Lướt cọc trong mua bán bất động sản là gì?
Lướt cọc là hình thức đặt cọc cho một dự án, sau đó sang tay cho người mua khác với giá cao hơn. Thời gian lướt cọc có khi chỉ trong ngày, hoặc vài ngày tới một tuần, trước khi đóng tiền đợt một hoặc đóng toàn bộ giá trị bất động sản.
Lướt cọc được xếp vào loại hình đầu tư mạo hiểm, bỏ ra số vốn ít nhưng thu lại lời cao trong thời gian ngắn. Số tiền đặt cọc tuỳ theo dự án, thường là 5-10 % giá trị bất động sản. Lướt cọc phổ biến nhất là lướt sóng đất nền khi đang trong cơn sốt. Cao trào sốt đất, những lô đất được lướt cọc trong 1-2 ngày, thậm chí vài giờ. Thời gian quay vòng vốn nhanh, lợi nhuận cao khiến nhiều người giàu lên nhanh chóng.
Hình thức lướt cọc thường xảy ra nhiều tại các dự án có số lượng căn ít, hiếm ho, rất khó mua nhưng lượng cầu lại cao. Hoặc ở những căn, nền có vị trí đẹp, độc mà giá mua thấp hơn giá thị trường.
Lướt cọc: rủi ro cao, ai dám liều?
Nếu thiếu kinh nghiệm đầu tư bất động sản mà đã bắt đầu với hình thức lướt cọc, nhà đầu tư sẽ rất dễ gặp những rủi ro dưới đây.
Lướt ngay "đỉnh sóng"
Chỉ cần bạn chậm chân mua cọc khi giá đã cao, “sóng” thị trường bắt đầu thoái trào thì sẽ khó đẩy hàng. Nhiều khi, nhà đầu tư bất động sản lướt sóng phải bỏ cọc vì không đủ tiền thanh toán hoặc phải vay ngân hàng để vào tiền cả lô đất. Có nhiều trường hợp lướt cọc xong trở thành cư dân hoặc phải chuyển sang đầu tư trung, dài hạn để chờ người ra giá cao hơn. Không những thế, có một số người mua nhà, đất với giá cao so với giá trị thật dễ dẫn đến phải bán dưới giá mua để cắt lỗ.
Rơi vào bẫy FOMO
Một số các nhà đầu tư "cá mập" cũng tham gia loại hình "lướt cọc" ở phân khúc nhà đất dự án hình thành trong tương lai. Với số vốn lớn, họ mua sỉ, đặt chỗ trực tiếp với chủ đầu tư. Khi đến ngày mở bán, các nhà đầu tư này sẽ "ém hàng" lại để tạo tình trạng khan hiếm. Trong tình huống dự án uy tín, các đơn hàng đều nhanh chóng được đặt chỗ rất dễ khiến nhà đầu tư bị rơi vào bẫy FOMO (Fear of missing out - sợ bị bỏ lỡ cơ hội). Lúc này, khi nhận thấy lực cầu cao hơn cung các nhà đầu tư cá mập sẽ nhanh chóng thoát hàng với mức giá chênh lệch vượt trội, phần lời thu về có khi lên đến vài tỷ đồng cho những dòng sản phẩm đang hot trên thị trường.
Về phần các nhà đầu tư nhỏ lẻ, sau khi ôm hàng nếu may mắn thì gặp dự án ra hàng dễ dàng. Ngược lại phải chuyển tài sản từ danh mục đầu tư ngắn hạn sang trung hạn, dài hạn … thậm chí có thể bị “ngộp” trong nợ vay ngân hàng.
Môi giới hứa 'ra hàng' nhưng lặn mất tăm
Vì biết nhiều nhà đầu cơ vốn mỏng thích lướt cọc nhanh, một số môi giới vì muốn nhanh chóng bán được hàng mà sẵn sàng đánh đổi uy tín của mình. Trước giao dịch thì cam kết sẽ nhanh chóng "chuyển tay" cho người khác. Tuy nhiên sau chốt cọc thành công thì có muôn vạn lý do để từ chối đẩy hàng, hậu quả là nhà đầu tư không tìm được người sang tay và phải ôm tài sản đó.
Câu nói nổi tiếng mà các môi giới hay nói với nhau "Nếu lướt cọc dễ và ngon ăn thế thì môi giới đã mua hết rồi, làm gì tới phiên khách". Đó là thực tế, vì với dự án đang sốt nóng, môi giới sẽ là người đầu tiên được tiếp cận giỏ hàng và mức giá. Khi thấy thời cơ tốt, họ sẽ bỏ tiền ra lướt cọc ngay.
Ngoài những vấn đề trên, lướt cọc còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao vì mua bán nhà đất với nhà đầu cơ chứ không phải chủ sở hữu của bất động sản. Hợp đồng đặt cọc chỉ là hợp đồng viết tay, không có công chứng nên rất yếu thế nếu xảy ra tranh chấp, kiện tụng tại toà.
Đầu tư 'lướt sóng' là gì?
Đầu tư bất động sản lướt sóng (swing trading) là kiểu đầu tư tận dụng sự biến động lên xuống về giá trong thời gian ngắn. Qua đó, người tham gia có thể thu hồi vốn và sinh lời nhanh chóng.
Để lướt sóng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc bằng khoảng 15-70% so với giá trị của bất động sản. Việc này nhằm mục đích nắm quyền giao dịch, mua bán. Khi thị trường nóng lên, bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm và tăng giá. Lúc ấy, nhà đầu tư lướt sóng có thể bán lại chung cư, nhà đất mà mình đã giữ với giá cao hơn.
Như vậy, bạn có thể thu được một khoản chênh lệch lớn từ vài chục triệu đến vài trăm triệu đồng chỉ sau vài tháng, cao hơn rất nhiều so với gửi ngân hàng.
Những quy tắc “vàng” khi đầu tư bất động sản 'lướt sóng'
Đầu tư bất động sản lướt sóng có thể mang về lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng cao. Thông thường, nhà đầu tư phải có kinh nghiệm dày dặn, tầm nhìn thị trường tốt và nền tảng tài chính vững chắc.
Bạn nên chọn dự án của chủ đầu tư uy tín để đảm bảo về chất lượng, tính pháp lý và dễ thu hút người mua. Trước khi mua bán nhà đất, nhà đầu tư phải tìm hiểu về năng lực, khả năng tài chính, các dự án đã hoàn thành thông quan internet, bạn bè hoặc những chuyên gia bất động sản.
Vị trí đẹp sẽ nâng tầm giá trị dự án trong tương lai. Nếu nhà đất bạn mua gần khu vực đang làm đừng, xây bệnh viện, trường học thì sẽ có tiềm năng tăng giá.
Không những thế, nhà đầu tư phải chú ý đến thời gian hoàn thiện dự án càng ngắn càng tốt. Nếu thời gian kéo dài, bạn sẽ bị giam vốn, gặp rủi ro khi thị trường dịch chuyển dẫn đến tính thanh khoản giảm dần.
Nhà đầu tư bất động sản lướt sóng cũng nên tìm hiểu kỹ về số lượng và chủng loại căn hộ. Nếu số lượng căn hộ càng ít thì khả năng khan hiếm càng cao. Qua đó, tính thanh khoản và khả năng tăng giá sẽ cao hơn.
Thời điểm bán tốt nhất thường là ngay trước thời điểm cất nóc (chưa đến đợt đóng 70% giá trị nhà) hoặc vào lúc chuẩn bị bàn giao nhà (đã đóng 70% giá trị nhà). Tuy nhiên, thời điểm bán có thể thay đổi tuỳ vào từng dự án. Bạn nên cân nhắc để tránh bán quá sớm dẫn đến lợi nhuận thấp hoặc bán quá muộn thì sẽ mất thêm tiền để mua thời gian giữ chỗ.
Hy vọng sau khi đọc xong bài viết này, các nhà đầu tư bất động sản lướt sóng sẽ lường trước được những rủi ro và thu về lợi nhuận như ý.
