hệ thống ngân hàng, việc phân bổ vốn theo định hướng cụ thể được xem là giải pháp nhằm hỗ trợ các lĩnh vực có tác động trực tiếp tới phát triển kinh tế và an sinh xã hội.
Khu công nghiệp đón cơ hội lớn từ dòng vốn mới
Trong các nhóm hưởng lợi, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là phân khúc có tác động tích cực rõ rệt nhất.
Trước đây, khi hạn mức tín dụng dành cho bất động sản bị giới hạn, nhiều ngân hàng thường ưu tiên các dự án nhà ở thương mại có tốc độ thu hồi vốn nhanh hơn. Trong khi đó, các dự án khu công nghiệp lại đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư kéo dài và cần nguồn tài trợ trung, dài hạn.
Việc loại trừ dư nợ cho vay KCN và KCX khỏi giới hạn tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp các ngân hàng có thêm dư địa để tài trợ cho các hoạt động mở rộng quỹ đất, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Theo Mirae Asset, những doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp quy mô lớn như Kinh Bắc City (KBC), IDICO (IDC), Sonadezi Châu Đức (SZC), Becamex IDC (BCM) và Sài Gòn VRG Investment (SIP) có thể là những đơn vị hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng này.
Bên cạnh đó, Tổng Công ty Viglacera được đánh giá sở hữu lợi thế đặc biệt nhờ hiện diện ở cả hai lĩnh vực là khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Trong khi đó, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su lớn như Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam hay Cao su Phước Hòa cũng có thể được hưởng lợi gián tiếp thông qua quá trình chuyển đổi đất sang phát triển công nghiệp.
Động lực tăng trưởng của nhóm này còn đến từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam. Đây là yếu tố được kỳ vọng sẽ duy trì nhu cầu thuê đất công nghiệp ở mức cao trong nhiều năm tới.
Nhà ở xã hội được tiếp thêm nguồn lực
Nếu khu công nghiệp được hưởng lợi từ nhu cầu sản xuất và FDI, thì nhà ở xã hội lại được hỗ trợ từ mục tiêu an sinh và nhu cầu ở thực ngày càng lớn.
Theo Mirae Asset, một trong những khó khăn lớn nhất của các dự án NOXH thời gian qua là khả năng tiếp cận nguồn vốn. Do biên lợi nhuận thấp và thời gian hoàn vốn dài, nhiều dự án gặp bất lợi khi phải cạnh tranh hạn mức tín dụng với các dự án thương mại.
Việc phần dư nợ tăng thêm dành cho NOXH không còn bị tính vào giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ đáng kể nút thắt này.
Nguồn vốn được cải thiện không chỉ giúp các chủ đầu tư bảo đảm tiến độ triển khai dự án mà còn tạo điều kiện để các ngân hàng mở rộng các gói tín dụng dành cho người mua nhà.
Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, Địa ốc Hoàng Quân được đánh giá là đơn vị hưởng lợi rõ nét nhất nhờ chiến lược tập trung phát triển NOXH trong nhiều năm qua.
Viglacera tiếp tục là trường hợp đáng chú ý khi vừa phát triển khu công nghiệp, vừa tham gia mạnh vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Trong khi đó, các doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền như Nam Long hay An Gia được cho là có thể hưởng lợi gián tiếp từ sự cải thiện thanh khoản và tâm lý thị trường.
Đối với Vinhomes, Mirae Asset cho rằng tác động tích cực sẽ hạn chế hơn do phần lớn danh mục hiện nay vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở thương mại trung và cao cấp.
Hiệu ứng lan tỏa sang xây dựng và vật liệu
Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản, nhiều ngành liên quan cũng có thể được hưởng lợi khi dòng vốn bắt đầu được đưa vào triển khai dự án thực tế.
Theo Mirae Asset, tác động tích cực nhiều khả năng sẽ xuất hiện rõ hơn từ nửa cuối năm 2026, khi các dự án NOXH và KCN bước vào giai đoạn thi công đồng loạt.
Nhóm xây dựng được kỳ vọng hưởng lợi gồm Vinaconex, Coteccons, Fecon, PC1 hay Đèo Cả khi nhu cầu thi công hạ tầng và công trình gia tăng.
Ở nhóm vật liệu, các doanh nghiệp thép như Hòa Phát, Hoa Sen, Nam Kim cùng nhiều doanh nghiệp khai thác vật liệu xây dựng cũng có cơ hội đón thêm đơn hàng từ làn sóng đầu tư mới.
Nhìn tổng thể, chính sách tín dụng mới không tạo ra một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt cho toàn bộ thị trường bất động sản. Thay vào đó, dòng vốn đang được điều hướng tới những lĩnh vực được xem là có khả năng tạo ra giá trị kinh tế thực, thúc đẩy sản xuất và giải quyết nhu cầu nhà ở.
Trong bức tranh đó, khu công nghiệp và nhà ở xã hội đang nổi lên là hai điểm đến được ưu tiên nhất của dòng vốn tín dụng trong năm 2026.
