Chuyên gia Đinh Thế Hiển hiến giải pháp giảm 'đau' khi lỡ ôm đất giá đỉnh

Thanh khoản đã tắt trên diện rộng

Mua lô đất nền gần biển tại khu vực huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vũng Tàu từ tháng 12/2020 với giá gần 12 tỷ đồng, đã thanh toán 80% và đang hoàn tất thủ tục công chứng, ông Đ.V.Thắng (Định Quán, Đồng Nai) lại rơi vào tình thế khó khi cần tìm người để sang nhượng gấp lại lô đất lấy tiền trả nợ. Những môi giới làm việc lâu nay với ông Thắng cho biết hiện tại rất khó để tìm người mua, nhất là với các khoản đầu tư có chi phí cao như lô đất ông Thắng đang sở hữu. Người có tài chính, có nhu cầu mua thì không vội vàng và tạo áp lực ngầm để ép giá xuống thấp. Nếu muốn bán ra nhanh, ông Thắng phải chấp nhận cắt lỗ sớm.

Một nhà đầu tư F0 khác tham gia vào thị trường bất động sản trong cơn sốt đất vừa qua đang lo lắng từng ngày vì không thu hồi được tiền mua đất. Đầu năm nay, chị Hạnh góp khoảng 3 tỷ đồng cùng một số người quen mua một lô đất gần 1.000m2 tại khu vực Bình Khánh, Cần Giờ. Số tiền chị Hạnh hùn hạp có hơn một tỷ đồng là đi vay từ họ hàng. Thời điểm mua mọi người cùng nhất trí sẽ không lướt sóng, mà giữ khoảng 1 - 2 năm chờ giá tốt mới bán ra.

Tuy nhiên gần đây, người họ hàng cho chị vay tiền gặp khó khăn vì kinh doanh mùa dịch mà cần gom tiền gấp, bắt chị phải xoay sở trả nhanh. Chị Hạnh ngỏ ý nhờ những người cùng hội đầu tư mua lại suất đất của chị nhưng không ai có đủ tài chính cáng đáng. Bán ra ngoài lại càng khó vì đây là hùn vốn mua chung, sang nhượng lại phức tạp. Quan trọng nhất là trong thời điểm này, nhu cầu đầu tư không còn cao nên trong ngắn hạn việc thanh lý đất, gom lại tiền là rất khó, chưa kể người mua chung không đồng ý bán.

Ông Hà Văn Thuấn, chủ một căn nhà phố thương mại cho thuê trên khu vực đường Hùng Vương, TP. Nha Trang cho biết, gần như 2 năm nay không thu được đồng nào từ tài sản này. Đến thời điểm tháng 7/2020, khách thuê đã trả lại mặt bằng, chấp nhận bồi thường phí vi phạm do không thể cầm cự thêm, căn nhà phố của ông gần như bỏ trống đến thời điểm hiện tại vẫn không có khách mới. Giờ ông Thuấn chỉ còn nước bán đi để thanh toán áp lực tài chính. Vấn đề hiện nay là ông không cách nào bán được vì thị trường không có người mua dù là bán với giá gốc.

Tại nhiều khu vực sốt ảo, nhà đầu tư lỡ mua vào với giá cao, vượt qua giá trị thật của khu vực, đồng nghĩa bán ra sẽ khó khi thị trường hạ nhiệt. Thậm chí nếu chấp nhận bán cắt lỗ, với khoản mua chênh lệch lớn so với giá trị thật của sản phẩm, cũng không giúp thanh khoản gia tăng, nhất là khi nhà đầu tư hầu như không chấp nhận cắt lỗ sâu hơn 20% giá trị mua vào. 

Đầu tư theo tâm lý đám đông

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu chia sẻ, lãi suất thấp cộng với dịch covid-19 đã khiến dòng tiền đổ vào gom đất. Cùng với đó là xu hướng luôn tăng giá, nên nhiều nhà đầu tư đã lao vào cơn "sốt" là cơ hội cho giới đầu nậu thổi phồng giá đất ở nhiều nơi thời gian qua.

Thực chất, đa số nhà đầu tư xuống tiền với đất nông nghiệp, lâm nghiệp giá rẻ là vì tin vào cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà các công ty môi giới vẽ ra. Một lô đất rừng chỉ vài chục nghìn/m2 nếu được chuyển đổi thành đất thổ cư thì giá trị sẽ tăng lên nhiều lần

Những đối tượng này thực sự đã làm thay đổi, làm sôi động trường bất động sản các khu vực mới. Không chỉ có thế, một số nhà đầu tư, môi giới cá nhân còn lợi dụng thông tin về chủ trương sáp nhập, nâng cấp các đơn vị hành chính; về quy hoạch đô thị hay phát triển các công trình hạ tầng tại một số địa phương để thu gom đất đai, đẩy giá đất lên cao.

Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua gom đất, chờ lên giá để bán lại, tạo ra “cơn sốt ảo” tại các khu vực này. Nhìn lại 10 năm trước đây, một số khu vực vùng ven Hà Nội đã có sự tăng giá đột biến nhưng sau đã giảm mạnh là một bài học rất lớn đối với nhiều nhà đầu tư tại thời điểm đó.

Tuy nhiên, muốn đầu tư bất động sản ở các thành phố lớn, cần mức đầu tư lớn song ít có dự án mới và lợi nhuận cũng không còn cao. Vì vậy, khách hàng và cả chủ đầu tư bắt buộc phải đi vào các tỉnh lẻ, với mức đầu tư thấp hơn. Phân khúc được quan tâm nhiều nhất vẫn là nhà phố, đất nền do tính thanh khoản cao, tiềm năng lớn.

Họ hướng tới những địa phương có lợi thế, hoặc sẽ hình thành các khu đô thị du lịch trong tương lai. Đồng thời lựa chọn sản phẩm vừa có thể để lâu dài, vừa có khả năng sử dụng trong ngắn hạn, gần khu dân cư hiện hữu, có tính kết nối hạ tầng, dịch vụ...

Nhu cầu đầu tư lớn khiến chu kỳ lặp lại "sốt ảo" vẫn xuất hiện ở một số địa phương, chủ yếu là mua đi, bán lại, chờ lên giá kiếm lời. Mặc dù hiện nay các chủ đầu tư đã chú trọng hơn về phát triển chiều sâu dự án, không chỉ làm hạ tầng mà còn tạo dựng đầy đủ tiện ích, cảnh quan cho dự án.

Để dự án thu hút được người mua, sớm lấp đầy, chủ đầu tư phải có năng lực về tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án, công năng sử dụng thực tế phải làm cho giá trị tăng lên. Tuy nhiên, nếu lượng người đầu tư nhiều quá, sẽ kéo dài tiến độ lấp đầy các dự án, đồng nghĩa với việc nhiều sản phẩm nhà ở chậm đi vào sử dụng, những người đi sau sẽ phải chôn vốn ở đó lâu hơn.

Giải pháp tránh bị siết đất do nợ ngân hàng

Tình trạng kẹt đất, gặp khó khăn của mỗi người khác nhau. Khó khăn lớn nhất rơi vào 2 nhóm nhà đầu tư:

- Nhóm thứ nhất là nhà đầu tư không chuyên nghiệp, thu nhập không dư nhiều, nhưng thấy mọi người đầu tư bất  động sản lời quá, cũng theo trend (xu hướng) vay ngân hàng mua mà không tính tới các nguồn thi trả nợ;

- Nhóm thứ hai là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài sản có khi lên tới vài chục, vài trăm tỷ nhưng đưa hết vào bất động sản với mức vay gấp 2 lần vốn.

Với 2 nhóm này, khi gặp khó khăn trả nợ ngân hàng như hiện nay, thì cần quyết liệt xử lý ngay, đừng cố neo chờ bán được giá, rồi dần dần bị lún sâu khó thoát. Dưới đây là một số định hướng xử lý nên áp dụng tùy theo tình trạng mỗi người: 

- Tuyệt đối không vay ngoài lãi cao để tạm trả nợ ngân hàng chờ bán được giá. Đa phần mất đất là do vay nóng trả nợ.

- Với những căn hộ, nhà phố có nguồn thu và tính thanh khoản tương đối. Nên chủ động gặp ngân hàng tăng thời gian vay để giảm số tiền trả hàng tháng (ví dụ đang vay 10 năm chuyển lên thành 15 năm).

- Với người có nhiều bất động sản, cần đánh giá lại những tài sản đang có, phân loại bất động sản nào có thể giữ lâu dài sẽ tăng giá tốt. Sau đó mạnh dạn bán những bất động sản đang còn thanh khoản (như căn hộ), để có nguồn tiền trả nợ và giữ được các sản phẩm đầu tư lâu dài (như đất nền vùng hứa hẹn phát triển).

Khi đã lâm vào khó khăn lớn, không còn nguồn đề trả nợ ngân hàng, chúng ta cần phải xử lý nó như xử lý doanh nghiệp lâm vào khủng hoảng. Khi đó, chúng ta cần áp dụng 4 nguyên lý xử lý khủng hoảng:

1. Phải giảm tối đa chi tiêu không cần thiết, không thể giữ cách chi tiêu thông thường.

2. Phải co lại danh mục đầu tư, phải chấp nhận bán một số tài sản đầu tư bao gồm tài sản đang được giá, và tài sản còn rất lâu mới có nguồn thu

3. Phải cắt lỗ mạnh, chấp nhận mất mát để giữ phần còn lại.

Sau cùng, vấn đề xử lý vẫn do chúng ta quyết định, sẽ không có cách nào là tốt nhất, mà chỉ là sự chọn lựa cách thức mà mình chấp nhận. Quan sát những giai đoạn khó khăn lớn về đầu tư bất động sản, việc đánh giá đúng khả năng thu nhập của mình là yếu tố quan trọng nhất cho mọi quyết định xử lý kẹt đất. Nếu bạn là người theo trường phái đầu tư dài hạn, bạn cần giảm 20% mức thu nhập đã dự tính để bảo đảm dự trù nguồn thu. Bạn có thể bị mất mát, thiệt hại, nhưng luôn còn tài sản để đi tiếp.