Nên đầu tư chung cư hay đất nền?

Lan Anh

Dù có nhiều sản phẩm bất động sản mới ra đời thì đất nền và chung cư vẫn luôn nằm trên top danh mục đầu tư của nhiều người. Câu hỏi đặt ra là tại thời điểm hiện tại, đất nền và chung cư, nên chọn đầu tư cái nào?

Chung cư – an cư hay đầu tư đều được

Khi tốc độ đô thị hóa ngày càng phát triển nhanh chóng, quỹ đất eo hẹp khiến giá đất và nhà ở tăng vọt, không phải ai cũng có đủ khả năng chi trả cho một ngôi nhà liền thổ. Chính vì sống trong thời đại “đất chật người đông” mà tư duy của thế hệ sau này ngày càng thoáng hơn, không gò ép vào chuyện phải mua nhà phố, chỉ cần có một nơi an cư lạc nghiệp là đủ. Nguồn cung các loại hình căn hộ cũng ngày càng đa dạng, đáp ứng được thị hiếu và phù hợp với tài chính của đại bộ phận người dân nên nhiều người bắt đầu chuyển đến chung cư để sinh sống.

Không chỉ để ở, chung cư còn là kênh có tiềm năng sinh lời tốt cho những ai biết nắm bắt cơ hội. Nếu so sánh về mặt giá cả, nhà đầu tư chỉ cần chi khoảng 2 tỷ đã có thể sở hữu một căn hộ với diện tích 50m2, nhưng để mua được căn nhà phố thì khoản tiền cần chi có thể đội lên 5 – 6 tỷ. Thêm vào đó người mua cũng không phải chi tiền 100% giá trị căn hộ tại thời điểm mua, mà thanh toán từng đợt theo tiến độ xây dựng. Nhà đầu tư cũng có thể tận dụng đòn bẩy tài chính, vay vốn từ ngân hàng bảo lãnh dự án để tối ưu hiệu quả dòng tiền đầu tư của mình. 

toan-canh-bat-dong-san-uu-diem-can-ho-studio-1625644917.jpg
Người có nhu cầu ở thực luôn săn đón những căn hộ đã ra được sổ hồng

Tùy vào khẩu vị rủi ro mà nhà đầu tư có thể chọn xuống tiền một trong 4 thời điểm tăng giá chung cư sau:

Thời điểm mở bán: rủi ro cao do một vài dự án trong thời điểm này vẫn chưa đầy đủ về mặt pháp lý. Bù lại chủ đầu tư sẽ có những ưu đãi hoặc chương trình khuyến mãi với mức giá tốt. Nếu kiểm tra được lịch sử năng lực của chủ đầu tư và dự án cũng thuộc top được săn đón trên thị trường thì nhà đầu tư cứ mạnh dạn xuống tiền vì khi này mức độ thanh khoản và lợi nhuận của dự án sẽ rất cao.

Thời điểm ký kết hợp đồng mua bán: khi chủ đầu tư bắt đầu ký kết hợp đồng mua bán thì đồng nghĩa với việc dự án đó đã hoàn tất các thủ tục về mặt pháp lý. Một dự án với pháp lý đầy đủ sẽ là cơ sở giúp tăng giá bán chung cư hình thành trong tương lai. Tuy nhiên từ thời điểm này đến khi hoàn thiện chung cư cũng mất 2 – 3 năm xây dựng, chính vì vậy mà vẫn tiềm ẩn các nguy cơ về gián đoạn, ngừng trệ thi công dự án.

Thời điểm căn hộ được đưa vào sử dụng: lúc này chủ nhà có thể tăng giá trị bất động sản bằng cách đầu tư nội thất đưa vào trong thiết kế căn hộ của mình. Việc làm này không chỉ nâng cấp chất lượng căn hộ mà đồng thời cũng giúp tăng phí thuê hoặc bán, đẩy hàng đi nhanh chóng hơn.

Thời điểm nhận được sổ hồng: người có nhu cầu ở thực bao giờ cũng săn đón những căn hộ đã ra được sổ hồng. Phần lớn các dự án sau khi hoàn thành đều vướng phải tình trạng chậm ra sổ, chính vì thế những căn hộ nào có sổ hồng trước thì giá đương nhiên cũng sẽ nhỉnh hơn so với mặt bằng chung của khu vực.

Ngoài ra, nếu để ý thì mỗi chung cư đều phải trải qua vòng đời gồm 3 giai đoạn: xây dựng, sử dụng, xuống cấp. Giai đoạn tốt nhất để tăng giá sinh lời thường nằm trong thời kỳ xây dựng và sử dụng. Có không ít các chung cư chỉ mới hoạt động khoảng 5 – 10 năm đã xuống cấp trầm trọng nhưng lại không được phép sửa chữa cải tạo theo diện cá nhân. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến giá cho thuê và bán của chung cư, nhiều nhà đầu tư cũng vì thế mà chịu cảnh bán lỗ cả tỷ đồng để hòng thoát hàng nhanh chóng. Vì vậy người mua nhà cần tìm hiểu kỹ và tránh đầu tư vào những căn hộ đang trong giai đoạn xuống cấp.

"Mua thổ không bao giờ lỗ"

Trong khi thời hạn sử dụng chung cư chỉ khoảng 40 năm là cần phải tốn phí bảo trì, kèm theo đó cư dân còn phải chung đụng đủ thứ chuyện trên đời. Bởi thế nên tâm lý nhà đầu tư ở Việt Nam có lẽ vẫn nghiêng về việc sở hữu mảnh đất riêng hơn, bởi quan điểm dân số ngày càng tăng chứ đất thì không “đẻ” thêm được nữa. 

Trong quý II/2021, batdongsan.com.vn đã ghi nhận Đất nền và Đất dự án vẫn là loại hình được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất, chiếm 67% khu vực miền Bắc, 72% khu vực miền Nam. Trong khi đó dữ liệu cho thấy hành vi tìm kiếm thông tin về Chung cư hai miền chỉ dừng ở mức 7%.

muc-do-quan-tam-1629979913.JPG
Biểu đồ thể hiện mức độ quan tâm theo loại hình tại các tỉnh miền Bắc và Nam. Theo số liệu của batdongsan.com.vn

Một trong những lý do khác khiến đất nền được lòng các nhà đầu tư là do biên độ lợi nhuận cao và tính thanh khoản nhanh. Như trường hợp của chị Lan Hạnh cũng là nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều mảnh đất ở khu vực tỉnh lẻ cho biết, mới tháng 6/2021 chị vừa đặt cọc 100 triệu cho miếng đất ở Đồng Nai. Tính từ lúc chị chọn đất đến lúc đặt cọc chỉ vỏn vẹn 12 ngày, vừa xong thì đã có người hỏi mua, chị sang liền tay cũng lời được 100 triệu. 

Tuy nhiên đi kèm với lợi nhuận cao thì độ rủi ro của đất nền cũng lớn không kém, nếu không vững về kiến thức và kinh nghiệm nhà đầu tư sẽ dễ bị rơi vào vòng xoáy sốt đất ảo. Trong buổi trao đổi tại tọa đàm Talkshow Toàn Cảnh “Đất nền tỉnh lẻ: có còn là gà đẻ trứng vàng?” bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam JLL, cho biết hiện tượng sốt đất diễn ra thường là do một số đơn vị môi giới, cò đất hoặc các nhà đầu cơ vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng mà đẩy giá đất lên rất cao.

“Điển hình như khu Phú Quốc, có những giai đoạn giá đất bị đẩy lên 20 lần, 50 lần. Ngoài ra cũng có những miếng đất hoàn toàn không có giấy tờ pháp lý sở hữu gì cả mà được giao dịch rất nhiều lần trên thị trường” – bà Trang cho biết.

Những cơn sốt sẽ đẩy giá bán vượt xa khỏi giá trị thực của mảnh đất ấy, khi đó người mua cuối cùng bao giờ cũng là người chịu thiệt thòi nhất. Theo ông Phan Công Chánh, CEO Phú Vinh Group, cho biết giá đất lúc đang bị đội lái, thị trường đẩy lên tới đỉnh mà nhà đầu tư đi mua thì phải ôm giữ đất đó khoảng vài chục năm nữa.

Bên cạnh đó, biết rõ dân đầu tư BĐS Việt Nam ít tìm hiểu về pháp lý, ham tỷ suất lợi nhuận cao, nhiều kẻ “diều hâu” nhân cơ hội cài “dự án ma” vào lừa đảo, trục lợi số tiền lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Điển hình là các vụ án địa ốc nổi tiếng của Alibaba, Angel Lina,…

Suy cho cùng câu nói “rủi ro càng cao, lợi nhuận kỳ vọng càng lớn” vẫn luôn đúng. Nếu nhắm đến mục đích sinh lời, thì đất nền luôn là phân khúc được các chuyên gia đầu tư BĐS lựa chọn. Để hạn chế bớt các nguy cơ ôm đất lâu dài, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị cho mình một nền tảng kiến thức pháp lý vững chắc và kiểm soát tốt dòng tiền của mình. Đồng thời quan sát các dự án đất nền có vị trí tốt, đang quy hoạch, điểm đến của kế hoạch giãn dân, xung quanh có nhiều công trình trọng điểm,… để chọn được sản phẩm đầu tư mang lại khả năng sinh lời cao. 

Hưng Lê