Toàn cảnh bất động sản ven TP.HCM: Đất nền Bình Dương 

Tuyết Nhi

Nằm giáp ranh TP.HCM, thị trường đất nền Bình Dương có nhiều thế mạnh rõ rệt nhưng nơi đây là cuộc chơi của những nhà đầu tư trung và dài hạn. 

Giao dịch chững lại do Covid-19 “hoành hành" phía Nam

Chị Gia Hân, một nhân viên công ty bất động sản có trụ sở tại quận Bình Tân cho biết các lịch mở bán dự án đất nền hay hẹn đưa khách đi khảo sát trong tháng 6 đều hoãn lại. Công ty chị cho nhân viên làm việc ở nhà, mỗi ngày họp online để đào tạo là chính. “Các nhà đầu tư đất nền tỉnh lẻ thì đang sống ở HCM là chủ yếu, dịch căng thẳng thế này họ cũng thay đổi kế hoạch đầu tư. Khách lẻ của tôi có hẹn từ trước để đi Bình Dương xem đất cũng dừng lại hết, giờ không ai dám ra khỏi thành phố cả.”, chị Hân chia sẻ.

Tại Bình Dương, đất nền được triển khai theo mô hình Khu liên hợp công nghiệp – Đô thị - Dịch vụ với cơ sở hạ tầng khá hoàn thiện. Các dự án triển khai theo mô hình khu đô thị như: dự án đất nền Phú Chánh Hòa (huyện Bến Cát), dự án The Sun (Bàu Bàng), dự án VietSing Phú Chánh (thị xã Tân Uyên)… Sản phẩm đất nền tại các khu phân lô bán nền thuộc dự án thường được bán qua các “sàn" - là các công ty với quy mô từ nhỏ đến lớn, với quy trình tư vấn, môi giới, giao dịch rõ ràng. Hiện nay không thể tụ tập đông người cũng như hạn chế tiếp xúc người từ TP.HCM khiến không khí mua bán khá ảm đạm.

Bên cạnh đó, nguồn thu nhập hạn chế của đại đa số người dân trong thời điểm này khiến tình hình thị trường không giảm sự sôi động. Phần lớn giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các nhà đầu tư dài hạn - những người có tiền tích trữ trong ngân hàng hoặc nhiều nguồn khác để đầu tư, đây sẽ là nhóm khách hàng được hưởng lợi từ xu hướng giá bất động sản liên tục tăng. Tuy nhiên, bộ phận này vẫn không thể đại diện cho toàn bộ thị trường bất động sản tại đây.

toan-canh-bat-dong-san-dat-nen-binh-duong-1629131708.jpg
Giao dịch đất nền tỉnh lẻ phía nam, trong đó có Bình Dương, đang chững lại vì dịch Covid-19.

Báo cáo thị trường bất động sản tháng 5/2021 của DKRA Việt Nam cho thấy, dịch bệnh diễn biến phức tạp đã khiến hầu hết các phân khúc bất động sản thị trường phía nam đều giảm tốc. Nhất là sau cơn sốt đất hồi tháng 3, tháng 4 năm nay, các nhà đầu tư “ôm hàng" chờ những cơn sóng mới thì cuối tháng 5 dịch bệnh trở lại phía Nam. TP.HCM thực hiện giãn cách xã hội theo chỉ thị 15, chỉ thị 16 khiến nhiều hoạt động kinh doanh, dịch vụ bị ảnh hưởng lớn. Tình hình giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục có xu hướng giảm trong quý III này. 

Chưa kể, không ít nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu cơ, cũng đã bị “đứt gãy” dòng tiền trong các đợt bùng phát của dịch Covid-19 do bị “chôn” vốn, thậm chí phải bán tháo, cắt lỗ nên phần nào khiến cho tính thanh khoản của phân khúc đất nền cần thêm nhiều thời gian để hồi phục.

Giá đất tăng, thị trường hưởng lợi từ quy hoạch bài bản

Nằm ở cửa ngõ phía Đông của TP.HCM, Bình Dương hiện có 3 thành phố là Thủ Dầu Một, Thuận An và Dĩ An. Đây đều là những đô thị được quy hoạch phát triển theo hướng đô thị thông minh, hiện đại. Dự kiến đến năm 2023, Bình Dương sẽ có thêm hai thành phố mới là Tân Uyên và Bến Cát. Những điều này ảnh hưởng rõ rệt đến giá trị của bất động sản và giá mua-bán trên thị trường. Hơn nữa, mật độ dân số tại TP.HCM ngày một lớn, giá nhà đất leo thang, nhiều người dân đã chọn các khu vực lân cận như Bình Dương làm nơi sinh sống lâu dài. 

Theo số liệu thống kê, năm 2020 Bình Dương thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI (đạt hơn 1,85 tỷ USD, vượt 31,8% so với kế hoạch đề ra) cao thứ 3 cả nước chỉ sau TP.HCM và Hà Nội. Bước sang 5 tháng đầu năm 2021, tỉnh thu hút 1 tỷ 252 triệu USD vốn FDI, bằng 159% so với cùng kỳ năm trước.

toan-canh-bat-dong-san-quy-hoach-binh-duong-1629131708.jpg
Đề án quy hoạch thành phố thông minh Bình Dương với khu trung tâm 6), Thủ Dầu Một (1), Thuận An (2), Dĩ An (3), Bến Cát (4), Tân Uyên (5).

Giới BĐS rỉ tai nhau, giá đất Bình Dương 2021 hay mấy năm qua chỉ có tăng chứ chưa hề giảm, tăng ít hay nhiều tuỳ thời điểm. Tại Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân Uyên… giá BĐS hiện tăng khoảng 10-15% so với thời điểm cuối năm 2020. Đất nền ở hai thành phố giáp ranh TP.HCM là Thuận An và Dĩ An có mức giá tăng mạnh, dao động từ 15 - 30% so với cùng kỳ (tháng 5) năm ngoái. Biên độ tăng giá đất nền tại nhiều dự án ở Dĩ An,Thuận An nhảy vọt lên 50% - 150% so với thời điểm mở bán.

Nhiều khu vực tiềm năng cho các nhà đầu tư dài hạn

Nếu coi thị trường nhà đất Bình Dương là một chiếc bánh ngọt nhiều người lao vào thì hai cái tên hiện nay được quan tâm nhiều trong “miếng bánh" đất nền Bình Dương là Tân Uyên và Bàu Bàng.

Khi mới manh nha thông tin lên thành phố, nhà đất Tân Uyên đã ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng mạnh. Cụ thể, nếu Thuận An, Thủ Dầu Một có lượng tìm kiếm BĐS đi ngang, thậm chí giảm nhẹ thì Tân Uyên ghi nhận mức quan tâm tăng 38%.

Theo kết quả khảo sát giá đất Bình Dương 2021 của một đơn vị, giá đất nền ở Tân Uyên có mức tăng tuyến tính trong 2 năm qua. Từ khoảng 16,5 triệu/m2 năm 2019 đã đạt ở mức trung bình 22,3 triệu/m2. Giai đoạn 2019 -2020, đất mặt tiền đường tại Tân Uyên vào khoảng 14 -16 triệu/m2, hiện nay chạm mức 22-25 triệu/m2, giá đất xa trung tâm giao dịch tầm giá 13-15 triệu/m2 thay vì 8-12 triệu/m2 vài năm trước đó. 
Dân đầu tư BĐS đã “thắng lớn" trong câu chuyện “lên thành phố" của Thuận An và Dĩ An vài năm trước cũng như việc thành lập TP Thủ Đức (TP.HCM) tháng 1/2021 khiến đất lân cận Thủ Đức tăng giá. Vì thế các nhà đầu tư có tầm nhìn khó lòng bỏ qua Tân Uyên - Thành phố trong tương lai. 

Tân Uyên đang hội tụ đầy đủ những yếu tố từ tăng trưởng kinh tế, thu hút vốn FDI, dân số, hạ tầng. Thị xã hiện có 2 khu công nghiệp, 3 cụm công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy từ 90-100%, đây là nền tảng thuận lợi để hình thành các khu dân cư, khu đô thị hiện đại liền kề, thu hút nhiều kỹ sư và người lao động đến làm việc. Tiềm năng của thị trường này được thể hiện qua sự xuất hiện ngày càng nhiều các dự án BĐS quy mô, chất lượng.

toan-canh-bat-dong-san-bat-dong-san-dat-nen-binh-duong-1629131708.jpeg
Hạ tầng giao thông đi trước tạo động lực thúc đẩy kinh tế - xã hội tỉnh Bình Dương phát triển.

Còn Bàu Bàng, là vùng đất mới phát triển nhưng cũng rất tiềm năng. Hiện nay, vùng đất này như một đại công trường với các dự án xây dựng hạ tầng giao thông, hệ thống tiện ích xã hội… Bàu Bàng còn một loạt dự án lớn đang được đầu tư như cao tốc đường Hồ Chí Minh kết nối cao tốc Đức Hòa - Chơn Thành, cao tốc TPHCM - Thủ Dầu Một - Bàu Bàng - Chơn Thành, đường tạo lực Bàu Bàng - Phú Giáo - Bắc Tân Uyên, đường Mỹ Phước - Bàu Bàng, ĐT 750, ĐT 749C, ĐT 741B, Vành đai 4, Vành đai 5…

Những dự án này nằm trong tổng thể phát triển hạ tầng lớn, nên kinh doanh đất nền khu vực này cũng là cuộc chơi của những nhà đầu tư trung-dài hạn, từ 3 đến 5 năm trở lên, khi các công trình hạ tầng dần xuất hiện, thành hình. 

Thông tin tích cực từ chiến dịch tiêm ngừa vaccine trên diện rộng sẽ là chất xúc tác quan trọng đối với việc sôi động trở lại của thị trường phía nam nói chung và Bình Dương nói riêng. Dịch Covid-19 được khống chế sớm chừng nào thì nhiều dự án cơ sở hạ tầng sẽ được tái khởi động lại sớm chừng ấy, sự nhộn nhịp của phân khúc đất nền mới trở lại.

Trên các diễn đàn về bất động sản, các nhà đầu tư vẫn mong muốn thị trường đất nền Bình Dương nửa cuối năm 2021 hứa hẹn sự sôi động, mở rộng ra các huyện vùng xa hơn vào tháng 9 năm nay trở đi./.