Theo thống kê từ các hội viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong giai đoạn 2025-2026, có khoảng 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí dịch vụ kéo dài từ 6 đến 12 tháng. Đáng chú ý, khoảng 25% khoản phí hoa hồng bị chậm thanh toán trên một năm hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý.

Số liệu được VARS công bố trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026, phản ánh tình trạng doanh nghiệp đã thực hiện hoạt động phân phối nhưng chưa thể thu hồi nguồn phí tương ứng. Trong khi đó, các khoản chi cho nhân sự, vận hành hệ thống, tiếp thị và tổ chức bán hàng vẫn phải duy trì thường xuyên.

Áp lực dòng tiền càng lớn đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, vốn có nguồn lực tài chính hạn chế và gặp khó khăn khi tiếp cận vốn. Việc phải ứng trước chi phí trong thời gian chờ đối tác thanh toán khiến khả năng duy trì hoạt động và mở rộng kinh doanh của nhiều đơn vị bị ảnh hưởng.

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới”, diễn ra ngày 11/11, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp với những thay đổi đáng kể về động lực tăng trưởng và cấu trúc.

Theo số liệu VARS được ông Đính dẫn tại diễn đàn, nguồn cung nhà ở đã phục hồi đáng kể sau giai đoạn trầm lắng. Nếu giai đoạn 2021-2023, mỗi năm thị trường chỉ có khoảng 48.000-55.000 sản phẩm mở bán mới, con số này tăng lên 81.440 sản phẩm năm 2024 và đạt 128.678 sản phẩm năm 2025.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đi cùng khả năng hấp thụ tương ứng. Cũng trong khoảng thời gian này, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới.

Riêng quý III/2026, số giao dịch đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ năm 2025 và là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm liên tục trong ba quý gần nhất.

Theo ông Đính, một trong những nguyên nhân khiến người mua thận trọng là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể tăng lên 13-15%/năm tùy từng tổ chức tín dụng. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà vẫn cao, khiến khả năng tiếp cận của người mua bị hạn chế.

Giá bán căn hộ bình quân trong quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

Thực trạng thanh khoản suy yếu cũng tạo sức ép lên kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản. Theo VARS, báo cáo tài chính bán niên năm 2026 của Đất Xanh Services, Cen Land và Khải Hoàn Land cho thấy doanh thu tăng so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận sau thuế giảm mạnh. Trong khi đó, chi phí hoạt động, các khoản phải thu và trích lập dự phòng đều gia tăng.

Trước những khó khăn này, VARS cho rằng tiến độ thanh toán phí dịch vụ đang trở thành yếu tố quan trọng trong quan hệ hợp tác giữa chủ đầu tư và đơn vị phân phối. Những doanh nghiệp có uy tín, duy trì khả năng thanh toán đúng hạn được các sàn môi giới đánh giá tích cực hơn khi lựa chọn đối tác triển khai dự án.

Hội cũng khuyến nghị các bên xây dựng cơ chế phân phối minh bạch, xác định rõ điều kiện ghi nhận giao dịch, thời điểm phát sinh quyền nhận phí và tiến độ thanh toán. Bản thân doanh nghiệp môi giới cần tăng cường quản trị tài chính, theo dõi công nợ, kiểm soát chi phí và đánh giá năng lực thực hiện cam kết của đối tác.

Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Đính tại diễn đàn, thị trường bất động sản đang chuyển dần từ giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá sang đề cao giá trị sử dụng, khả năng khai thác và hiệu quả đầu tư dài hạn. Trong bối cảnh đó, năng lực tài chính, chất lượng sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu thực sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh của doanh nghiệp.