Vì sao hợp đồng ủy quyền quan trọng trong mua bán nhà đất?

Ủy quyền mua bán nhà đất là gì?

Ủy quyền là một cơ chế đại diện rất phổ biến hiện nay, thông qua đó bên nhận được ủy quyền được đại diện thực hiện một loạt các nhiệm vụ được gọi là phạm vi ủy quyền và nhận thù lao (nếu có)

Có thể hiểu một cách đơn giản, ủy quyền mua bán nhà đất tại Việt Nam là một người đang sinh sống và làm việc ở nước ngoài muốn mua đất tại Việt Nam, nhưng không thể tự mình làm thủ tục mua bán nên ủy quyền cho người ở Việt Nam Làm thay công việc của mình.

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là gì?

Căn cứ vào Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có thể ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện việc mua bán nhà đất. Trên thực tế việc ủy ​​quyền thường được thực hiện khi người sở hữu nhà, đất đang ở nước ngoài, đi làm xa, ốm đau…

Các bên có thể tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng ủy quyền với điều kiện không trái pháp luật hoặc trái đạo đức. Các hồ sơ cơ bản cần có trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất: 

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Bản photo giấy tờ pháp lý của người yêu cầu công chứng;

- Bản photo chứng nhận quyền sử dụng đất của người ủy quyền;

- Dự thảo hợp đồng ủy quyền;

- Bản photo các giấy tờ có liên quan khác theo yêu cầu của phòng công chứng.

Giấy ủy quyền mua bán nhà đất là gì?

Giấy ủy quyền là văn bản pháp lý quan trọng ghi lại việc người ủy quyền chỉ định người nhận ủy quyền thay mặt mình giải quyết công việc theo đúng các điều mục được quy định trong hợp đồng. Có hai trường hợp để lập giấy ủy quyền: ủy quyền đơn phương và ủy quyền có sự tham gia chung của người ủy quyền và người được ủy quyền.

Giấy ủy quyền mua bán nhà đất là văn bản hợp pháp mua bán nhà đất giữa người ủy quyền và người được ủy quyền, theo đó người được ủy quyền và bên nhận ủy quyền có thỏa thuận và trả tiền thù lao (nếu có) và phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

Thủ tục ủy quyền mua bán nhà đất

Bất động sản và các giao dịch mua bán nhà đất dựa trên cơ sở ủy quyền mua bán nhà đất hoàn toàn tương tự như quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Tuy nhiên, trong việc xuất trình các tài liệu, người được cấp phép phải chuẩn bị hợp đồng ủy quyền như đã trình bày ở trên. Cụ thể:

- Sổ hộ khẩu;

- Giấy tờ chứng minh đây là tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế 

- Hợp đồng ủy quyền bán đất đã được công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

- CMND hoặc CCCD của người ủy quyền và người được ủy quyền;

Cuối cùng, các bên làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trên thực tế, giao dịch mua bán đất thông qua người được ủy quyền có thể tiềm ẩn những rủi ro lớn về lừa đảo, chiếm đoạt tiền và tài sản giao dịch. Vì vậy, khi tham gia giao dịch, bạn cần đọc và lưu ý những điểm sau: Kiểm tra kỹ nội dung cơ bản của hợp đồng, như: ngày tháng, họ tên, người được ủy quyền có được toàn quyền quyết định tài sản đó hay không? Thời hạn ủy quyền của hợp đồng còn hay đã hết?

Những lưu ý khi lập giấy ủy quyền mua bán nhà đất

Khi soạn thảo hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề sau:

- Tên hợp đồng: nếu chỉ có đất thì ghi hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu chỉ có nhà ở thì ghi hợp đồng ủy quyền mua bán nhà ở;

- Thông tin ủy quyền: Ngoài giấy chứng nhận thì để làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bên ủy quyền phải cung cấp cho bên được ủy quyền giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD), sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn ( nếu đã kết hôn) hoặc giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Người ủy quyền nên ủy quyền cho người mà mình tin tưởng và xác định rõ thông tin của người được ủy quyền

- Nội dung của hợp đồng ủy quyền: 

+ Làm rõ nội dung và phạm vi người nhận ủy quyền được phép thực hiện;
+ Thời hạn của hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất: Căn cứ Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền như sau:
“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”
+ Ghi rõ có thù lao có hoặc không khi thực hiện ủy quyền.

Ngoài ra, để đảm bảo an toàn cho người ủy quyền, trong hợp đồng cần có điều khoản Đơn phương chấm dứt ủy quyền: Căn cứ Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền như sau:

“- Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

- Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”