Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình HĐND thành phố dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đáng chú ý, dự thảo đề xuất cơ chế hỗ trợ riêng đối với người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho bằng giấy tay.

Theo nội dung dự thảo, chính sách áp dụng với các trường hợp giao dịch bằng giấy tay từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024. Người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất có thể được xem xét hỗ trợ tương đương mức bồi thường hoặc hỗ trợ về đất. Tổng số tiền chi trả không vượt quá giá trị mà người sử dụng đất hợp pháp ban đầu được hưởng và không tính trùng trên cùng diện tích.

Đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng bằng giấy tay có thể được xem xét mức hỗ trợ tương đương giá trị bồi thường của chủ sử dụng đất trước đó. Với đất chưa có giấy chứng nhận, mức hỗ trợ được xác định dựa trên thời điểm sử dụng, tình trạng pháp lý và việc chấp hành quy định về đất đai.

Cụ thể, trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp ổn định, không tranh chấp và không vi phạm pháp luật, mức hỗ trợ được đề xuất tương ứng 100% giá đất tính bồi thường nếu sử dụng trước ngày 15/10/1993; 80% với giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004; 60% từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 và 40% từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024.

Nếu đất có vi phạm pháp luật hoặc thuộc trường hợp lấn chiếm sông, kênh, rạch, tỷ lệ hỗ trợ theo các mốc thời gian tương ứng giảm còn 70%, 56%, 42% và 28%. Đối với đất nông nghiệp, dự thảo đề xuất hỗ trợ bằng 100% giá đất tính bồi thường nếu không vi phạm và 70% nếu có vi phạm.

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá đề xuất có thể tháo gỡ một phần vướng mắc kéo dài trong công tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, theo bà, nhà đất giao dịch bằng giấy tay hình thành qua nhiều giai đoạn, có nguồn gốc và tình trạng pháp lý khác nhau. Vì vậy, cần phân loại cụ thể, bảo vệ quyền lợi của người mua có chứng cứ xác thực và sử dụng ổn định, đồng thời làm rõ trách nhiệm đối với các trường hợp vi phạm.

Bà Loan cho rằng hiệu quả của chính sách không nên chỉ được đánh giá qua số tiền bồi thường, hỗ trợ mà còn phải tính đến khả năng ổn định cuộc sống sau di dời. Phương án thu hồi đất cần xem xét cả nơi ở mới, sinh kế, chi phí đi lại và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu của người dân. Việc xác minh hồ sơ cũng cần minh bạch, thống nhất, tránh phát sinh thêm thủ tục khiến quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, lưu ý việc chưa có giấy chứng nhận đứng tên người mua không đồng nghĩa với việc họ chắc chắn mất quyền được bồi thường. Luật Đất đai năm 2024 có quy định về trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, sang tên.

Tuy nhiên, việc đã giao tiền, nhận bàn giao đất hoặc có giấy viết tay cũng không mặc nhiên xác lập quyền nhận toàn bộ tiền bồi thường cho người mua. Cơ quan chức năng cần xem xét thời điểm giao dịch, điều kiện chuyển quyền, quá trình sử dụng đất, chứng từ giao nhận và tình trạng tranh chấp để xác định đúng đối tượng được hưởng.

Luật sư Trương Anh Tú cũng nhấn mạnh cần phân biệt rõ bồi thường về đất theo quy định pháp luật với khoản hỗ trợ theo chính sách của địa phương. Đây là hai cơ chế có căn cứ và điều kiện áp dụng khác nhau, cần được xem xét đầy đủ trong từng hồ sơ.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm sự hài hòa giữa các trường hợp có hoàn cảnh pháp lý khác nhau. Theo ông, những người mua đất từ chủ sở hữu đã có giấy chứng nhận nhưng chưa kịp hoàn tất thủ tục sang tên cần được xem xét quyền lợi tương xứng. Với các trường hợp còn lại, chính sách nên có cách tiếp cận hợp lý, tránh tạo ra chênh lệch thiếu thuyết phục giữa những người có quá trình sử dụng đất tương tự.

Ngoài đất đai, dự thảo còn đề xuất hỗ trợ đối với nhà ở và công trình xây dựng không phép hoặc sai phép hình thành trước ngày 1/8/2024, với mức từ 50% đến 100% giá trị xây dựng mới tùy trường hợp. Tại các dự án phát triển kinh tế - xã hội đặc thù, người dân có thể được xem xét cộng thêm khoản hỗ trợ bằng 10% tiền đất và 10% tiền thưởng khi bàn giao mặt bằng sớm.

Để được xem xét hỗ trợ, người sử dụng đất phải cung cấp bản cam kết về nguồn gốc, quá trình giao dịch và được UBND cấp xã xác nhận tình trạng sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Đây là những điều kiện nhằm xác minh hồ sơ, hạn chế tình trạng kê khai không đúng hoặc chi trả trùng lặp.

Dự thảo được kỳ vọng góp phần tháo gỡ những vướng mắc về quyền lợi của người dân có nhà, đất giao dịch bằng giấy tay, qua đó tạo thêm đồng thuận trong quá trình thu hồi đất. Tuy nhiên, các mức hỗ trợ nêu trên hiện mới là đề xuất, chưa phải chính sách đã được thông qua và áp dụng chính thức.