Đang lướt đọc bài trên mạng xã hội, chợt tôi phát hiện giáo viên khó tính năm xưa của mình bây giờ đang đăng bán dự án tỉnh này, đất đai khu vực nọ, niềm nở hứa sẽ tư vấn nhiệt tình cho khách đến xem. Hay lâu lâu cập nhật tình hình cô bạn học trường y giỏi giang, tôi biết cô cũng đã tậu được nhà, mua được xe hơi chỉ trong vài năm ngắn ngủi. Lân la dò hỏi mới biết nàng bây giờ đã trở thành chuyên gia môi giới nhà đất rồi.
Bài viết dưới đây của Toàn cảnh Bất động sản sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về nghề môi giới nhà đất.
Nghề môi giới nhà đất là gì?
Môi giới nhà đất là từ được dùng để chỉ về người hoặc tổ chức trung gian đứng ra thực hiện các hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị, hỗ trợ các thủ tục pháp lý,… nhằm mục đích kết nối nhà đầu tư, chủ dự án với những người có nhu cầu muốn giao dịch bất động sản.
Làm môi giới nhà đất cần những gì?
Tại Việt Nam, theo khoản 2 điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 trích lược:
“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”
Như vậy theo quy định các cá nhân, tổ chức được được làm môi giới nhà đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Người môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất và đăng ký nộp thuế;
- Người môi giới không được đồng thời là nhà môi giới, vừa là một bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản.
Đơn vị nào cấp chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất?
Các cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất cần tham gia kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới nhà đất được tổ chức bởi Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Trước khi đăng ký dự thi, cá nhân phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 9 thông tư 11/2015/TT-BXD, bao gồm:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù;
- Tốt nghiệp từ trung học phổ thông trở lên;
- Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi.
Tuy nhiên trên thực tế, có rất nhiều công ty môi giới nhà đất và cá nhân vẫn đứng ra làm trung gian mua bán, cho thuê nhà đất dù chưa có chứng chỉ hành nghề. Ở Việt Nam chúng ta thường nhắc đến những người này với một tên gọi khác là "cò đất". Họ thường là những người có duyên ăn nói, nhảy vào “thực chiến” khi thị trường bất động sản đang nóng rồi làm luôn, chứ chưa được đào tạo qua trường lớp nào.
Vì vậy trên thị trường bạn sẽ thường thấy 3 loại hình môi giới bất động sản sau:
- Công ty môi giới bất động sản
- Cá nhân môi giới bất động sản (người môi giới bất động sản tự do)
- Cò đất
Nên tin lời của người môi giới nhà đất hay cò đất?
Người môi giới nhà đất: Dịch vụ tốt nhưng lại “ngáo thông tin”
Các môi giới nhà đất có đầy đủ chứng chỉ, được đào tạo bài bản nên chất lượng dịch vụ rất tốt. Họ tận tình tư vấn, chăm sóc khách hàng từ thời điểm ban đầu, lo từ A đến Z nên người mua không cần phí chút sức lực nào cho các thủ tục pháp lý.
Song song đấy vẫn còn nhiều người môi giới chuyên môn yếu, không nắm hết các thông tin dự án. Hỏi về giá các dự án khu vực lân cận không biết đã đành, hỏi thông tin về chính dự án đang đi xem cũng nhầm tới nhầm lui. Đến độ khách chán chẳng buồn hỏi thêm câu nào. Sợ nhất là những bạn môi giới nhà đất không có trách nhiệm, tự tin rao bán những dự án chưa đủ tiêu chuẩn đưa vào kinh doanh với mức giá trên trời. Điều này dễ khiến khách hàng mất dần niềm tin và gây thiệt hại lớn cho uy tín của những nhà môi giới nhà đất chuyên nghiệp làm việc chân chính.
Cò đất: Thiếu bằng cấp nhưng không phải ai cũng khờ
Công việc của cò đất cũng tương tự như các nhà môi giới nhà đất. Nếu may mắn bạn sẽ những cò đất có kinh nghiệm nhờ “thực chiến” lâu năm. Họ sở hữu một mạng lưới mối quan hệ rộng để lấy thông tin về các dự án nên cứ hễ nơi nào nhiều người đến xem, đất tăng giá hay giá rẻ hơn chút thì trong phút chốc họ có nguồn tin mật báo ngay trong ngày.
Đặc biệt những bạn này rất lanh. Họ nhanh chóng phân tích và nắm bắt chính xác nhu cầu mua để ở hay kinh doanh của người mua, đồng thời chỉ điểm "trúng đích" giúp tiết kiệm thời gian tìm kiếm cho khách hàng.
Mặt khác, nếu không may gặp phải cò đất xấu, sử dụng chiêu trò để lồng ghép các thông tin giả, thổi giá nhằm móc hàng trăm triệu đồng của khách nhưng vẫn hô hào “vì em quý chị nên mới để giá tốt như vậy, chứ người khác thì không có giá đấy đâu”. Các vị khách thì không hay biết, còn gật gù đồng tình vì mình đã mua được mảnh đất tốt với giá cực rẻ.
Ngoài ra còn rất nhiều cò đất tay ngang vốn chỉ làm nghề xe ôm, giáo viên, nhân viên hành chính… khi thấy lợi nhuận khủng từ việc môi giới bất động sản thì nhảy ngay vào để hưởng lợi. Chính vì thế, chuyện họ không rành các hồ sơ xin giấy phép, thủ tục pháp lý là điều bình thường. Nhiều khi mình còn phải chỉ ngược lại cho họ.
Vậy nên trước thực trạng hiện tại, khi đi mua nhà đất các bạn đừng vội tin vào những thông tin mà bên trung gian cung cấp. Hãy trang bị những kiến thức, thông tin về dự án kỹ lưỡng, nhất là các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, đơn vị thi công, pháp lý, tiện ích nội - ngoại khu, giá cả… để có quyết định đầu tư nhà đất tỉnh táo và hiệu quả.
Hợp đồng môi giới nhà đất là gì?
Đối với những người không có thời gian sẽ tìm đến dịch vụ môi giới nhà đất để thay họ làm công việc rao bán và tìm kiếm khách mua nhà đất, thuê căn hộ… Lúc này giữa môi giới và bên được môi giới (chủ nhà, chủ đầu tư,...) sẽ ký kết một hợp đồng môi giới nhà đất, trong đó nêu rõ các thông tin về nhà đất cần môi giới, quyền và nghĩa vụ của hai bên, phí môi giới nhà đất, phương thức và thời hạn thanh toán.
Vì có liên quan đến tiền bạc nên hợp đồng môi giới nhà đất càng rõ ràng và chi tiết thì quyền lợi của cả 2 bên sau này càng được bảo vệ. Đã có trường hợp nhà môi giới và chủ nhà cả nể vì quan hệ quen biết nên chỉ thống nhất bằng miệng mà không lập hợp đồng môi giới nhà đất. Đến khi giao dịch thành công, chủ nhà lại bắt đầu chê bên môi giới chẳng làm gì nhiều, rồi chỉ chi ít “tiền cà phê”. Nhưng cũng có khi gặp bên môi giới “ranh mãnh”, phát hiện chủ nhà cần bán gấp lại kỳ kèo đòi nâng tỷ lệ hoa hồng cao hơn so với mức thỏa thuận ban đầu.
Phí dịch vụ môi giới nhà đất có cao không?
Sau khi hoàn tất giao dịch một sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư sẽ thanh toán cho bên môi giới một khoản tiền gọi là phí môi giới nhà đất (tên tiếng anh là Real estate commissions) hay hoa hồng môi giới nhà đất. Tỷ lệ hoa hồng môi giới tính trên giá trị của bất động sản đã được ký kết trong hợp đồng có thể dao động từ 1% - 2% cho những sản phẩm giá cao, hoặc 3,5% đối với các mặt hàng giá trung bình và thấp.
Những thách thức của các công ty môi giới nhà đất trong thời đại 4.0
Môi giới nhà đất là một trong những nghề có mức phí hoa hồng cao ngất ngưỡng. Lợi nhuận thu về từ một dự án lớn có khi bằng lương cả năm của nhân viên văn phòng. Ấy vậy cũng không ít trường hợp, các bạn môi giới chỉ nhận mức phí môi giới một lần, sau đấy là đói cả năm vì chẳng kiếm được khách mua.
Trong khi đấy, cách mạng công nghiệp 4.0 cũng đã tạo ra một bước đột phá lớn, các cách thức mua bán bất động sản truyền thống gần như trở nên lỗi thời. Việc ứng dụng công nghệ cũng bắt đầu được các công ty môi giới nhà đất quan tâm với mục tiêu tự động hóa, tiếp cận khách hàng tiềm năng nhanh chóng và cải thiện dịch vụ môi giới nhà đất hiệu quả hơn.
Công ty môi giới nhà đất cần thay đổi cách thấu hiểu khách hàng
Thấu hiểu khách hàng là một trong những yếu tố quan trọng giúp công ty môi giới nhà đất hiểu về yêu cầu của khách và tiến hành chốt đơn nhanh chóng. Nhờ công nghệ “trí tuệ nhân tạo” (còn gọi là AI) chỉ trong tích tắc đã thu thập hàng triệu dữ liệu người dùng về sở thích, hành vi mua sắm, thói quen… giúp các công ty và cá nhân môi giới nhà đất thu hẹp phạm vi tìm kiếm khách hàng tiềm năng hơn.
Công ty môi giới nhà đất cần thay đổi cách tiếp cận khách hàng
Đã qua rồi thời nhà môi giới liên lạc với khách hàng qua điện thoại, chán nản vì liên tục nhận những lời từ chối, thậm chí là chửi mắng. Đến hiện tại, mạng xã hội xuất hiện đã hoàn thành nhiệm vụ thu hút người sử dụng và thu thập dữ liệu của họ. Việc mà các công ty môi giới nhà đất cần làm là học cách sử dụng công cụ ấy một cách hiệu quả bằng cách phân tích, thu hẹp phạm vi khách hàng mục tiêu và chạy quảng cáo trúng đích trên các nền tảng ấy.
Công ty môi giới nhà đất cần thay đổi tư duy bán hàng
Thông thường các công ty môi giới thường thao thao bất tuyệt về những lợi ích nhà, đất hoặc dự án mang lại, nhưng lại quên tự đặt câu hỏi rằng “khách hàng đang cần gì?”. Nếu bạn là nhà môi giới đang xem bài, hãy thay đổi tư duy ngay: “bán những thứ khách hàng cần”.
Sau khi thu thập được phản hồi từ khách hàng thông qua việc chạy quảng cáo, các công ty môi giới nhà đất hoàn toàn có thể vẽ ra được chân dung khách hàng tiềm năng và hình dung được những điều họ cần.
Công ty môi giới nhà đất cần thay đổi cách chăm sóc khách hàng
Hệ thống CRM (Customer Relationship Management) sẽ là công cụ hữu ích cho các công ty môi giới nhà đất trong việc lưu thông tin và đưa ra giải pháp dịch vụ chăm sóc khách hàng toàn diện.
