Mới đây, tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu đặc biệt quan tâm đến nội dung liên quan đến quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cụ thể, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết có hai phương án. Theo phương án một, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Phương án đã được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản, do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.
Còn phương án hai là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.
Phương án này đã được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Bởi giúp chủ đầu tư được ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết với khách hàng tiềm năng trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên còn hạn chế liên quan đến công trình chưa được khởi công xây dựng dẫn đến khách hàng phải chịu rủi ro và ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.
Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đề nghị tích hợp phương án 1 và phương án 2 tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thành “1 phương án”. Nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mục đích “đặt cọc” để “bảo đảm giao kết hợp đồng” hoặc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” để bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở “hình thành trong tương lai” hoặc “có sẵn”.
Theo ông, không cần thiết phải quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh giống như phương án một. Bởi phương án này không có ý nghĩa nhiều trong việc bảo vệ quyền lợi khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Tại thời điểm đó, khi dự án đã đủ điều kiện để mở bán và chủ đầu tư được thu số tiền lần đầu với mức không quá 30% giá trị hợp đồng, sẽ hiếm xảy ra tình trạng lừa đảo.
Do đó, nên gộp hai phương án thành một quy định thống nhất về tỷ lệ đặt cọc. Cụ thể, số tiền đặt cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ hợp đồng. Qua đó cũng giúp chủ đầu tư dự án nắm bắt được nhu cầu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.
Theo quan điểm của ông Nguyễn Văn Thắng – Chuyên gia pháp lý bất động sản, quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh giống như phương án một là không cần thiết. Bởi khi đã đủ điều kiện kinh doanh thì khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán chính thức thay vì hợp đồng đặt cọc.
Bày tỏ sự nhất trí với phương án hai, ông Thắng cho biết, việc đặt cọc nhằm đảm bảo tính hợp pháp và giao dịch mua bán tài sản trong tương lai, đặc biệt là khi các dự án đã được phê duyệt. Hiện nay, trong luật đầu tư có quy định rất rõ về ba hình thức chính: đấu giá, đấu thầu, và chấp thuận nhà đầu tư. Trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đó sẽ được thực hiện.
Ông Thắng khuyến nghị rằng, nên cân nhắc việc thiết lập một phương án đặt cọc, trong đó khách hàng và chủ đầu tư có thể thỏa thuận vào thời điểm dự án được công nhận nhà đầu tư. Điều này sẽ tạo tính linh hoạt cho hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cả khách hàng và chủ đầu tư, bởi khi dự án đã hình thành và được công nhận về mặt pháp lý, các cơ quan nhà nước cũng đã xác định rằng dự án đã được chấp thuận và phê duyệt, thì dự án đó không còn là một "mầm non tương lai" nữa.
Mặt khác, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh lại cho rằng, nên bỏ quy định về điều kiện nhận đặt cọc, giá trị đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), nhằm bảo đảm hiệu quả của chính sách và tránh "xung đột pháp luật. Thay vào đó, cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm.
Về mặt lý luận, theo ông Đỉnh, quan hệ giữa người muốn bán (chủ đầu tư) và người muốn mua (khách hàng tiềm năng) là mối quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự. Theo quy định tại điều 328 Bộ Luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trong trường hợp, nếu khách hàng chủ động đề xuất với chủ đầu tư để đặt cọc giữ chỗ tại dự án hình thành trong tương lai thì việc ngăn cấm sẽ đi ngược với Luật Dân sự 2015. Ngoài ra, nếu khống chế thời điểm nhận đặt cọc, các bên có thể "lách" bằng các thỏa thuận khác để hợp thức hóa như thỏa thuận hợp tác, hứa mua, hứa bán.
Việc yêu cầu các bên ghi rõ giá mua bán ngay trong thỏa thuận đặt cọc cũng khó khả thi bởi khi mới có giấy phép xây dựng, nhiều khả năng tiền sử dụng đất chưa được xác định nên chủ đầu tư chưa tính toán được các yếu tố cấu thành giá bán. Do đó để đặt cọc, người bán và người mua đã phải chốt giá bán là bất hợp lý, gây rủi ro cho cả hai bên
