Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra ngày 12/11 ở Hà Nội, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định việc giảm mạnh mặt bằng lãi suất trong thời gian tới sẽ gặp nhiều thách thức. Theo ông, dư địa điều chỉnh lãi suất không còn nhiều và cần được thực hiện từng bước, có trọng tâm.

Chuyên gia cho biết có 4 nguyên nhân khiến mặt bằng lãi suất tăng nhanh từ cuối năm 2025. Đó là tăng trưởng tín dụng được đẩy mạnh để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, xu hướng giảm lãi suất quốc tế chững lại, nhu cầu tích lũy vốn cho chu kỳ tăng trưởng mới và áp lực lạm phát gia tăng.

Hiện lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước ở mức 4,5%, được đánh giá là tương đối thấp. Nếu tiếp tục giảm mạnh lãi suất huy động, dòng tiền gửi vào ngân hàng có thể bị ảnh hưởng, tạo thêm áp lực thanh khoản cho hệ thống.

Vì vậy, ông Lực đề xuất việc điều chỉnh nên tiến hành thận trọng, có thể cân nhắc giảm khoảng 0,5 điểm phần trăm lãi suất huy động trước khi đánh giá phản ứng của thị trường. Với lãi suất cho vay, hệ thống ngân hàng đang nỗ lực thực hiện định hướng giảm 1,5-2 điểm phần trăm. Tuy nhiên, biên lãi ròng (NIM) của các ngân hàng đã thu hẹp từ khoảng 3% cuối năm 2025 xuống còn khoảng 2,5% hiện nay.

Theo ông Lực, việc giảm lãi suất vẫn có thể thực hiện nhưng cần ưu tiên các lĩnh vực trọng điểm, thay vì áp dụng đồng loạt. Về dài hạn, muốn giảm chi phí vốn cần kết hợp nhiều giải pháp như đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, tháo gỡ các dự án tồn đọng, thúc đẩy hoàn thuế và phát triển thị trường vốn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Việt Anh, Phó tổng giám đốc phụ trách Chiến lược và quản trị TPBank, cho rằng dư địa giảm lãi suất đang bị hạn chế khi tăng trưởng tín dụng liên tục cao hơn tăng trưởng huy động vốn trong những năm gần đây. Khi hoạt động kinh tế phục hồi, nhu cầu vốn tăng lên, các ngân hàng phải cân đối giữa cung ứng tín dụng, bảo đảm thanh khoản và kiểm soát rủi ro.

Trong khi khả năng giảm lãi suất còn hạn chế, chi phí vay mua nhà vẫn là áp lực đáng kể đối với người dân. Khảo sát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 8,5-11%/năm, thường áp dụng trong 6-12 tháng đầu.

Sau thời gian ưu đãi, khoản vay thường chuyển sang lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất cơ sở hoặc tham chiếu cộng biên độ khoảng 3,3-3,5%. Khi đó, mức lãi suất thực trả có thể lên khoảng 13-15%/năm, tùy ngân hàng và điều kiện khoản vay.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cũng ghi nhận lãi suất vay mua nhà cố định 12 tháng tại một số ngân hàng tăng trong quý III/2026. Từ tháng 6 đến tháng 9, lãi suất tại VPBank tăng từ 10% lên 11,5%/năm, Techcombank từ 9,2% lên 10,8%/năm, Vietcombank từ 9,8% lên 10%/năm và Agribank từ 8,2% lên 8,5%/năm.

DXS-FERI dự báo lãi suất có thể đi ngang trong quý IV/2026. Theo đơn vị nghiên cứu, các đợt giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp thường cần khoảng 1-2 quý mới phản ánh vào lãi suất vay mua nhà.

Ở góc nhìn dài hạn, Vietcap cảnh báo lãi suất tăng có thể làm suy yếu nhu cầu vay mua bất động sản. Rủi ro có thể rõ hơn trong năm 2027 khi nhiều khoản vay mua nhà từng được áp dụng lãi suất cố định chuyển sang cơ chế thả nổi, khiến nghĩa vụ trả nợ của người vay tăng lên.

Áp lực chi phí vốn cũng diễn ra trong bối cảnh sức mua thị trường chưa phục hồi tương xứng với nguồn cung. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường có hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, riêng quý III chỉ ghi nhận 12.520 giao dịch sản phẩm mới, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng chi phí vay vốn tăng trong khi giá bất động sản vẫn ở mức cao là một trong những nguyên nhân khiến người mua thận trọng hơn. Đặc biệt, những sản phẩm chưa thể khai thác tạo dòng tiền hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp nhiều thách thức về thanh khoản.

Với triển vọng lãi suất khó giảm sâu, người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính cần tính toán khả năng trả nợ theo cả mức lãi suất sau ưu đãi, thay vì chỉ dựa vào khoản thanh toán trong thời gian đầu. Đây cũng sẽ là một trong những yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến sức cầu và thanh khoản thị trường bất động sản trong năm 2027.