Thời covid, lướt sóng đất nền hết thời, đầu tư chung cư thế nào để lời nhanh?

Những cơn sốt đất ảo dần được kiểm soát, dịch bệnh diễn ra khiến người mua e dè với đất nền. Dân đầu tư mảng này vốn “kiếm bộn" nay cũng thấp thỏm và tìm cách chuyển hướng.

Biệt thự hay nhà phố thương mại (shophouse) là sản phẩm cần vốn lớn, vì thế dân đầu tư đang nhắm đến chung cư phân khúc vừa và thấp. Nếu lâu nay chỉ quen tay lướt đất nền mà chưa hiểu nhiều về thị trường chung cư, bạn nên biết một số cách đầu tư nhà chung cư.

Đất nền ít “mặn mà" với dân kinh doanh bất động sản

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, tháng 5/2021 lượng quan tâm - đại diện cho nguồn cầu sụt giảm mạnh ở loại hình đất nền tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là tại những tỉnh có số lượng ca nhiễm cao.

So với tháng 4/2021, mức quan tâm đất nền giảm 19% chung cho toàn thị trường. Các tỉnh/thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%). Riêng tại Hà Nội, đất và đất nền vốn là loại hình bất động sản “hot” cũng có lượt quan tâm quay đầu giảm mạnh 19% so với tháng 4. Cửa hàng/ ki ốt và nhà mặt phố cho thuê có mức giảm mạnh nhất, lần lượt là 44% và 25%.

toan-canh-bat-dong-san-kinh-nghiem-dau-tu-can-ho-chung-cu-1624267514.jpeg
Trong tháng 5, giá chung cư TP.HCM tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Ảnh: Tron Le/Unsplash.

Dịch Covid-19 đang lái thị trường về chuỗi giá trị thật hơn là tìm kiếm lợi nhuận ảo. Các cơn sốt đất thời gian qua, đặc biệt ở các vùng ven TP HCM, các tỉnh lân cận đã hình thành nhiều mặt bằng giá ảo. Chuyên gia tài chính cá nhân Phan Công Chánh - CEO Phú Vinh Group cho biết “Giữa cơn sốt đất, khi giá tài sản đã bị đội lái thị trường hoặc các bên liên quan đẩy lên quá cao, mà nhà đầu tư vẫn tiếp tục mua vào thì khả năng phải ôm đất đó hàng chục năm, chứ tôi không dám nói là vài năm”. Sốt đất ảo khiến dòng tiền đã đi vào đất trong đó có lãi vay, cầm cố, tài sản tích lũy, sẽ không có lối ra. Vì thế các nhà đầu tư thứ cấp (F2) rất thận trọng với đất nền, nhất là “lướt sóng" đất nền ẩn chứa nhiều rủi ro, và tự đặt câu hỏi thời điểm này nên đầu tư chung cư hay đất nền.

Trong khi đó, loại hình chung cư gây chú ý khi lội ngược dòng với mức tăng ấn tượng ở cả thị trường Hà Nội và TP.HCM. 

Trong tháng 5, giá chung cư TP.HCM tăng 5% so với cùng kỳ năm trước và lượt quan tâm tăng ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân so với 1 tháng trước đó. 

Trước tình hình này, cả dân đầu tư và dân môi giới đều “rỉ tai" nhau tạm chuyển sang thị trường chung cư, với một số “chiêu thức" được chia sẻ trên nhiều diễn đàn về bất động sản.

Xác định loại căn và diện tích căn hộ để đầu tư: rất cần thiết

Trước hết, một căn chung cư bạn đầu tư có lãi hay không, lãi nhiều hay ít, hay là lỗ vốn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: phân khúc, vị trí, thương hiệu chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, giá mở bán, chính sách bán hàng các đợt của chủ đầu tư, chính sách thanh toán, chính sách liên kết bank hỗ trợ, pháp lý dự án, tình hình cung - cầu khu vực, chính sách vĩ mô - tiền tệ đất nước ở từng thời kỳ. Chúng tôi sẽ đào sâu về yếu tố chọn sản phẩm liên quan đến vị trí, diện tích, loại căn hộ giúp bạn có thêm kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư.

Trong một dự án, chủ đầu tư xây dựng nhiều loại căn hộ khác nhau, kết cấu khác nhau, diện tích căn khác nhau. Vì họ phải tuân thủ quy định về giới hạn mật độ cư dân trên dự án; được cấp phép khi số lượng dân cư tối đa của dự án đó tương thích với số tầng, số căn 1 phòng ngủ, số căn 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ… Tỷ lệ các loại căn nêu trên trong dự án cũng phải được phê duyệt và đồng ý. Vì các cơ quan ban ngành có các quy định về mật độ dân cư các vùng để đảm bảo an sinh xã hội, tránh quá tải khi số dân đông mà hạ tầng không tương thích.  Do vậy, các dự án phải tuân thủ theo giấy phép được cấp. Nếu được xây theo ý muốn, các chủ đầu tư sẽ chỉ xây loại căn mà họ cho rằng dễ bán nhất, được thị trường khu vực có dự án chung cư đó ưa thích nhất. Nhưng không có “nếu", nên các dự án chung cư có đủ các loại căn.

toan-canh-bat-dong-san-kinh-nghiem-dau-tu-luot-song-can-ho-1629651569.jpg
Mật độ dân cư của dự án ảnh hưởng rõ rệt đến hạ tầng giao thông, an sinh xã hội của khu vực đó. Ảnh: Lê Hùng.

Về diện tích các loại căn trong phân khúc thấp cấp và trung cấp, một căn hộ cần có ít nhất 1 phòng để ở và khu vệ sinh. Diện tích mỗi căn phải lớn hơn 25m2. Số căn có diện tích nhỏ hơn 45m2 không được quá 20% tổng căn hộ của dự án chung cư.

Hiện nay chủ đầu tư đang có khuynh hướng lựa chọn xây dựng diện tích cho các loại căn hộ như sau:
- Căn 1 phòng ngủ, 1 toilet: 30-50m2.
- Căn 1 phòng ngủ+1, 1 toilet (1 phòng ngủ và có thêm 1 khoảng trống cạnh phòng khách hay phòng bếp rộng ra để đặt được thêm 1 cái giường xếp): 40-55m2.
- Căn 2 phòng ngủ, 1 toilet: 50-65m2
- Căn 2 phòng ngủ, 2 toilet: 60-86m2
- Căn 3 phòng ngủ: 75-120m2

Nên mua loại căn nào, diện tích nào?

Theo những người đầu tư bất động sản lâu năm, có một số mẹo bạn cần nắm khi chọn căn chung cư. 

Thứ nhất, nên chọn loại căn nhỏ nhất trong dự án và nếu được thì chọn luôn căn có diện tích nhỏ nhất trong loại căn đó. Vì các lý do: vốn bỏ ra ít nhất; các căn nhỏ này luôn chiếm số lượng ít nhất dự án, như vậy là cung hiếm hơn các loại căn còn lại. Thêm nữa, sẽ đóng thuế chuyển nhượng ít hơn các loại căn diện tích lớn hơn kia, thuế chuyển nhượng là 2%/giá chuyển nhượng. Và căn nhỏ có giá thấp thì càng gần với cầu thực trong bối cảnh giá chung cư leo thang và dịch bệnh như hiện nay.

Ví dụ, từ căn 56m2 muốn lên căn 75m2 phải thêm khoảng 600 triệu. Số tiền 600 triệu là một phần lớn trong hành trình an cư của đại đa số nhóm khách hàng mua chung cư trên dưới 2 tỉ, nó ảnh hưởng rất lớn đến quyết định mua căn này hay không. Giải pháp vay ngân hàng thời điểm này cũng không được nhiều người mặn mà vì thu nhập cố định bị ảnh hưởng do dịch, khả năng trả nợ còn bỏ ngỏ.

toan-canh-bat-dong-san-dau-tu-chung-cu-can-ho-nho-1624267514.jpeg
Căn hộ có diện tích nhỏ nhưng đầy đủ công năng vẫn dễ bán trên thị trường.

Nhưng mua căn nhỏ để đầu tư thì có bị chủ đầu tư “coi như con ghẻ" hay không? Thực ra, ở nội bộ giới bất động sản chung cư, chủ đầu tư nếu bán nhiều giai đoạn thì không dám “coi rẻ” giới F1 đầu tư hay đầu cơ loại căn này. Nó là nền giá cơ bản thấp nhất của tổng thể dự án, được bán chạy ở giai đoạn 1, nếu nó bị trầy trật, F1 bị lỗ… thì sẽ có thông tin rầm rộ ra ngoài rằng dự án này không “ngon ăn". Khi đó giai đoạn 2 trở đi, chủ đầu tư ắt hẳn sẽ gặp khó khăn. Vì thế kể cả khi nó trầy trật thật, thì chủ đầu tư cũng ít nhiều tìm cách đỡ giá, tạo thị trường cho các F1, F2 đã đầu tư vào căn nhỏ nhất này “thoát hàng". Vì vậy mua loại căn này để đầu tư/ đầu cơ là an toàn nhất.

Thứ hai, nhắm đến các căn “ngoại lai”. Căn ngoại lai tức là, không phải miếng đất nào cũng vuông vức, cùng với các thiết kế ngoại cảnh dự án đi kèm, thì từ bản vẽ đến thực tế sẽ xuất hiện những căn “thừa chỗ này thiếu chỗ kia". Có thể ngoại lai về diện tích so với các căn khác cùng loại (căn hộ chuẩn), hoặc ngoại lai về kết cấu (layout) so với nhà mẫu. Bạn nên chọn căn ngoại lai cùng diện tích căn hộ chuẩn nhưng ở vị trí góc, vì thoáng hơn, đón được nhiều nắng gió hơn, lô gia sẽ luôn được bố trí hợp lý hơn căn thường. Hoặc có thể chọn căn ngoại lai cùng diện tích căn hộ chuẩn nhưng có layout đẹp hơn thoáng hơn, các phòng ngủ lấy được khí trời nhiều hơn, view đẹp hơn. Thậm chí “vớt"căn ngoại lai cùng diện tích nhưng có số phong thủy đẹp như 808 chẳng hạn.

Lý do chọn loại căn này để đầu tư vì cung hiếm, ôm được hàng dễ thành “độc bản" và giá thì không chênh nhiều so với căn hộ chuẩn mà lại chiều lòng được khách mua an cư.

Bạn nên nói không với các căn  3 phòng ngủ trở lên khi mua đầu tư, vì vốn cao mà kén khách, biên độ lợi nhuận thấp. Giá của căn lớn thế này thường bị phân khúc nhà phố cạnh tranh, trong khi các gia đình trẻ muốn mua chung cư thì chỉ 2-4 người, ở căn 2 phòng ngủ là vừa. Còn gia đình nhiều thế hệ, nhiều người hơn, thì có xu hướng thích ở nhà phố để sở hữu cả đất lẫn nhà chứ không chọn chung cư 3 phòng ngủ.
Thử nghĩ xem, bạn chôn vốn lớn ở những căn lớn này, đợi được khách mua thì lãi có bù được lãi vay ngân hàng không? 

Ngoài ra, việc đầu tư thắng bại của bạn còn liên quan đến các dự án xung quanh. Bạn hãy xem xét kỹ thị trường của khu vực này, các sản phẩm của các dự án gần đó để có nhiều thông tin dẫn đến quyết định có xuống tiền hay không. Tỉnh táo với số tiền của mình thì khả năng sinh lời cao, và mọi sai lầm đều được trả giá bằng tiền, dân đầu tư bất động sản dù ở thị trường nào, phân khúc nào cũng nhắc nhau điều đó./.

Snow Nguyễn