Vì sao hợp đồng đặt cọc quan trọng trong mua bán bất động sản? 

Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là hình thức giao dịch giữa hai bên mua bán. Trong đó bên mua sẽ đưa một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác cho bên bán trong một thời hạn nhất định nhằm bảo đảm sẽ giao kết và thực hiện hợp đồng trong tương lai. 

Sau khi hoàn tất giao cọc, quyền sở hữu cuối cùng của phần đặt cọc phụ thuộc vào những trường hợp sau:

- Trường hợp hợp đồng đặt cọc được giao kết, thực hiện: phần tài sản đặt cọc được trả lại cho bên mua hoặc được trừ trong lúc thực hiện nghĩa vụ thanh toán giá trị hợp đồng;

- Trường hợp bên mua (bên đặt cọc) chậm hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng: tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán. Điều này có nghĩa là bên mua sẽ mất phần cọc;

- Trường hợp bên bán (bên nhận đặt cọc) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: bên bán phải trả cho bên mua phần tài sản đặt cọc, kèm đó là một khoản tiền phạt tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thoả thuận khác trong hợp đồng).

Mục đích ký kết hợp đồng đặt cọc

Thỏa thuận đặt cọc có thể được ký kết nhằm bảo vệ một trong hai mục đích sau đây:

- Để đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự 

- Để thực hiện hợp đồng dân sự đã được ký kết đúng theo thỏa thuận.

Quy định về hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì phần thỏa thuận cần phải có những nội dung chính sau đây:

Thông tin bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc: hai bên phải cung cấp đủ thông tin về tên, CMND và hộ khẩu thường trú.

- Thời gian đặt cọc

- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là một số tiền cụ thể được viết bằng số và bằng chữ. 

Cần lưu ý: khoản đặt cọc này dùng để đảm bảo việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số, bản đồ số… và tài sản trên đất tại địa chỉ. Vậy nên ở mục đối tượng hợp đồng, phần thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cần được ghi đầy đủ và chính xác trong thỏa thuận.

- Giá chuyển nhượng: bao gồm giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc, thanh toán. Với:

+ Giá chuyển nhượng: giá trị của tài sản được chuyển nhượng. 

+ Phương thức đặt cọc, thanh toán: khoản tiền đặt cọc được thanh toán bằng hình thức nào (tiền mặt, chuyển khoản hay được trao đổi bằng các tài sản tương đương khác).

- Các điều khoản thỏa thuận về trách nhiệm sang tên và thủ tục đăng ký, công chứng.

- Các nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí

- Xử lý về tiền đặt cọc.

- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam kết của các bên.

- Ký tên và ghi rõ tên của các bên, kể cả bên thứ ba (người làm chứng)

Hợp đồng đặt cọc chung cư, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Làm hợp đồng đặt cọc mua chung cư cũng giống như làm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai hợp đồng này đều có một số điểm cần đặc biệt lưu ý để tránh xảy ra tranh chấp sau này. Những điểm cần có trong hợp đồng đặt cọc:

- Hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng cần mô tả chi tiết thông tin tài sản chuyển nhượng (chiếu theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

- Trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư hoặc chuyển nhượng cần phải đảm bảo được ký kết và thực hiện theo đúng quy định.

- Việc soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua chung cư hoặc chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 31, Điều 32, Điều 33 và Điều 34 Nghị định số 163/2006 / NĐ-CP.

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Khác với hợp đồng đặt cọc chung cư, hợp đồng đặt cọc thuê nhà có sẽ ít các điều khoản trong thỏa thuận hơn. Tuy nhiên hợp đồng này vẫn cần phải đầy đủ thông tin để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên trước khi hoạt động cho thuê diễn ra.

Hợp đồng thuê nhà và hợp đồng đặt cọc tiền thuê nhà nên được ký kết để đảm bảo an toàn về mặt tâm lý và tránh sự bội tín giữa chủ nhà và người thuê. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, chẳng bao lâu thì “lời nói gió bay”. Người thuê và chủ nhà không có hợp đồng rõ ràng theo quy định của pháp luật thì đồng nghĩa với việc quyền và lợi ích của các bên không được đảm bảo.

Tải các mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất 2021 file word tại đây: