Giới đầu tư bất động sản thường truyền tai nhau những câu chuyện về đất mất "duyên" - ý nói những miếng đất khi bạn cần tiền muốn bán mà không cách nào bán được, trong khi "hàng xóm" bốn bên đã qua 3 - 4 lần chủ. Sau thời gian dài tìm kiếm lợi nhuận qua đất đai, tôi đã chứng kiến nhiều trường hợp đất không bán được, do lỗi của chính chủ đất. Dưới đây, tôi xin kể lại một câu chuyện khá phổ biến:
Khi chủ sở hữu tham và không nắm thị trường
Anh A vừa đầu tư được miếng đất và rao bán luôn với giá 1,5 tỷ đồng. Môi giới dắt khách tới, khách chịu luôn. Người môi giới sướng lắm liền gọi ngay cho chủ đất. Chủ đất thấy thanh khoản nhanh quá, sợ hớ nên đòi lên 1,7 tỷ đồng mới bán.
Gặp ông khách hàng ưng miếng này, ông cũng đồng ý mua giá 1,7 tỷ. Lúc này chủ đất lại phân vân, tưởng đất đang lên như diều gặp gió mà họ không hay. Thế là anh lại đổi giá lần 3, phải đúng 1,9 tỷ mới bán.
Không có giá niêm yết như chứng khoán hay vàng, đất đai là sản phẩm đặc thù, không có giá trần hay sàn. Giá bán đất đôi khi phụ thuộc vào người mua kẻ bán. Thế nên mới có chuyện miếng đất mua tháng trước một tỷ, tháng sau tăng lên 100% thành 2 tỷ. Những cơn sốt đất bùng lên thường bắt đầu bằng các giao dịch "kì lạ" như thế.
Tuy nhiên, trong trường hợp này, chủ đất tham, lại là tay đầu tư mới vào nghề, không rành thị trường nên cứ sợ bán hớ. Sau 3 lần đổi ý, môi giới lẫn người mua đều cảm thấy tức giận. Họ cùng nhau lập ra một kế hoạch, cho chủ đất "lên mây khỏi có đường xuống".
Hai tuần sau, có người môi giới nhà đất khác gọi điện hỏi mua miếng đất của anh A. Chủ đất vẫn tưởng rằng miếng đất mình đang "hot" nên vẫn kêu giá 1,9 tỷ (cao hơn giá thị trường tới 30%). Thật ra, người này là bạn của người mua trước đó bị chủ đất bội tín. Anh ta rất sốt sắng đòi gửi hình sổ đất qua zalo, hình ảnh miếng đất, cảnh quan, đường sá xung quanh... Họ cố ý để lộ thông tin rằng rất thích miếng đất này, muốn mua ngay, mua nhanh.
Lúc đó chủ đất lại tham và đổi ý lần nữa: đòi tăng thêm 300 triệu. Người mua năn nỉ xin bớt 100 triệu, gọi điện liên tục cả một buổi chiều, cứ 30 phút lại gọi một lần. Hành động này cố ý để cho chủ đất càng hăng, càng leo cao.
Đúng thật là chủ đất vẫn cứ leo, đúng giá 2,1 tỷ bán buông sổ, tức là bên bán không chịu một đồng thuế nào. Tới đây, người mua giả đã hạ kế tính toán lại rồi hẹn gặp sau. Người mua giả cố tình để cho chủ đất tin vào giá ảo, để rồi sau đó không cách nào bán cho người khác được. Bởi vì những người mua thật sự, khi nghe tới cái giá trên trời ấy là "bỏ chạy" luôn không bao giờ quay lại.
Cứ bài đó, lâu lâu lại có người gọi chủ đất hỏi mua. Rồi họ trả giá y như thật, làm như bằng mọi giá phải mua được miếng đất này. Khi chủ đất chịu bán thì họ lại dùng chiêu hẹn gặp. Ví dụ nay gọi, chốt giá đôi bên xong là hẹn đi kiểm tra pháp lý.
Bên mua giả cứ tỏ ra ngây thơ chịu mua với giá trên trời, xong mai lại mất hút. Họ cứ xoay chủ đất như chong chóng. Nếu chủ đất càng nâng giá thì họ cứ trả sát nút. Chủ chịu bán thì người mua lấy đủ lý do như nhà có việc gấp, bận công chuyện phải xử lý... và lặn mất tăm.
Có những miếng đất vì chủ tham và thiếu hiểu biết mà bị ghim 2 - 3 năm vẫn không bán được. Đến lúc gia đình quá cần tiền phải bán bằng mọi giá, kể cả rẻ hơn thị trường. Có những người đầu tư non tay, ôm miếng đất mấy năm không sang tay được, phần vì giá cao phần vì tiếng xấu đồn quanh khu xóm. Ai đó muốn mua cũng không dám, vì họ không muốn làm việc với người thay đổi liên tục.
Lời khuyên cho người đầu tư đất tỉnh
Trong Toàn Cảnh Talkshow của Toàn Cảnh Bất Động Sản vừa qua, chuyên gia Phan Công Chánh cho biết biên độ lợi nhuận của đất tỉnh thường từ 8% - 15%/năm. Và khi thấy giá chào mua chào bán "nhảy nhót" thì nên đứng ngoài quan sát chứ không nên tham gia. Anh Chánh cũng cho rằng hiện nay, 10 người mua đất thì có đến 8 người đầu cơ, chỉ 2 người đầu tư.
Tuy nhiên theo kinh nghiệm buôn đất tỉnh nhiều năm, tôi rút ra rằng muốn lời nhiều thì nên đầu cơ và đương nhiên đầu cơ đi liền với rủi ro. Người đầu cơ cũng có nhiều loại. Đầu cơ thông minh là khi thấy lợi nhuận tương xứng, hãy bán luôn, đừng tham.
Ví dụ như ban đầu tôi mua một miếng đất tài chính 400 triệu, sau một năm, có khách chịu trả 550 triệu thì tôi bán luôn. Sau đó, tôi mang 550 triệu đi mua miếng lớn hơn, trong thời gian ngắn mà gả được 750 triệu là phải bán ngay không chần chừ. Lấy 750 triệu đó tiếp tục đi mua hai miếng đất nhỏ. Tranh thủ lúc đất đang lên là phải liên tục mua vào bán ra, đừng đứng im một chỗ chờ thời. Vì đất trong một giai đoạn dù có sốt thế nào cũng không thể tăng lợi nhuận bằng việc mua đi bán lại nhanh chóng.
Nói đi cũng phải nói lại, công thức lướt ván này chỉ thích hợp cho những người có kinh nghiệm đầu tư, nắm bắt được thị trường, chăm chỉ tìm kiếm các mảnh đất nhiều tiềm năng và có thêm yếu tố may mắn nữa. Còn lại, đúng như chuyên gia Phan Công Chánh nói, đầu cơ khi đất sốt sẽ thất bại, nhẹ thì chôn vốn vài năm, nặng thì tán gia bại sản. Vậy nên, để an toàn hơn thì cần đầu tư dài hạn, ít nhất 3 năm và tuyệt đối không ham hố "đu đỉnh".
Tôi từng chứng kiến, cùng một số vốn bỏ ra đầu tư, người nhanh nhẹn trong thời gian 3 năm mà giao dịch tới 10 lần đất. Còn người cứ ngồi hóng cho giá rõ cao để bán, cuối cùng lại thu về lời lãi chẳng được bao nhiêu. Có khi lúc đó mang số tiền mình vừa bán ra đi mua không được như miếng đất cũ.
