Chủ nhà "mắc kẹt" từ hẻm nhỏ đến đường lớn
Khảo sát thực tế tại các quận nội thành cho thấy tình trạng ế ẩm đang bao phủ rộng khắp. Câu chuyện của bà Trần Thị Mai tại phường 16, quận Gò Vấp là một ví dụ điển hình. Sở hữu căn nhà diện tích 4x14m, kết cấu một trệt hai lầu kiên cố trong hẻm đường Lê Đức Thọ, bà Mai đã rao bán suốt từ đầu năm với mức giá 6,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay căn nhà vẫn chưa tìm được chủ mới. Theo bà Mai, khách đến xem đều lắc đầu trước con hẻm nhỏ hẹp, ôtô không thể quay đầu và tình trạng kẹt xe triền miên tại khu vực này vào giờ cao điểm.
Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại quận Bình Thạnh, nơi ông Phạm Văn Tuấn đang chật vật tìm khách cho căn nhà một trệt một lầu, diện tích 3,8x12m nằm trong hẻm, cách mặt tiền khoảng 500m. Dù mức giá 5,4 tỷ đồng được cho là hợp lý trong khu vực, nhưng suốt nhiều tháng qua, ông Tuấn chỉ nhận được những cuộc điện thoại thăm dò giá chứ không có người thiện chí xuống tiền.
Đáng ngại hơn, làn sóng trầm lắng này không chỉ khu trú ở phân khúc nhà hẻm nhỏ mà lan sang cả những bất động sản có vị trí đẹp. Ông Nguyễn Quốc Khánh (quận Tân Bình) đang rao bán căn nhà diện tích 4,5x16m, hẻm xe hơi tránh nhau trên đường Cách Mạng Tháng Tám với giá gần 11 tỷ đồng. Dù sở hữu lợi thế hẻm rộng và kết cấu một trệt hai lầu, căn nhà của ông vẫn "đắp chiếu" suốt 4 tháng qua. Ông Khánh thừa nhận, với tầm tài chính 11 tỷ đồng, người mua hiện nay có xu hướng so sánh khắt khe và thường nghiêng về các căn hộ cao cấp hoặc nhà phố dự án có tiện ích đồng bộ, an ninh tốt hơn là chọn nhà lẻ trong khu dân cư hiện hữu.
Lệch pha cung cầu và áp lực từ dòng tiền
Sự ảm đạm của thị trường được minh chứng rõ nét qua các con số biết nói. Báo cáo quý III của Bộ Xây dựng chỉ ra lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ đã sụt giảm hơn 16%, trong khi lượng hàng tồn kho lại tăng vọt 37% so với quý trước. Nghịch lý nằm ở chỗ, dù thanh khoản tắc nghẽn, giá bán vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy giá chào bán nhà riêng tại TP.HCM năm nay vẫn tăng trung bình 5-12%, neo ở mức phổ biến từ 132-230 triệu đồng/m2. Ngược lại, nhu cầu tìm mua lại lao dốc từ 12-14% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đánh giá về hiện tượng này, các đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng đang có sự vênh nhau quá lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Trong khi đại đa số khách hàng có nhu cầu thực chỉ tìm kiếm các sản phẩm trong tầm giá 3-5 tỷ đồng, thì nguồn cung thực tế trên thị trường lại chủ yếu nằm ở phân khúc trên 5 tỷ đồng.
Hiệu suất cho thuê chạm đáy, nhà phố mất sức hấp dẫn
Lý giải nguyên nhân sâu xa, bà Phạm Ngọc Huyền, lãnh đạo một sàn môi giới tại TP.HCM nhận định lợi thế kép "vừa ở vừa kinh doanh" của nhà riêng đang suy yếu nghiêm trọng. Thời gian qua, giá nhà riêng âm thầm tăng theo đà của chung cư, khiến tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê bị kéo tụt xuống chỉ còn quanh mức 2-3%/năm – thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm. Thực tế trên nhiều tuyến phố, dù chủ nhà chấp nhận giảm giá thuê 20-30%, tình trạng trả mặt bằng vẫn diễn ra phổ biến, đẩy rủi ro bỏ trống lên cao.
Thêm vào đó, áp lực tài chính cũng là rào cản lớn khi lãi suất vay mua nhà đã tăng thêm 1-2% so với đầu năm, cộng với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ khiến dòng tiền khó chảy vào thị trường. Ở góc độ hành vi tiêu dùng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan phân tích rằng nhóm khách hàng trẻ đang dần quay lưng với nhà phố trong ngõ hẻm. Họ ưu tiên lựa chọn chung cư hoặc các khu đô thị vùng ven nhờ hạ tầng đồng bộ, không ngập nước và có chỗ đậu xe ôtô – những tiện ích mà các khu dân cư cũ trong nội thành không thể đáp ứng.
Dự báo về triển vọng ngắn hạn, các chuyên gia cho rằng thanh khoản phân khúc nhà riêng khó có thể đảo chiều ngay trong dịp cuối năm nay. Thị trường chỉ có thể được khơi thông khi mặt bằng giá được điều chỉnh về sát giá trị thực và tương thích hơn với thu nhập của người dân, thay vì neo cao theo tâm lý kỳ vọng như hiện tại.
