Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi văn bản đến Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp, góp ý dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề nghị tiếp tục cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường sau 5 năm.

Theo HoREA, quy định này cần kế thừa Luật Nhà ở năm 2023, thay vì giới hạn người nhận chuyển nhượng và giá bán như phương án trong dự thảo luật. Hiệp hội cho rằng người mua sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán và hết thời hạn 5 năm có thể phát sinh nhu cầu chuyển nơi ở, thay đổi công việc, gặp biến cố hoặc muốn chuyển sang căn nhà phù hợp hơn với điều kiện gia đình.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, theo phản ánh từ Tập đoàn Kim Oanh và 4 doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội khác, một số khách hàng đã rút hồ sơ đăng ký mua sau khi biết đề xuất mới có thể hạn chế quyền bán lại nhà theo giá thị trường.

Hiệp hội nhận định việc khống chế giá chuyển nhượng ở mức giá gốc trong hợp đồng có thể khiến người bán chịu thiệt. Bởi ngoài khoản tiền mua nhà, người dân còn phải trả lãi vay, phí bảo trì 2% và lệ phí trước bạ. Riêng với khoản vay 1 tỷ đồng, mức lãi suất ưu đãi tối thiểu 5,9%/năm tương đương khoảng 59 triệu đồng tiền lãi trong năm đầu.

Theo ông Châu, nếu không được tính đến các chi phí phát sinh, người bán có thể tìm cách thu tiền chênh lệch ngoài hợp đồng, gây khó khăn cho việc kiểm soát giao dịch và thất thu thuế. Quy định hạn chế chuyển nhượng cũng có thể ảnh hưởng đến quyền định đoạt tài sản, khả năng thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm khi phát sinh nợ xấu.

Đối với giao dịch trong 5 năm đầu, HoREA đề xuất người mua có nhu cầu chuyển nhượng chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Giá chuyển nhượng tối đa được tính bằng giá ghi trong hợp đồng cộng lãi vay tín dụng, chi phí vốn của khoản tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng và phần trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm.

Sau thời hạn 5 năm, hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì cơ chế chuyển nhượng theo Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, người đã thanh toán đủ tiền và được cấp giấy chứng nhận có thể bán lại theo quy định hiện hành; trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua được chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

HoREA cũng đề xuất điều chỉnh nghĩa vụ tài chính khi bán lại nhà ở xã hội. Theo đó, cả người bán căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cùng thuế thu nhập, thay vì áp dụng cách xử lý khác nhau giữa hai loại hình như quy định hiện hành.

Bên cạnh việc bảo vệ quyền chuyển nhượng, hiệp hội kiến nghị bổ sung điều kiện cư trú để kiểm soát chặt đối tượng thụ hưởng. Người mua, thuê mua cần có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có dự án hoặc tạm trú từ một năm trở lên; sau khi mua nhà phải đăng ký thường trú tại chính căn nhà đó. HoREA đồng thời đề nghị giao công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú và thu hồi nhà ở xã hội nếu có đủ chứng cứ xác định người mua không thuộc diện được hưởng chính sách.

Theo HoREA, các dự án nhà ở xã hội thường có khoảng 80% sản phẩm dành để bán, thuê mua và 20% để cho thuê. Nếu quyền chuyển nhượng bị hạn chế quá mức, sức mua có thể suy giảm, ảnh hưởng đến dòng tiền và khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp. Điều này cũng có nguy cơ làm giảm động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội, trong bối cảnh cả nước đang thực hiện chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030.

Trước đó, tại phiên thảo luận về dự án Luật Nhà ở sửa đổi ngày 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết dự thảo được chỉnh lý theo hướng sau 5 năm, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho người thuộc diện được hưởng chính sách. Theo Thủ tướng, việc kiểm soát này nhằm ngăn tình trạng lợi dụng chính sách an sinh để đầu cơ, hưởng chênh lệch, bảo đảm nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng.

Như vậy, kiến nghị của HoREA đặt ra yêu cầu cân bằng giữa hai mục tiêu: bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà và kiểm soát việc lợi dụng chính sách. Các nội dung hiện vẫn đang trong quá trình góp ý, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chưa phải quy định mới đã được thông qua.