Thị trường hạ nhiệt do áp lực lãi suất
Theo báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đạt khoảng 1.900 căn, giảm theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, số đợt mở bán hạn chế đã kéo nguồn cung sơ cấp toàn thị trường xuống còn khoảng 4.700 căn.
Đáng chú ý, khu Đông tiếp tục chiếm ưu thế khi đóng góp tới 85% nguồn cung sơ cấp, cho thấy sự lệch pha rõ rệt về phân bổ sản phẩm.
Các chuyên gia nhận định, thị trường trầm lắng chủ yếu do chi phí vốn gia tăng. Lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 8–9%/năm trong giai đoạn ưu đãi, và có thể vượt 12% khi thả nổi, khiến người mua trở nên thận trọng hơn.
Phân khúc cao cấp chững lại, nhà ở vừa túi tiền “giữ nhịp”
Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, chiếm gần 2/3 lượng sản phẩm mới, tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua.
Thanh khoản thị trường theo đó suy giảm, với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 40%. Nguyên nhân chính đến từ sự chững lại của phân khúc cao cấp.
Ngược lại, phân khúc căn hộ vừa túi tiền ghi nhận kết quả khả quan hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung khoảng 10 điểm phần trăm.
Giá bán sơ cấp trung bình cũng có dấu hiệu điều chỉnh, giảm còn khoảng 91 triệu đồng/m². Diễn biến này đến từ việc gia tăng các sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với chính sách chiết khấu và việc gián đoạn tăng giá tại các đợt mở bán mới.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven
Trong bối cảnh thị trường trung tâm gặp nhiều thách thức, các chủ đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ven đô và các đại đô thị vệ tinh – nơi quỹ đất còn dồi dào và giá bán phù hợp hơn với số đông người mua.
Savills dự báo trong năm 2026 sẽ có khoảng 13.000 căn hộ được mở bán, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung lũy kế có thể đạt khoảng 59.000 căn vào năm 2028.
Xu hướng phát triển này được thúc đẩy bởi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, giúp tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP.HCM và các khu vực lân cận, từ đó mở rộng không gian đô thị và tạo dư địa phát triển bền vững cho thị trường nhà ở.
