Dù các chủ nhà đã chấp nhận hạ giá thuê tới 30-40% - một động thái hiếm thấy trước đây - nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn không có dấu hiệu cải thiện, báo hiệu một mùa Tết ảm đạm cho phân khúc nhà phố thương mại.
Sự gục ngã của những cung đường "đất vàng"
Ghi nhận thực tế vào những ngày cuối tháng 12 cho thấy một bức tranh xám xịt tại các trục đường vốn được mệnh danh là "con gà đẻ trứng vàng" của TP.HCM như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Mạc Thị Bưởi hay Hai Bà Trưng. Những mặt bằng hai mặt tiền rộng lớn, vị trí kim cương từng là niềm khao khát của các thương hiệu quốc tế nay cửa đóng then cài, trở thành nơi nghỉ chân tạm bợ cho tài xế xe ôm hay bãi đỗ xe tự phát.
Dữ liệu thị trường cho thấy sự sụt giảm này không mang tính cục bộ mà diễn ra trên diện rộng. Tại đường Hai Bà Trưng (Quận 1), giá thuê đã rơi từ mức đỉnh 140 triệu đồng xuống còn 80-100 triệu đồng/tháng nhưng vẫn vắng bóng khách thuê suốt nhiều tháng liền. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại đường Nguyễn Thị Minh Khai hay Ba Tháng Hai, nơi có thời điểm 5-6 cửa hàng liền kề cùng treo biển cho thuê. Điều này cho thấy các thương hiệu bán lẻ đang có sự tính toán cực kỳ thận trọng trong việc mở rộng quy mô vật lý, bất chấp kỳ vọng về sức mua dịp Tết.
Cuộc chiến giá thuê và sự thỏa hiệp muộn màng
Trước đây, chủ sở hữu nhà mặt phố trung tâm thường giữ tâm lý "quyết không giảm giá" để giữ định giá tài sản. Tuy nhiên, áp lực tài chính và sự vắng lặng của thị trường đã buộc họ phải xuống nước. Trường hợp tại đường Nguyễn Trãi (Quận 5) là ví dụ điển hình khi chủ nhà buộc phải giảm giá từ 115 triệu xuống 70 triệu đồng/tháng cho căn nhà 150m2, tương đương mức giảm gần 40%.
Mặc dù vậy, mức giảm này dường như vẫn chưa đủ hấp dẫn trong bối cảnh kinh doanh khó khăn. Nhiều môi giới tại khu vực trung tâm tiết lộ rằng dù giá chào thuê (asking price) vẫn giữ ở mức cao để giữ thể diện, nhưng giá chốt thực tế (closing price) có thể giảm sâu hơn nữa kèm theo các điều kiện ưu đãi về thời gian sửa chữa (free-fitout) dài hơn. Dẫu vậy, thanh khoản vẫn đóng băng vì bài toán doanh thu của người thuê không bù đắp nổi chi phí vận hành.
Dấu hiệu của sự điều chỉnh dài hạn
Theo Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm thuê nhà phố tại TP.HCM đã giảm liên tiếp 20-28% trong 3 năm gần đây. Đây là con số biết nói, khẳng định rằng thị trường đang trải qua một đợt điều chỉnh cấu trúc dài hạn chứ không phải biến động ngắn hạn. Giá thuê trung bình dù có thời điểm bật tăng lên 135 triệu đồng/tháng vào cuối năm 2024 nhưng nhanh chóng quay đầu giảm khi không được thị trường chấp nhận.
Hiện tượng các thương hiệu lớn như chuỗi cà phê buộc phải rút lui khỏi mặt bằng "đất vàng" dưới chân chung cư Lakai (Quận 5) vì chi phí 6.000 USD/tháng cho thấy ngưỡng chịu đựng của doanh nghiệp đã chạm đáy. Khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh bán lẻ không còn đủ sức gánh chi phí mặt bằng quá khổ, làn sóng trả nhà và thu hẹp quy mô sẽ còn tiếp diễn sang năm 2026 nếu giá thuê không được đưa về giá trị thực.
