Kịch bản nào cho giá bất động sản 6 tháng cuối năm?

Phạm Ánh Thúy

Khác với 3 lần bùng phát đại dịch trước, những dự báo lạc quan về thị trường bất động sản đã dần bị thay chỗ bởi những nhận định thận trọng hơn khi thanh khoản thị trường có dấu hiệu lao dốc.

Thanh khoản lao dốc, giá vẫn đi lên

Theo báo cáo thị trường bất động sản vừa được Savills cập nhật, trong quý II vừa qua, TP.HCM ghi nhận thêm 3.700 căn hộ và hơn 750 biệt thự - nhà phố chào bán mới, giảm lần lượt 17% và 30% so với cùng kỳ năm 2020. Đà đi xuống của nguồn cung mới được lý giải là do các doanh nghiệp điều chỉnh kế hoạch mở bán do tình hình Covid-19 diễn biến phức tạp.

Số lượng nhà ở bán ra theo đó cũng giảm mạnh, chỉ còn 1.400 căn hộ và hơn 300 biệt thự - nhà phố, giảm đến 36% và 33% theo năm. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đang ở mức đáy trong vòng ít nhất là 5 năm qua, đạt 37% ở căn hộ và 53% ở loại hình nhà phố - biệt thự, giảm 10 điểm % và 2 điểm % so với cùng kỳ.

Bức tranh thị trường có phần sáng sủa hơn tại Hà Nội, khi tỷ lệ tiêu thụ dù ở mức thấp nhưng vẫn có tăng nhẹ so với giai đoạn trước. Theo đó, thủ đô có thêm 21.300 căn hộ và khoảng 1.950 biệt thự - nhà phố, giảm lần lượt là 27% và 5% so với quý II/2020. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ nhà ở đã có sự phục hồi, đạt 23% ở căn hộ và 56% ở biệt thự - nhà phố. Tỷ lệ này đã tăng trưởng 4 điểm % và 30 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái.

can-ho-ha-noi-1625658278.jpg
Thị trường căn hộ Hà Nội.

Nghịch lý thị trường tiếp diễn với câu chuyện thanh khoản lao dốc nhưng giá bán không ngừng tăng. Cụ thể, gần 40% dự án căn hộ tại TP.HCM có giá bán sơ cấp tăng đến 15% trong quý. Giá giai đoạn mới các dự án hiện hữu cũng cao hơn 10% so với giai đoạn trước. Trong khi, giá chào bán sơ cấp tại Hà Nội trung bình là 1.625 USD/m2 tăng 7% theo quý và 11% theo năm, các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.

Trên thị trường nhà phố - biệt thự, Hà Nội có giá trung bình của nhà liền kề là 5.173 USD/m2, tăng 11% theo quý và 16% theo năm; giá trung bình nhà phố thương mại khoảng 8.135 USD/m2, tăng 4% theo quý và 11% theo năm. Tại TP.HCM, giá thứ cấp từ giỏ hàng cố định cũng tăng trung bình 13% so với giữa năm trước, cá biệt một số khu vực như quận 7, quận 9, Nhà Bè, quận 2, Gò Vấp tăng cao hơn, có thể lên đến 20%.

Nhiều dấu hiệu của kịch bản khủng hoảng 2011 - 2012

Chia sẻ với Toancanhbatdongsan.com.vn, bà Trang Bùi - Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho biết, diễn biến thị trường bất động sản tại Việt Nam đang đi ngược với các model trên thế giới. Nếu nhìn vào các thị trường châu Á khác như Hàn Quốc, Nhật Bản hay Trung Quốc… chúng ta sẽ thấy biểu đồ tăng trưởng đang đi xuống. Ngược lại, tất cả các phân khúc bất động sản tại Việt Nam đều đi lên, từ bất động sản công nghiệp, logistics đến văn phòng, bán lẻ và cả nhà ở.

Theo đánh giá của chuyên gia JLL, điều nghịch lý này sẽ trở nên hợp lý khi so sánh về tốc độ tăng trưởng GDP giữa các nước. Trong khi, hầu hết các quốc gia có GDP âm thì Việt Nam và Trung Quốc lại tăng trưởng 2% - 3%.

“Một số chuyên gia có thể đặt câu hỏi rằng liệu đà tăng trưởng ngược này có bền vững hay không và sẽ tăng trưởng ngược được bao lâu. Đối với JLL, chúng tôi nghĩ rằng việc tăng trưởng này vẫn còn tiếp diễn trong ít nhất 3 - 5 năm tới”, bà Trang Bùi chia sẻ.

Còn theo chuyên gia tài chính cá nhân Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group, sở dĩ giá bất động sản “lội ngược dòng” Covid-19 là do có nhiều yếu tố nâng đỡ.

Thứ nhất là dòng tiền được bơm ra ngoài thị trường khá nhiều. Người mua nhà có thể tiếp cận các ngân hàng với lãi suất rẻ hơn. Trong khi, nguồn cung ngoài thị trường không có nhiều do việc siết chặt thủ tục cấp phép tại nhiều thành phố.

Thứ hai là việc điều chỉnh hệ số đất theo chu kỳ 5 năm một lần. Điều này làm cho giá đất trên bảng giá của UBND các tỉnh thành tăng đến vài chục lần so với trước đó. Thực tế, giá thành đầu vào tăng dẫn đến giá bất động sản ở một số dự án đang ở mức “kinh khủng, khó thể tưởng tượng được”.

ong-phan-cong-chanh-1625658533.jpg
Chuyên gia tài chính cá nhân Phan Công Chánh.

Chuyên gia kinh tế - tài chính Đinh Thế Hiển lại có cái nhìn thận trọng hơn trước đà lao dốc của thanh khoản thị trường. Theo vị tiến sĩ này, trong suốt giai đoạn 2020 và kể cả bước sang quý I/2021, có rất nhiều chuyên gia cho rằng bất động sản vẫn còn lực đẩy và trong giai đoạn khó khăn này, người ta sẽ rút tiền để đầu tư bất động sản do dòng tiền đang rẻ.

Khá nhiều người tin vào điều đó. Bằng chứng rõ ràng là đến đầu năm nay, chúng ta vẫn còn chứng kiến những đợt sốt đất diễn ra ở các khu vực vùng ven hoặc các tỉnh lẻ. Bước sang quý II, thanh khoản thị trường đã biểu hiện sụt giảm nghiêm trọng, nhưng những người đang nắm giữ bất động sản vẫn muốn giữ giá dù có nhu cầu bán.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng có những dấu hiệu cho thấy thị trường đang có những diễn biến tương tự giai đoạn trước khủng hoảng bất động sản 2011 - 2012. Đó là việc một số trung - đại gia trong lĩnh vực bất động sản phải vay tiền bên ngoài, với lãi suất cao dẫn đến những vụ kiện tụng lùm xùm vừa qua.

“Người ta không đặt câu hỏi vì sao những người này rất giỏi về đầu tư bất động sản và có quan hệ rất tốt với ngân hàng nhưng phải vay bên ngoài và chịu lãi suất cao. Chính là bất động sản diện tích lớn của họ đang bị đứng, không thoát ra được mà lại nợ ngân hàng rất lớn. Họ không thể vay ngân hàng mà phải vay ngoài. Những sự việc như vậy giống như thời kỳ 2011 - 2012, khi hàng loạt trung - đại gia như bà 6 Phấn (Hứa Thị Phấn - PV), ông Trầm Bê... bị kẹt bất động sản và kéo theo sự sụp đổ của một ngân hàng”, ông Hiển đánh giá.

Vậy giá bất động sản sẽ tăng hay giảm?

Mặc dù thanh khoản lao dốc nghiêm trọng, nhưng hầu hết các đơn vị nghiên cứu bất động sản quốc tế khá lạc quan về triển vọng giá bán bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới. Trong báo cáo thị trường quý II vừa qua, JLL dự báo giá bán phân khúc này sẽ tăng nhờ nguồn cung vẫn hạn chế trong khi giá nguyên vật liệu tăng cao. Về phía nguồn cầu, việc thiếu hụt các kênh đầu tư cộng thêm lãi suất ngân hàng đang sụt giảm sẽ thúc đẩy nhà đầu tư tiếp tục rót tiền vào bất động sản. Từ đó, có khả năng sẽ đẩy mức giá trung bình ở tất cả các phân khúc nhà ở lên một tầm cao mới.

Tính chung cả năm 2021, bà Trang Bùi cho biết JLL dự đoán giá chào bán sơ cấp của bất động sản nhà ở (đặc biệt là căn hộ) toàn thị trường TP.HCM sẽ tăng khoảng 7% - 10% so với năm 2020. Riêng thị trường nhà liền thổ, biệt thự ở các thành phố lớn, khu vực tỉnh, giá bán có thể không tăng đều hàng năm. Giá bán phân khúc này có thể không tăng 2 - 3 năm nhưng sau đó tăng đột ngột 20% - 30%, thậm chí là 50%. Mức trung bình hàng năm có thể vào khoảng 8% - 12%.

Đồng quan điểm về xu hướng đi lên của thị trường, ông Phan Công Chánh cho rằng, nghe có vẻ vô lý nhưng giá bất động sản vẫn có chiều hướng đi lên với rất nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô hỗ trợ. Nhưng đó đây vẫn có một số khu vực có giá bán điều chỉnh giảm. Đó là những khu vực giá bất động sản đã tăng “ảo” quá nóng trong khi vùng đất vẫn còn hoang sơ, chưa có nguồn lực phát triển được ngay để làm giá trị tài sản bắt kịp giá bán.

“Có rất nhiều nhóm đầu tư chia sẻ với tôi là họ đang nắm giữ một quỹ tiền mặt rất lớn để chờ thâu tóm, sáp nhập hoặc là mua rẻ nhiều tài sản trong thời gian sắp tới”, ông Chánh cho biết.

toan-canh-tphcm-1-1625658905.jpg
Toàn cảnh bất động sản TP.HCM.

Tuy nhiên, theo quan sát của TS. Đinh Thế Hiển, không có quá nhiều nhà đầu tư có sẵn dòng tiền để đổ vào bất động sản trong 6 tháng cuối năm, nên sẽ không đủ khả năng “cứu” thanh khoản thị trường.

Theo quan sát của ông, rất ít nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp bán ra để giữ tiền trong giai đoạn vừa qua, vì họ vẫn tin rằng thị trường có thể vượt qua như những năm 2016 - 2018. Điều đó có nghĩa là nhóm này không có sẵn tiền mặt.

Đối với nhóm nhà đầu tư là những gia đình khá giả tại Việt Nam, như chúng ta biết, đều có tài sản chủ yếu nằm trong bất động sản. Và dù rất giàu có, tài sản cá nhân có thể lên đến hàng trăm tỷ đồng, nhưng những người như vậy hầu như không bao giờ mua bất động sản bằng 100% vốn của mình, mà sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính để có nhiều tài sản hơn. Khá nhiều nhà giàu Việt Nam, mặc dù tài sản lớn nhưng nợ cũng rất cao. Một khi bất động sản mất thanh khoản thì hầu như ai cũng có vấn đề tài chính. Số người sẵn tiền gần như không có.

Ngay cả những người có sẵn dòng tiền, ông Hiển đánh giá họ cũng không vội mua trong nửa cuối năm nay vì biết tình hình thanh khoản có thể tiếp tục đi xuống. Nhóm nhà đầu tư này chỉ quyết định mua vào, khi thị trường có dấu hiệu giảm giá tương đối rõ rệt.

“Đây là sự cân não rất căng thẳng giữa người mua và người bán hiện nay. Có nhiều khu vực, người bán đang cần bán nhưng họ đã có kinh nghiệm rằng nếu giảm giá thì người mua sẽ ngay lập tức không mua nữa, mà chờ giá giảm tiếp. Có giảm giá cũng không bán được, nên người bán đang cố gắng không tạo ra cảm giác giảm giá. Trong khi, người mua thì chờ những dấu hiệu giảm giá rõ rệt mới quyết định xuống tiền”, ông Hiển phân tích.

Theo ông, thanh khoản thị trường chỉ được giải cứu khi có một “viên đá ném xuống ao” tạo hiệu ứng lan tỏa. “Viên đá” ở đây là một nguồn tiền đủ lớn được bơm vào thị trường. Chẳng hạn như Chính phủ quyết định chi 10.000 tỷ để đền bù, giải tỏa mặt bằng xây dựng sân bay Long Thành. Những người được hưởng lợi từ gói tài chính này sẽ buông đất tại khu vực Long Thành để mua ở xa một chút. Khi đất ở xa có thanh khoản, họ lại buông để đầu tư tiếp tạo ra làn sóng mới.

Nếu không có những “viên đá” đủ lớn, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm khó phá thể giảm thanh khoản như hiện nay. Và điều tất yếu là sẽ kéo giá bán trên thị trường đi xuống.

“Việc giảm giá mạnh hay yếu tùy vào nguồn lực các nhà đầu tư, nhưng khả năng tăng giá gần như không có”, ông Hiển đúc kết.