Hiểu sao cho đúng: những rủi ro khi mua nhà chung cư

Phần lớn các rủi ro được bắt đầu từ sự thiếu hiểu biết về pháp lý khi đi mua nhà chung cư

Chủ đầu tư trong bài viết chỉ đề cập đến doanh nghiệp kinh doanh không minh bạch, muốn thu về lợi nhuận cao một cách nhanh chóng mà bỏ qua lợi ích của khách hàng. 

Rủi ro mua chung cư hình thành trong tương lai

1. Dự án mở bán dù chưa đủ điều kiện 

Thỉnh thoảng chúng ta lại thấy có vài sự kiện mở bán rầm rộ, không gian sang trọng, sân khấu hoành tráng. Tất nhiên là không thiếu sự góp mặt của hàng trăm nhà đầu tư, ai cũng phấn khởi bàn với nhau về những lợi ích của dự án sắp tới rồi đắn đo có nên xuống tiền giữ chỗ ngay hay không. Đến khi MC trên sân khấu đã nói hết phần văn soạn, môi giới cũng bắt đầu khô miệng thì lúc này các nhà đầu tư tin tưởng và tiến hành đóng tiền. Ấy vậy mà chỉ vài tháng sau, người mua mới vỡ lẽ ra dự án này không được cấp phép xây dựng và không đủ điều kiện để phát triển. Còn chủ đầu tư lúc này đã “phủi tay” ôm tiền cao chạy xa bay.

Hiểu sao cho đúng

Rủi ro này phần lớn đến từ việc người mua không nắm rõ quy định, chưa kiểm tra kỹ hồ sơ mà đã vội vàng thanh toán tiền. 

Dù trong pháp luật có yêu cầu dự án phải đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định thì mới được phép kinh doanh, nhưng trên thực tế nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận nên cứ làm lướt. Đôi khi dự án đó chưa có giấy về quyền sử dụng đất (hay còn gọi là giấy bự) cho cả dự án, hồ sơ cũng chưa được duyệt nhưng đã bắt đầu mở bán rồi. 

Đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai, khi muốn mở bán chủ đầu tư phải xây xong phần móng. Nhiều người không biết về quy định này dẫn đến bị chủ đầu tư “dắt mũi”, giải thích vì đây là dự án hình thành trong tương lai nên cần huy động vốn trước rồi mới tiến hành xây dựng. Tuy nhiên nói như thế là không đúng với pháp luật. 

Đối với dự án hình thành trong tương lai đặc biệt là các khu phức hợp và nhà chung cư, ngoài việc có những giấy tờ pháp lý được nêu ở điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản, thì trên thực địa họ phải xây xong phần móng, đạt khoảng 20% tiến độ xây dựng của tòa nhà. Ngoài ra, Sở Xây Dựng có quy định để một dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh thì phải được Sở nghiệm thu phần móng và được công bố trên website chính thức của Sở Xây Dựng. Sau khi thỏa mãn các điều kiện theo luật định thì dự án nhà ở hình thành trong tương lai mới đủ điều kiện để mở bán.

le-mo-ban-bat-dong-san-1629621145.jpg
Nhà đầu tư thường quên kiểm tra pháp lý của dự án

Một điều kiện quan trọng nữa là dự án đó phải được một ngân hàng thương mại lớn của Việt Nam đồng ý bảo lãnh. Để trong trường hợp xảy ra sự cố chủ đầu tư không tiếp tục xây dựng dự án được tiếp mà buộc phải hoàn tiền lại cho nhà đầu tư, thì ngân hàng sẽ đứng ra hoàn trả trước. Đây là quy định nhằm để bảo vệ người mua nhà, thế nên nhà đầu tư cần phải nắm rõ để có thể đảm bảo quyền lợi của mình. 

Luật quy định như thế nào?

Theo điều 55 Luật Bất động sản 2014 cho biết dự án chung cư hình thành trong tương lai muốn được kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:
- Chủ đầu tư phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt.
- Có giấy phép xây dựng đối với các dự án bắt buộc phải có giấy phép xây dựng.
- Giấy tờ nghiệm thu về hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư hoặc khu phức hợp để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Cũng theo luật trên, trong điều 56 quy định về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

1. Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã thỏa thuận.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

2. Nhập nhằng chuyện hợp đồng

Lần đầu mua chung cư, người mua sẽ không khỏi choáng ngợp với cơ số hợp đồng khác nhau. Cứ tưởng mua nhà ký hợp đồng mua bán là đủ, nhưng đến lúc môi giới đưa ra thì  mới biết có đủ loại hợp đồng như “Hợp đồng hợp tác đầu tư”, “Hợp đồng hợp tác kinh doanh”, “Hợp đồng góp vốn”,… Đọc đến đây không biết có ai thắc mắc không, chúng ta đi mua nhà thì tại sao lại ký hợp đồng liên quan đến việc hợp tác hay góp vốn. Vậy phải hiểu như thế nào về những loại hợp đồng này?

Hiểu sao cho đúng

Trên thực tế có nhiều dự án chỉ dừng lại ở việc hoàn tất thủ tục giấy tờ, còn phần thực địa vẫn chưa tiến hành xây dựng gì. Thế nhưng các chủ đầu tư đã nhanh chóng tổ chức các sự kiện mở bán để huy động vốn “hết ga”, dùng những miếng mồi chiết khấu cao để dụ dẫn người mua thanh toán 50 – 90% giá trị hợp đồng. Người mua cũng khó cưỡng lại trước số tiền vài trăm triệu có thể tiết kiệm được. Suy đi tính lại sau này chỉ bán theo giá gốc của chủ đầu tư thì cũng đã lời to nên họ chẳng tiếc tay xuống tiền mà không hề suy nghĩ đến rủi ro sắp gặp phải.

Về mặt pháp luật, đây là hình thức huy động vốn không hợp lệ. Luật có ghi rõ khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua không được thanh toán 100% giá trị nhà ở cho chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán ký kết phải thể hiện thanh toán từng đợt theo tiến độ xây dựng. Chính vì thế mà các chủ đầu tư sẽ lách bằng các hình thức hợp đồng khác nhau, gọi tên mỹ miều như hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn,… Tất nhiên những loại hợp đồng này đều không đúng mẫu của Bộ Xây Dựng quy định, nhưng chủ đầu tư vẫn thường dùng để huy động vốn trái phép.

Luật quy định như thế nào?

Theo Điều 57 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc thanh toán khi mua bán hoặc thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải được chia thành nhiều đợt, trong đó:

- Lần đầu (hay còn được biết với hình thức đặt cọc): không được quá 30% giá trị hợp đồng

- Những lần tiếp theo: phải phù hợp với tiến độ xây dựng mà hai bên thỏa thuận, nhưng tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trong trường hợp chủ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Kể cả khi nhận bàn giao nhà rồi, người mua cũng chỉ thanh toán tối đa 95% cho chủ đầu tư.

- 5% cuối cùng sẽ được thanh toán khi chủ đầu tư làm thủ tục và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người mua.

3. Không ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư

Bước vào giai đoạn ký hợp đồng, không ít người thắc mắc vì sao đơn vị ký kết thỏa thuận không phải là chủ đầu tư mà là một công ty khác. Tuy nhận được lời giải thích rằng chủ đầu tư đã ủy quyền cho công ty con hoặc công ty hợp tác phát triển phân phối dự án, nhưng lý giải như vậy là chưa thỏa đáng và việc ký kết mang lại rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. 

Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp người mua đóng tiền cho công ty dự án, sau đó đợi dài cổ mà vẫn chưa thấy công trình có dấu hiệu triển khai xây dựng. Điều tra mãi mới biết công ty dự án đã chuyển hết tiền cho công ty mẹ sau đó rút dần chỉ để lại phần “xác” ở đấy. Như vậy để lấy lại được tiền, người mua phải đòi công ty dự án hay là chủ đầu tư?

Hiểu sao cho đúng

Thông thường chủ đầu tư sẽ lập riêng một công ty chỉ với mục đích quản lý dự án hoặc hợp tác với một công ty phát triển sản phẩm để đứng ra ký hợp đồng ban đầu với người mua nhà. Nhưng xét về bản chất pháp lý, chủ đầu tư mới là người nắm giữ “giấy bự” của dự án và được phép kinh doanh sản phẩm bất động sản chứ không phải là công ty dự án. 

Nhà đầu tư cần phải lưu ý kể cả chủ đầu tư và công ty dự án cùng thuộc một tập đoàn nhưng tư cách pháp nhân của các công ty đều độc lập. Điều này có nghĩa là khi có rủi ro pháp lý xảy ra, tòa án chỉ nhìn trên hợp đồng có tên công ty nào thì người dân chỉ có thể kiện công ty đó. Nếu đã ký thỏa thuận với công ty dự án, thì người mua không có quyền kiện chủ đầu tư. 

Tóm lại, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nhà cần phải ký hợp đồng với đúng chủ đầu tư. Để xác định được ai là chủ đầu tư thực sự, người mua phải yêu cầu bên bán cung cấp giấy phép đầu tư và hồ sơ dự án đã được phê duyệt. Một số người mua nhà chủ quan, thấy đưa hợp đồng thì ký chứ không đòi hỏi thêm gì về các loại giấy tờ này. Bạn cứ hình dung nếu một chủ đầu tư “ma mãnh” muốn dụ bạn vào tròng, đằng sau họ đã có sự hậu thuẫn vững vàng của đội ngũ pháp lý, còn người đi mua đã “tay không đánh giặc” nhưng đến hợp đồng không soi, hồ sơ pháp lý không xem thì đến pháp luật cũng khó lòng bảo vệ được. 

Hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều áp dụng hình thức này để có thể đẩy hàng đi nhanh nhất. Tuy nhiên quy trình ký kết hợp đồng của các chủ đầu tư uy tín rất rõ ràng, ban đầu công ty dự án sẽ ký trước hợp đồng và thu tiền của người mua nhà. Sau đó 3 bên gồm chủ đầu tư – công ty dự án – người mua nhà sẽ ký tiếp thỏa thuận chuyển giao hợp đồng về cho chủ đầu tư. Một số trường hợp khác sẽ ký với chủ đầu tư trước, sau đó mới ký thỏa thuận chuyển giao qua bên công ty dự án. Quy trình chuyên nghiệp này chính là sự khác biệt giữa chủ đầu tư uy tín với chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo.

Luật quy định như thế nào?

Theo điều 8 của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định người mua có quyền yêu cầu bên bán hoặc chủ đầu tư cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ các giấy tờ pháp lý và các thông tin cần thiết khác liên quan đến sản phẩm bất động sản.

4. Rốt cuộc là “50 năm” hay “ổn định lâu dài”?

Bạn vừa chốt mua một căn hộ chung cư mà mình hằng mơ ước. Những tưởng cuộc sống sau này chỉ toàn là màu của hạnh phúc. Thế nhưng đến ngày chủ đầu tư giao sổ hồng, bạn mới giật mình nhận ra căn hộ mình đang sở hữu chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Bạn nghĩ trong bụng có thể là nhầm lẫn gì đấy và quyết định tìm đến chủ đầu tư để hỏi rõ. Sau khi biết bạn đang bức xúc về vấn đề thời gian sở hữu, chủ đầu tư nhẹ nhàng giở lại hợp đồng mua bán và cho bạn xem những gì đã thỏa thuận. Ấy chà, cũng không phải bạn chưa từng đọc qua, nhưng đúng thật khi đọc lại thì càng thấy chủ đầu tư nói đúng. Rõ ràng giấy trắng mực đen, chữ ký của mình trong hợp đồng cũng chính là sự chấp thuận việc mua căn hộ chỉ sở hữu thời gian 50 năm. Vậy trong hợp đồng, chủ đầu tư đã ghi điều kiện gì?

Hiểu sao cho đúng

Mấu chốt của rủi ro này nằm ở phần câu từ trong hợp đồng, chỉ cần thay đổi một chút đã có thể biến thành nghĩa khác, nhưng những người không rành về pháp lý thì chắc chắn không thể nhận ra. Đây là vấn đề quan trọng và phụ thuộc rất nhiều vào khả năng “soi” hợp đồng của người mua nhà. Trên hợp đồng chủ đầu tư thường dùng những câu từ lấp lửng lập lờ, họ sẽ “đánh lận con đen” giữa hai khái niệm là “nhà ở” và “nhà được xây dựng trên đất ở”. 

Ví dụ trong một dự án bất động sản phức hợp có rất nhiều loại hình sản phẩm như căn hộ chung cư, studio, officetel, condotel,… mà mỗi loại hình sản phẩm lại có một quy chế pháp lý khác nhau. Nói riêng về căn hộ chung cư, theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản, nhà ở và luật đất đai thì loại hình này được xem là nhà ở và thường có thời hạn sở hữu lâu dài, ổn định, trừ khi là Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế hoặc với lý do an ninh – quốc phòng. 

thoi-han-su-dung-officetel-1629621145.jpg
Phần lớn các căn hộ Officetel và Condotel chỉ có thời hạn sở hữu là 50 năm.

Đối với các loại hình xây dựng trên đất nhưng không phải là nhà ở, đơn cử như officetel, condotel, shophouse,… thời hạn sở hữu bị giới hạn chỉ 50 năm và được gia hạn tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh. 

Như vậy khi bán công trình không phải nhà ở (officetel, condotel,…), chủ đầu tư lại dùng những câu từ lấp liếm trong hợp đồng như “nhà xây dựng trên đất ở” hoặc “căn hộ du lịch xây dựng trên đất ở” làm cho người mua nhà bị nhầm lẫn các loại hình này là nhà ở sở hữu lâu dài. Tất nhiên mục đích của chủ đầu tư là mức lợi nhuận cao, bởi chúng ta đều biết nếu xét cùng diện tích thì căn hộ có thời gian sở hữu lâu dài bao giờ cũng có giá trị lớn hơn các loại hình khác.

Luật quy định như thế nào?

Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua hoạt động quảng cáo hoặc che giấu, cung cấp thông tin không đầy đủ, sai lệch, không chính xác về một trong các nội dung sau đây:

1. Hàng hóa, dịch vụ bất động sản.

2. Uy tín, khả năng kinh doanh, cung cấp hàng hóa, dịch vụ bất động sản của cá nhân hoặc chủ đầu tư.

3. Nội dung, đặc điểm giao dịch giữa người mua với chủ đầu tư hoặc cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bất động sản.

5. Thỏa thuận một đằng, nhà giao một nẻo

Anh Gia Khang, 38 tuổi, chia sẻ đáng lý theo hợp đồng anh sẽ được nhận căn hộ nằm ở tầng 8. Vì là dân kinh doanh nên anh rất chú trọng phong thủy, tốn biết bao thời gian để tìm mua căn hộ ở tầng 8 cũng bởi mong việc mua bán sau này được phát đạt hơn. Thế mà đến khi xây dựng xong, theo quy định đánh số của UBND lại khiến căn hộ rớt xuống còn ở tầng 7, lệch so với thỏa thuận giữa 2 bên. 

“Đặc biệt, đối những người làm ăn kinh doanh, chuyện này lại rất kỵ chuyện này bởi chỉ cần nếu lệch số vào ngay những tầng 4, 7, 13,… thì rất khó bán vì đây vốn là những con số xui”, anh cau mày phàn nàn.

Trường hợp của chị Nguyệt, 45 tuổi, còn éo le hơn. Vì đã từng chịu cảnh mùi hôi thối bay vào nhà nên lần này chị đã chọn lựa rất kỹ lưỡng trên bản thiết kế để căn hộ không nằm gần phòng rác. “Đến ngày nhận bàn giao nhà thô, mình rất háo hức nên cuộc nói chuyện với môi giới rất vui vẻ. Nhưng mình đơ cả chục giây khi môi giới dừng bước ngay trước phòng chứa rác, ngước lên xem thì căn hộ đối diện lại chính là căn hộ của mình”, chị Nguyệt kể lại. 

Hay một tình huống khác của chị Hoài Thu, 32 tuổi, cũng không kém phần ngộ nghĩnh. Dù chị đã xem bản thiết kế cũng như phối cảnh căn hộ rất kỹ, không gian nhà cũng rất thông thoáng, nhưng khi đến nhận nhà thì chị Thu phát hiện một cây cột lạ đang dựng sừng sững trong căn hộ của mình. Quay sang hỏi môi giới thì cũng chỉ nhận được cái lắc đầu ái ngại. Môi giới nói không thể phá bỏ được vì chủ đầu tư bảo đấy là cột chịu lực, phá thì sập nhà. 

Hiểu sao cho đúng

Việc tái hiện một công trình từ một bản vẽ trên giấy là chuyện vô cùng khó khăn. Trong quá trình xây dựng hàng tỷ vấn đề tác động khiến thành phẩm trở nên khác lạ so với thiết kế ban đầu. Nếu xét về trường hợp lệch tầng ở bên trên cũng khó có thể nói chủ đầu tư sai được, vị trí tầng nhà vẫn đúng chẳng qua do cách đánh số ở tầng trệt tùy theo quy định khiến mọi tầng bị chênh số. Chưa kể nếu người mua nhà làm gắt lên, đâm đơn kiện cũng khó để tòa phán xử do những yếu tố liên quan đến phong thủy, yêu cầu theo sở thích,… thường không được kê trong hợp đồng. Nói vậy không có nghĩa là khuyên người mua nhà nên nhắm mắt, cắn răng thỏa hiệp với sự khác biệt này. Nhà đầu tư nên thêm những yêu cầu riêng của mình đối với căn hộ vào trong hợp đồng mua bán để đảm bảo quyền lợi trong tương lai của mình.

Song song đó nếu đã nhận biết được những rủi ro như vậy, người mua nên thỏa thuận sẵn trong hợp đồng những điều khoản về việc bồi thường, phạt để khi sai lệch xảy ra, việc đòi bồi thường do sai phạm trong hợp đồng cũng dễ giải quyết hơn nhiều. 

6. “Mất hút” cả chục m2

Chủ đầu tư sẽ đánh vào sự thờ ơ không coi kỹ hợp đồng của một số người mua nhà, chỉ dùng từ “diện tích” trong thỏa thuận nhưng không ghi rõ đấy là căn hộ được tính theo diện tích nào. Đến khi người mua thanh toán, nhận bàn giao nhà hoặc thậm chí có người nhận sổ đầy đủ mới bắt đầu thắc mắc vì sao trong căn hộ chung cư của mình ghi nhận thiếu gần chục m2 so với thỏa thuận trong hợp đồng. Gặp chủ đầu tư để giải quyết thì họ bảo diện tích ghi trong hợp đồng là diện tích tim tường nên có sự chênh lệch với diện tích thực bàn giao.

Hiểu sao cho đúng

Theo quy định của Bộ xây dựng hiện nay có 2 cách tính diện tích căn hộ gồm diện tích thông thủy và diện tích tim tường. Trong đó, cùng một căn hộ nhưng tính theo diện tích thông thủy sẽ nhỏ hơn so với diện tích tim tường. Nếu người mua nhà không làm rõ phần tính toán diện tích này sẽ dẫn đến tính toán giá nhà sai, trong khi chi phí mua nhà là tính theo từng m2. Chỉ cần sai 1 – 2m2 thôi người mua cũng đủ mất từ chục đến trăm triệu. 

dien-tich-thong-thuy-va-tim-tuong-1629621145.jpg
Diện tích tim tường luôn lớn hơn diện tích thông thủy.

Tuy vậy, người mua cũng yên tâm vì lời giải thích trên của chủ đầu tư là không chính xác. Do theo Khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở có quy định diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy. Và theo thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định diện tích được ghi trong hợp đồng cũng được hiểu là diện tích thông thủy.

Luật quy định như thế nào?

Tham khảo thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 8-4-2014 do Bộ Xây dựng ban hành. 
Tham khảo Thông tư số 03/2014/TT-BXD  sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng
Tham khảo Khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở

7. Chờ mãi chẳng thấy cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Đây là một trong những vấn đề nan giải nhất mà người mua nhà chung cư nào cũng phải băn khoăn. Chủ đầu tư khi xây xong chỉ có tờ “giấy bự” cho cả dự án, còn đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ lại là chuyện của người mua nhà. Lúc này người mua nhà được quyền yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục để cấp giấy cho căn hộ. 

Mặc dù đã dùng hết biện pháp từ mềm mỏng đến lớn tiếng chửi bới nhưng chủ đầu tư vẫn im hơi lặng tiếng, cư dân chờ 2 – 3 năm mãi chẳng thấy bóng dáng của chiếc sổ hồng. Ai cũng sốt ruột. 

Hiểu sao cho đúng

Trong thực tế việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thường do các nguyên nhân sau:

Thứ nhất là do tâm lý thụ động của người mua nhà. Đây là quyền lợi quan trọng nhưng chủ nhà lại không để ý, không chủ động liên hệ, đốc thúc chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp giấy.

Thứ hai là chính bản thân chủ đầu tư chây ì không muốn làm thủ tục lắt nhắt. Họ sẽ đợi dân cư dọn về sống kín các căn hộ thì mới bắt đầu làm một lần cho tiện.

Thứ ba do đợt thanh toán cuối cùng với mức phí 5% giá trị hợp đồng để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu. Khi ấy chủ nhà chưa muốn trả 5% còn lại nên đâm ra “lười” làm thủ tục nhận giấy chứng nhận.

Thứ tư do chủ đầu tư đã thế chấp “giấy bự” với ngân hàng.

Cuối cùng, rủi ro nhất chính là dự án có sai phạm về mặt pháp lý, thiết kế nên chủ đầu tư không thể đăng ký thủ tục.

Rủi ro mua bán nhà ở chung cư có sẵn

Lập vi bằng mua bán nhà đất thay vì công chứng chứng thực hợp đồng

Vài năm gần đây khi thấy thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng phức tạp và phải di chuyển nhiều, một số người dân kháo nhau một hình thức khác đơn giản hơn, đó là lập vi bằng. Cũng trong thời gian đó, báo chí đã tốn không ít mực để kể về những câu chuyện lừa đảo mua bán nhà, chiếm đoạt tài sản vì hình thức lập vi bằng này.

Hiểu sao cho đúng

Theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc lập vi bằng mua bán nhà đất là trái quy định. Hợp đồng mua bán nhà đất giữa người dân với nhau thì bắt buộc phải công chứng - chứng thực. Tức là khi mua bán chung cư giữa người dân, đôi bên phải "dắt tay" nhau ra văn phòng công chứng, ký trước mặt công chứng viên. Công chứng viên sau khi rà soát hợp đồng này hợp pháp và có hiệu lực thì sẽ đóng dấu xác nhận, còn chứng thực là đem ra UBND để xác nhận chữ ký (tùy loại hợp đồng). 

Còn hình thức lập vi bằng khá đơn giản, thừa phát lại sẽ đến để ghi lại sự kiện pháp lý giữa hai bên mua bán. Tuy nhiên, vi bằng chỉ xác nhận vào ngày hôm đó bên A có ký hợp đồng với bên B, còn về nội dung pháp lý của hợp đồng có trái luật đề ra hay vi phạm đạo đức thì không được xem xét đến. 

Đây là hai thủ tục hoàn toàn khác nhau nhưng do người dân không hiểu biết về pháp lý nên cứ chọn lập vi bằng để “khỏe”, đỡ nhiêu khê, phức tạp. Tuy nhiên trong pháp luật, việc mua bán nhà đất giữa người dân với nhau thì không có khái niệm lập vi bằng, mà bắt buộc phải đem ra công chứng, chứng thực. Vậy nên hợp đồng mua bán đất giữa dân với dân được lập vi bằng là vô hiệu, không được pháp luật bảo vệ. 

Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà đất được ký kết bởi chủ đầu tư với người dân thì không cần phải công chứng. Tuy vậy để tránh trường hợp giấy tờ bị làm giả thì người mua vẫn có thể thêm vào trong hợp đồng điều khoản “hợp đồng này cần phải được công chứng, chứng thực”. Bởi các văn phòng công chứng sẽ có những trang thiết bị và nghiệp vụ phát hiện được độ thật giả của giấy tờ. Bên cạnh nghiệp vụ soi chiếu, các văn phòng công chứng còn được kết nối với các hệ thống tài sản giao dịch thế chấp, tài sản giao dịch bảo đảm của chủ đầu tư nên họ có thể kiểm tra xem dự án này có đang nằm trong diện bị thế chấp hay không. 

Người mua nhà chung cư nên làm gì để hạn chế rủi ro?

1. Tự trang bị thêm kiến thức về luật liên quan đến bất động sản. Người mua có quyền yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ và chính xác các thông tin, giấy tờ pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản.

2. Chịu khó đọc kỹ từng quy định và thỏa thuận của hợp đồng để hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên cạnh đó cần xem xét kỹ các điều khoản tiến độ, thời gian bàn giao bồi thường và phạt vi phạm hợp đồng để hạn chế rủi ro xảy ra.

3. Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần phải xem xét các rủi ro đã nêu ở trên để có thể thêm vào hợp đồng những điều khoản phạt, bồi thường để phòng khi nhà ở tương lai có khác biệt so với thỏa thuận.

4. Để tránh các trường hợp làm giả giấy tờ xảy ra trong giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và người mua thì người mua nhà nên yêu cầu hợp đồng mua bán cần phải được công chứng.

5. Nếu bạn nằm trong trường hợp sắp mua dự án của một chủ đầu tư chưa có tiếng trên thị trường và cũng không thể nào hiểu được các quy định pháp luật cũng như trong hợp đồng, cách tốt nhất là thuê luật sư để họ có thể rà soát và đảm bảo tối đa quyền lợi của bên mua. Hoặc tối thiểu là phải hỏi ý kiến của người có kinh nghiệm mua bán và hiểu biết về pháp luật.